刚刚过去的3月，随着东莞逐渐复产复工，一些楼市新闻不断刺激眼球：
“报复性买房出现；有房源一夜提价110万；二手房平均涨幅5-10%……”
冷静下来看成交数据，就知道东莞楼市是真的开始火了。据乐有家数据：
3月份东莞一手住宅网签2679套，城区片区成交量最高，总签约套数383套，涨幅达904%；
商办、公寓类产品同样受宠，中心城区公寓项目成交突出。在公寓网签金额排行榜前10中，有6个项目位于中心城区。
万科首铸东江之星在3月劲销318套公寓，强势坐稳商业公寓网签金额冠军，市占率达到16.20%。
尤其是在3月的最后一周，成交套数和成交面积和同类产品拉开两倍的差距。
东莞中原战略中心数据
一些人还在观望东莞楼市是涨还是跌的时候，聪明的人已经在抢先买入优质资产。
淘房志分析，东莞3月楼市的火爆现象受综合因素影响：
1.前两个月受疫情影响，房产交易受限，如今回到正常秩序，积累的需求开始爆发，楼市“小阳春”出现。
2.住房是刚需，投资也是硬需求。投资者在解决居住需求后，喜欢在公寓、商办类产品上多点出击，以求取得更高回报。
3.今年经济形势较为严峻，股市疲软，投资者的选择变少，一部分资金会流向更稳定的楼市，
不限购的产品在承接资金上更有优势。4.中心城区由于城市配套完善，产业发达，聚集高端人群，对小面积低总价，投资自住兼备的公寓产品需求性大。
NO.1｜ 东莞土地受热捧
深房企拿地情绪高涨
除了成交量猛增，深圳房企和央企进驻东莞的势头更是强劲。
华润、鹏瑞、天健、深业、佳兆业、华侨城等深企近年来在东莞拿地情绪高涨：
去年5月，缔造深圳豪宅代表”深圳湾壹号“的鹏瑞首进东莞，就强势夺下南城商住地块。
11月，华润经过32轮激烈居住，终于拿下东莞CBD的商住靓地，创下总价地王记录。
今年3月25日，万江商住地开拍，几乎我们喊得出名字的开发商，都来“凑热闹”了：万科、星河、中海、招商、金地、世茂、恒大、佳兆业、平安、绿城、卓越、时代、龙光……
经过58家房企的激烈鏖战，在60轮出价后，世茂以16.3亿抢下万江2.7万平商住地。
土拍向来都是楼市的风向标，东莞土拍的热度背后，蕴含的是深房企对东莞发展前景的看好，这点在深圳已有先例。
去年6月深圳的拍地号称“史诗级土拍”，光明地块争夺激烈，有人认为是“面粉贵过面包”，但如今已没人质疑光明的发展前景。
东莞也是如此，深房企集中转战东莞中心城抢地，在之前是前所未有的，更说明了在粤港澳大湾区9城中，东莞中心区的土地就是核心“战略资源”，只有率先布局，才能在未来角逐中占领先机。
而在房企进驻前，华为、平安、OPPO、紫光、欧菲光等科技巨头，都已在东莞砸下重金。
这类科技和金融龙头企业，为东莞带来的不仅是税收，更是大量高净值人才和购房群体。
供应和需求同时强劲，东莞就有了更多投资机会。
NO.2｜ 投资东莞
中心城区值得关注
一个城市最核心的地方是中心城区，这是未来发展最有潜力的投资地。
因为纵览一线城市发展，无数次经验都证明了，城市的产业会进行调整，但中心城区一旦确定，就不会改变。如：
香港最精华最中心的区域，近百年来一直就是维多利亚港两岸。
福田作为深圳的市中心，无论深圳发展如何西移，福田仍然是中心区。
东莞发展模式一直紧跟深圳，中心城区的地位一旦确定就不会改变，只会扩张发展，近年来东莞的中心城区地位也在不断被强化。
强心战略区域
从2017年7月开始，东莞将“中心城区强化三年计划”作为城市品质提升的重要战略目标，并且不断加大投入。
强心战略就是要强化中心城区的现代商业、现代生产性服务业、优质居住区和政务区的功能，支撑东莞迈向“万亿俱乐部”。
广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明评价：
东莞中心城区品质提升后，一方面能够借助港澳平台吸引生产要素。
另一方面，从历史文化方面来看，东莞与港澳有天然联系，中心城区历史文化的维护和保留，利于吸引更多港澳人才。
显然东莞在区域分工和协调发展上，有了更清楚的定位，也是东莞在迎合粤港澳大湾区建设的务实之举。
交通规划密集
另外，中心城区是东莞交通规划最密集、最便捷的区域。
目前在建的地铁R1线，从中心城区穿行而过，是东莞规划地铁中最长的一条线，预计2024年通车。
在东莞自然资源局公布的2035年交通规划中，R1线还将和多条线路相接换乘，几乎覆盖了东莞所有重点区域。
东莞市自然资源局，东莞轨道交通规划——远期2035年规划方案
望洪站（与穗莞深城际换乘），鸿福路站（与R2线换乘），东城南站（与莞惠城际换乘），松山湖站（与R3线换乘），富民南路站（与R1线支线换乘），黄江中心站（与R4线换乘）。
R1线走向示意图
此外，从R1线走向图中可以清晰看到，R1线支线将与广州5号线，深圳6号线无缝衔接。
除了地铁，东莞十三五规划中的还有莞深快轨，将从东莞中心城区直达深圳，同时还预留向广州方向延伸条件。
莞深快轨站点规划
在大湾区城市中，密集规划地铁的城市，过去主要是广州深圳，如今东莞以中心城区为核心，通过地铁和城际快轨，让3个城市串联起来，协同发展的大势已定。
地铁一响，黄金万两。可以预料，东莞规划中的地铁和快轨开通后，沿线物业的身价将暴涨，深圳和广州外溢的投资需求将得到承接。
尤其是东莞市中心一些地铁上盖物业，不论是自住还是投资，都是最有潜力的。
在市中心，又要在地铁上盖，在东莞的所有项目中，万科首铸东江之星可谓首发项目，因此才能创造月销318套的好成绩。
NO.3｜ 地铁上盖城市地标
10万元起就能投资
淘房志了解到，在购买万科首铸东江之星的购房者中，有相当一部分是深圳客户。
刚签完约的张小姐就是从罗湖来的购房者，张小姐直言：“看好地铁上盖的优势，近期又有首期10万的优惠活动，怕再不买就买不到了。”
我是从深圳来的，有东莞的朋友已经买了2套东江之星的精装公寓，看中了它的投资价值才介绍我来。
小区实景图
项目给我的感觉，很像深圳的罗湖万象城，不仅是有地铁经过，而且是直接盖在地铁1号线上的物业，无缝接驳B2层 ，地下通道直入能避免风吹日晒，这么多年了，万象城一直长盛不衰。
现在的宝安壹方城也一样，与地铁直连。别小看这几步路，地铁上盖和地铁周边是两个概念，地铁上盖就是要比需要步行才能到达的物业更有价值。
项目连接地铁剖面图
而且1号线规划将连通深圳和广州，这是穗莞深协同发展的重要线路，将大湾区重要的三个城市串联。
另外，地标级综合体是城市的稀缺资源。
项目实景图
东江之星体量超过了51万平方米，有250米国际超甲级写字楼、约7万平方米商业旗舰mall、精品住宅、多功能办公SOHO组成，是奔着城市地标的方向打造的。
就像罗湖万象城、华润“春笋”一样，地标所在的地方，就是城市核心，东莞做城市宣传时，东江之星就是抢眼的城市封面。
项目实景图
项目受到南城CBD与万江CLD的双辐射，周边市民艺术中心、文化馆、龙湾湿地公园、下坝坊等配套齐全，是东莞人认可的工作和生活都方便的区域。
我买的是建面约32㎡的小户型精装公寓，总价才60万左右，首期10万起，月供大约3200元，投资压力很小。
参考周围的租金水平，月租保守估计在1800~2000元，以东莞的发展速度，很快就能以租养贷了。
样板间
我也不愁租，项目周边写字楼多，自带的国际超甲级写字楼今年年底就交付，到时候会产生大量租住需求。
这些租客往往比较年轻，支付能力强，对居住环境也很挑剔，我的精装公寓就在他们办公楼隔壁，可以说是为他们量身定做的。
样板间
重点是东江之星的公寓即买即住，省去了等待交楼的成本，立马就能当包租婆。到年底写字楼入伙，租住需求还会增加，到时候租金还可以涨一涨。
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