自3月以來，房地產交易逐漸復甦，但土地市場動力不足，房企拿地意願不斷降低。機構數據顯示，3月TOP50房企拿地1218億元，同比下降38.5%，環比下降28.8%。
進入4月，北京土拍市場遭遇今年首次冷遇，上海土地出讓規則悄然生變……對此，業內人士預計，4月至5月，資金壓力將繼續影響房企在土地市場的表現。市場整體難以快速回暖，溢價率仍將保持較低水平。
房企拿地意願降低，熱點城市土拍遇冷
雖然土地市場供應不斷，但全國熱點城市土地市場依然處於較低水平。據中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月13日，今年50城累計賣地8825.5億元，同比微漲4.6%。
據中原地產首席分析師張大偉分析認為，疫情對房企的資金鍊影響越來越明顯，由於大部分城市房地產市場並未恢復，導致企業拿地意願越來越低。
上述數據顯示，截至4月13日，北京賣地728億元，位列賣地金額最高城市。而在一季度，北京賣地金額低於上海位列第二，此次“上位”要歸功於4月2日的土拍市場。但也是這次土拍，令北京遭遇鼠年以來首次冷遇。原計劃出讓的4宗土地，其中一宗 “不限價”宅地於4月1日暫停掛牌出讓，另外3宗均以底價成交。事實上，自2020年以來北京土地溢價率明顯提升，而令人期待的這次土拍則以冷清收場。
據中原地產研究中心統計數據顯示，在北京之後，上海賣地722億元、杭州賣地659億元、蘇州賣地437億元。全國只有14個城市賣地超過200億元，合計累計31個城市賣地超過百億元。
值得關注的是，截至４月13日，上海土地溢價率同比大降96.62％。此前，業內傳出因有地塊存在“圍標”嫌疑，中海、華潤、萬科參與競標的高管均被協助調查。業內人士稱，此事或令上海土地出讓規則悄然生變。這一變化也被認為將扭轉土地市場溢價走低的現實。
4月10日，上海規土局網站新掛出2幅宅地，上海已經執行了3年的土地市場招標掛牌複合方式出現變化。也就是競買人不足六人，直接競價拍賣，價高者得，不用評分。此外，拍賣“資金凍結”期也由之前的20天變成１天。而自持15%建築面積沒在拍賣條款裡出現。
對此，易居企業集團CEO丁祖昱認為，這些變化將使房企參與競拍的積極性明顯提升，土地市場的活力將提升。
此外，不難發現，一直名列賣地金額首位的杭州，此次則排名第三。2019年，杭州土地總成交金額2747.6億元，同比增長12.2%，這已是其連續兩年位列各大城市首位，超出第二名的上海約900億元。
40城溢價率回落，中海、綠城等“補倉”
自３月以來，雖然新冠肺炎疫情影響減弱，但土地市場降溫更為明顯。
據易居研究院數據顯示，3月40個典型城市土地出讓金收入為1376億元，環比下降10%，同比下降15%，降幅擴大。而1-3月，40個典型城市土地出讓收入為4701億元,同比下降9%。而自2019年下半年，同比增速一直穩定在15%左右的水平。
中指研究院的數據也顯示，3月土地市場動力不足。這主要體現在規模房企的拿地金額上。3月單月，TOP50房企拿地總額1218億元，同比下降38.5%，環比下降28.8%。
對此，易居研究院研究員王若辰認為，土地市場的降溫還表現在溢價率上，3月40個典型城市土地成交溢價率為8.6%，與2月相比微幅下降0.8個百分點，維持在2018年底的歷史低位水平。
中原地產研究中心統計數據也顯示，1月-2月，一二線城市土地成交溢價率維持在10%以上，3月溢價率則出現明顯的下調。
從目前來看，房企土地儲備規模與結構對業績的影響不斷加大。房企一方面謹慎拿地，一方面為了保持市場競爭格局，仍戰略性地在一二線城市拿地。
據中指研究院分析顯示，中海地產在多個城市齊發力。綠城中國、招商蛇口和中駿集團，分別拿下北京、成都和福州1-3月拿地總額冠軍。從單個房企拿地金額來看，今年前3個月，華潤置地和綠城中國持續保持拿地節奏。其中華潤置地以215億元的拿地金額位居第二，其中3月表現較為突出，拿地53億元。
融資難度加大，市場難以快速回暖
事實上，決定土地市場冷暖的一直是企業手中的現金。4月3日，國務院聯防聯控機制在國新辦舉行新聞發佈會上，財政部副部長許宏才表示，今年明確政府的專項債不用於土地收儲和與房地產相關的項目。這無異於切斷了房企之前預想的部分資金來源。
除此之外，銷售回款以及海外融資遇阻也在影響房企手中的購地款。對此，張大偉認為，2月份還有部分房企積極拿地，隨著房企資金鍊壓力越來越大，進入3月份，大部分房企受制於銷售壓力，拿地的資金越來越少。
對於３月以來土地市場走低的行情，張大偉表示，從全國來看，活躍的土地市場相對集中在少數城市。在２月，受疫情影響，部分房企判斷市場會快速企穩，政策刺激樓市，因此在局部熱點城市掀起拿地熱。但實際市場並未出現明顯的寬鬆政策，導致3月份土地市場陷入低迷。
張大偉預計隨著企業境外融資難度加大，四五月份，企業資金壓力也會逐漸加大。這些都將影響其在土地市場的表現。
易居研究院研究員王若辰也預計，未來幾個月溢價率仍將保持較低水平，40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。
新京報記者 袁秀麗 製圖 李禾煒
閱讀更多 新京報 的文章
