近日，上海市松江區規劃和自然資源局網上公告“松江區中山街道SJC10010單元37-01號地塊”，地塊位於東至:37-02號地塊,南至:王家浜路,西至:茸樹路,北至:茸北路，
出讓方式為招掛複合形式。
此次出讓地塊比較特殊的是出讓文件與以往出讓文件中有部分變化，比如，宅地競拍土地一般需要有15%的自持，值得注意的是，本次出讓地塊沒有自持的要求，另外本次的拍賣競爭入圍者條件放寬至了10進5（此前的拍賣競爭條件則為10 進2）。
回顧疫情期間多個城市為了推動土地市場熱度，進行了不同程度的激勵調整，包括推出優質地塊、放寬自持比例、推出不限價宅地等等。相比其他城市區域松江區的做法則顯得力度更大，不過未來競拍條件的變化如何？目前上海土拍市場還沒有明確信號。
結合當前市場，我們可以分析其中的幾個變化對市場的影響程度：
1、沒有設定15%自持比例
近期，上海多宗純住宅用地推出市場的時候取消了自持建築面積規則，“松江區中山街道SJC10010單元37-01號地塊”的土地出讓文件中和上海嘉興路地塊一樣沒有再要求自持面積，這也就意味著地塊未來不需要再像之前其他宅地一樣有15%自持要求，而只需要配建5%保障房即可，但是起拍價相對應的有所提高。這樣的變化可能是出於區域整體規劃的考慮，另外取消自持能減輕房企拿地後開發的資金壓力，能夠更好的促進企業活力。
2、拍賣競爭入圍者人數的放寬
此次出讓文件中另一個變化是“有效申請人數為六人及以上的，本地塊採用有競價招標方式出讓，有效申請人即為“投標人”，有效投標文件若達6-10份的，則排名順序前5位投標人為入圍競標人；若達11份及以上的，則排名順序前6位投標人為入圍競標人。”的變化，評分入圍變化由之前的10進2改為10進5。這個變化放寬了競標人的門檻，將土地定價更加市場化。關注近期土地政策變化，3月12日國務院在其網站公佈了《關於授權和委託用地審批權的決定》，提出“改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權”，體現了國務院“迴歸定位簡政放權”的精神。另一個是4月9日發出的《中共中央、國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，其中第七款“加快要素價格市場化改革，完善主要由市場決定要素價格機制”。聯繫到本宗地塊，土地出讓在市場化的道路上走向更符合市場邏輯，同時向價高者得以及防止房企圍標低價拿地的方向改變。
有消息稱本次凍結資金的期限縮短，對開發商而言，一個項目的成功和拿地、融資、銷售環環相扣，而土地和錢是核心中的核心，土地是一切的開端，而經濟基礎又決定上層建築。此前企業在保證金繳納之後到參拍之前要求凍結土地款，這期間的凍結時間較長。這樣的變化對疫情期間資金緊張的企業來講相對降低了企業的資金壓力，在市場上也一定程度上可以降低參與競拍企業門檻，有利於企業提高資金利用效率，資金的高效利用可以幫助企業參與更多項目競拍，從這個角度上講，也會進一步增加土地市場競爭的激烈程度。
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