剛剛過去的3月，隨著東莞逐漸復產復工，一些樓市新聞不斷刺激眼球：
“報復性買房出現；有房源一夜提價110萬；二手房平均漲幅5-10%……”
冷靜下來看成交數據，就知道東莞樓市是真的開始火了。據樂有家數據：
3月份東莞一手住宅網籤2679套，城區片區成交量最高，總簽約套數383套，漲幅達904%；
商辦、公寓類產品同樣受寵，中心城區公寓項目成交突出。在公寓網籤金額排行榜前10中，有6個項目位於中心城區。
萬科首鑄東江之星在3月勁銷318套公寓，強勢坐穩商業公寓網籤金額冠軍，市佔率達到16.20%。
尤其是在3月的最後一週，成交套數和成交面積和同類產品拉開兩倍的差距。
東莞中原戰略中心數據
一些人還在觀望東莞樓市是漲還是跌的時候，聰明的人已經在搶先買入優質資產。
淘房志分析，東莞3月樓市的火爆現象受綜合因素影響：
1.前兩個月受疫情影響，房產交易受限，如今回到正常秩序，積累的需求開始爆發，樓市“小陽春”出現。
2.住房是剛需，投資也是硬需求。投資者在解決居住需求後，喜歡在公寓、商辦類產品上多點出擊，以求取得更高回報。
3.今年經濟形勢較為嚴峻，股市疲軟，投資者的選擇變少，一部分資金會流向更穩定的樓市，
不限購的產品在承接資金上更有優勢。4.中心城區由於城市配套完善，產業發達，聚集高端人群，對小面積低總價，投資自住兼備的公寓產品需求性大。
NO.1｜ 東莞土地受熱捧
深房企拿地情緒高漲
除了成交量猛增，深圳房企和央企進駐東莞的勢頭更是強勁。
華潤、鵬瑞、天健、深業、佳兆業、華僑城等深企近年來在東莞拿地情緒高漲：
去年5月，締造深圳豪宅代表”深圳灣壹號“的鵬瑞首進東莞，就強勢奪下南城商住地塊。
11月，華潤經過32輪激烈居住，終於拿下東莞CBD的商住靚地，創下總價地王記錄。
今年3月25日，萬江商住地開拍，幾乎我們喊得出名字的開發商，都來“湊熱鬧”了：萬科、星河、中海、招商、金地、世茂、恆大、佳兆業、平安、綠城、卓越、時代、龍光……
經過58家房企的激烈鏖戰，在60輪出價後，世茂以16.3億搶下萬江2.7萬平商住地。
土拍向來都是樓市的風向標，東莞土拍的熱度背後，蘊含的是深房企對東莞發展前景的看好，這點在深圳已有先例。
去年6月深圳的拍地號稱“史詩級土拍”，光明地塊爭奪激烈，有人認為是“麵粉貴過麵包”，但如今已沒人質疑光明的發展前景。
東莞也是如此，深房企集中轉戰東莞中心城搶地，在之前是前所未有的，更說明了在粵港澳大灣區9城中，東莞中心區的土地就是核心“戰略資源”，只有率先佈局，才能在未來角逐中佔領先機。
而在房企進駐前，華為、平安、OPPO、紫光、歐菲光等科技巨頭，都已在東莞砸下重金。
這類科技和金融龍頭企業，為東莞帶來的不僅是稅收，更是大量高淨值人才和購房群體。
供應和需求同時強勁，東莞就有了更多投資機會。
NO.2｜ 投資東莞
中心城區值得關注
一個城市最核心的地方是中心城區，這是未來發展最有潛力的投資地。
因為縱覽一線城市發展，無數次經驗都證明了，城市的產業會進行調整，但中心城區一旦確定，就不會改變。如：
香港最精華最中心的區域，近百年來一直就是維多利亞港兩岸。
福田作為深圳的市中心，無論深圳發展如何西移，福田仍然是中心區。
東莞發展模式一直緊跟深圳，中心城區的地位一旦確定就不會改變，只會擴張發展，近年來東莞的中心城區地位也在不斷被強化。
強心戰略區域
從2017年7月開始，東莞將“中心城區強化三年計劃”作為城市品質提升的重要戰略目標，並且不斷加大投入。
強心戰略就是要強化中心城區的現代商業、現代生產性服務業、優質居住區和政務區的功能，支撐東莞邁向“萬億俱樂部”。
廣東省城鄉規劃設計研究院總工程師馬嚮明評價：
東莞中心城區品質提升後，一方面能夠藉助港澳平臺吸引生產要素。
另一方面，從歷史文化方面來看，東莞與港澳有天然聯繫，中心城區歷史文化的維護和保留，利於吸引更多港澳人才。
顯然東莞在區域分工和協調發展上，有了更清楚的定位，也是東莞在迎合粵港澳大灣區建設的務實之舉。
交通規劃密集
另外，中心城區是東莞交通規劃最密集、最便捷的區域。
目前在建的地鐵R1線，從中心城區穿行而過，是東莞規劃地鐵中最長的一條線，預計2024年通車。
在東莞自然資源局公佈的2035年交通規劃中，R1線還將和多條線路相接換乘，幾乎覆蓋了東莞所有重點區域。
東莞市自然資源局，東莞軌道交通規劃——遠期2035年規劃方案
望洪站（與穗莞深城際換乘），鴻福路站（與R2線換乘），東城南站（與莞惠城際換乘），松山湖站（與R3線換乘），富民南路站（與R1線支線換乘），黃江中心站（與R4線換乘）。
R1線走向示意圖
此外，從R1線走向圖中可以清晰看到，R1線支線將與廣州5號線，深圳6號線無縫銜接。
除了地鐵，東莞十三五規劃中的還有莞深快軌，將從東莞中心城區直達深圳，同時還預留向廣州方向延伸條件。
莞深快軌站點規劃
在大灣區城市中，密集規劃地鐵的城市，過去主要是廣州深圳，如今東莞以中心城區為核心，通過地鐵和城際快軌，讓3個城市串聯起來，協同發展的大勢已定。
地鐵一響，黃金萬兩。可以預料，東莞規劃中的地鐵和快軌開通後，沿線物業的身價將暴漲，深圳和廣州外溢的投資需求將得到承接。
尤其是東莞市中心一些地鐵上蓋物業，不論是自住還是投資，都是最有潛力的。
在市中心，又要在地鐵上蓋，在東莞的所有項目中，萬科首鑄東江之星可謂首發項目，因此才能創造月銷318套的好成績。
NO.3｜ 地鐵上蓋城市地標
10萬元起就能投資
淘房志瞭解到，在購買萬科首鑄東江之星的購房者中，有相當一部分是深圳客戶。
剛簽完約的張小姐就是從羅湖來的購房者，張小姐直言：“看好地鐵上蓋的優勢，近期又有首期10萬的優惠活動，怕再不買就買不到了。”
我是從深圳來的，有東莞的朋友已經買了2套東江之星的精裝公寓，看中了它的投資價值才介紹我來。
小區實景圖
項目給我的感覺，很像深圳的羅湖萬象城，不僅是有地鐵經過，而且是直接蓋在地鐵1號線上的物業，無縫接駁B2層 ，地下通道直入能避免風吹日曬，這麼多年了，萬象城一直長盛不衰。
現在的寶安壹方城也一樣，與地鐵直連。別小看這幾步路，地鐵上蓋和地鐵周邊是兩個概念，地鐵上蓋就是要比需要步行才能到達的物業更有價值。
項目連接地鐵剖面圖
而且1號線規劃將連通深圳和廣州，這是穗莞深協同發展的重要線路，將大灣區重要的三個城市串聯。
另外，地標級綜合體是城市的稀缺資源。
項目實景圖
東江之星體量超過了51萬平方米，有250米國際超甲級寫字樓、約7萬平方米商業旗艦mall、精品住宅、多功能辦公SOHO組成，是奔著城市地標的方向打造的。
就像羅湖萬象城、華潤“春筍”一樣，地標所在的地方，就是城市核心，東莞做城市宣傳時，東江之星就是搶眼的城市封面。
項目實景圖
項目受到南城CBD與萬江CLD的雙輻射，周邊市民藝術中心、文化館、龍灣溼地公園、下壩坊等配套齊全，是東莞人認可的工作和生活都方便的區域。
我買的是建面約32㎡的小戶型精裝公寓，總價才60萬左右，首期10萬起，月供大約3200元，投資壓力很小。
參考周圍的租金水平，月租保守估計在1800~2000元，以東莞的發展速度，很快就能以租養貸了。
樣板間
我也不愁租，項目周邊寫字樓多，自帶的國際超甲級寫字樓今年年底就交付，到時候會產生大量租住需求。
這些租客往往比較年輕，支付能力強，對居住環境也很挑剔，我的精裝公寓就在他們辦公樓隔壁，可以說是為他們量身定做的。
樣板間
重點是東江之星的公寓即買即住，省去了等待交樓的成本，立馬就能當包租婆。到年底寫字樓入夥，租住需求還會增加，到時候租金還可以漲一漲。
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