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对重庆购房人来讲，始终有一个困惑：买在成熟区好，还是买在新区好？
成熟区，交通方便、配套完善、一切都是现成的，但规划往往落后一点，新房的价格往往比较高。
新区，规划理念先进、环境好，但往往配套不足，生活不方便，需要时间打磨。
成熟区和新区就如同二手房和新房一样，各有优缺点。
从投资价值上说，欧神的一句话特别出名：不买成熟区，不买远郊区，要买城乡结合部的房子。
原因是，房产价值从郊区转变为中心城区过程的一瞬间增长空间最大。
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我的理解是，买房要买7成熟的房子，兼顾成熟区和新区的优点。
比较生的区域不能买，比如6年前的大学城，从8000元一平跌了近一半：
那个时候的大学城太生了。
太熟呢？不怕跌，但缺乏想象力，爆发力弱一点。
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如同牛排，三分熟太生，吃的时候还流着鲜红的血水，看着都吓人；
全熟的牛排呢，会毁掉牛排本应表现出来的口感，鲜香劲没了。
外国人喜欢吃生食，所以Medium Rare（三分熟）是大部分外国人喜欢的熟度；
中国人大多喜欢七分熟（Medium Well）：肉质紧实，内部鲜嫩，口感和营养俱佳。
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楼市也一样。
对重庆楼市来说，龙兴太生，观音桥太熟，7分熟的版块在哪里？
注意，我没有说“核心区”和“新区”选哪一个，而是说“成熟区”。
原因是核心区不一定成熟，而新区不一定是生的。
有些地方即使处于核心区也是配套不完善、生活不便。比如在天涯网上有一个浏览量上百万的帖子，控诉某CBD何时能有肯德基家乐福。
新区不一定不成熟。
比如茶园新区。
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茶园虽然顶个新区的帽子，但已经建设20年了。
大规模的土地开发已经过去，土地出让接近尾声，今年4月份位于茶园南的鹿角两块成交楼面价超过7000元的土地，宣告了这个板块土地紧缺的现实。
播种耕耘了近20年，目前到这个东部槽谷的收获季节。
仅仅拿2018年2月在茶园刚成立的中国智谷（重庆）科技园为例，在2019年4月南岸区举行的招商引资项目集中签约活动中，当日签约38个项目，签约金额逾408亿元，其中30个大数据智能化项目大部分落户在了智谷。
一年时间，智谷已签约近百个项目，签约金额超过1000亿元。已落地阿里"飞象工业互联网"、京东云数字经济产业基地等项目。在刚刚结束的“智博会”重大项目集中签约仪式上，与法国埃顿集团、美国SAS、清华大学力合科创集团、红星美凯龙、广东南芯、宗申集团、美麟集团等37家国内外知名企业集中签约，总签约金额608亿元。这些项目预计带动智能产业总规模2000亿元，涵养智能产业高端人才20万人——
未来的购房需求旺盛。茶园三面环山，一面临水。东靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北临长江，恰似一个天然的聚宝盆。有山有水，有产业有政策，甚至有自己的港口。
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经过20年的发展，按理说这个版块应该早已成熟，可为什么还作为一个“新城”存在？
影响茶园成熟的瓶颈在于交通。
茶园虽然是三面环山的聚宝盆的地形，但也限制了与外界的交通。它与传统的老城被大山阻隔，轨道交通只有一个6号线，在茶园线路长度有限，只有寥寥几个站。
但未来几年，事情将发生反转性的变化，茶园的交通瓶颈将要变成交通优势。
重庆东站已动工，预计年发发送人次6000万，辐射长沙、昆明、成都、厦门等大型城市。未来围绕东站，将形成城市级TOD商业综合体。
9月30日，重庆公布第四轮轨道交通第一批规划，共9条轨道线，茶园就占4条，成为最大赢家：6号线二期、8号线一期、24号线一期、27号线。
特别是27号线，是一条快线，最高时速120公里，穿越沙坪坝组团、大杨石组团、渝中组团等人口密集区域，联通东西，大部分区域十几分钟可达。
24号线是又一条吸血管，深入核心区腹地，走鹿角，入南坪，过江穿越九龙坡，至沙坪坝三峡广场。
加上规划中的“一桥六隧”，茶园与外界的任督二脉即将打通。
东站，未来的交通枢纽，不会重蹈西站交通配套不足的覆辙，所有的交通设施会加速推进，这是我们刚看到的与东站连接的四条轨道线路首先推出的原因。
从交通瓶颈到交通枢纽，只不过三五年的时间。
不要低估这个高铁站的影响，东站的价值在于它对周边形成强大的辐射作用，从而实现交通、商业和人气上的快速成熟与繁荣。
如果说，现在的茶园是七成熟的话，再加一把火候，马上要成为十分成熟区域了。
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但作为一个存在20年的新区中的“老区”，茶园的一些区域在居住这方面也存在一些问题。
比如品质低的高层、公租房、厂区、火车站附近等，居住环境并不纯粹。
但在茶园南的中央别墅区，平均容积率只有1.67，金科、融创、协信、碧桂园等一线品牌开发商在此拿地，在规划图上是一片黄色的居住用地，十分纯粹。
纯粹的居住环境，还来自于生态环境的优良。
本区域规划居住用地约590公顷，绿地总面积达640公顷，区域内绿地面积超越了居住面积。未来数十万高端产业人口，必然会青睐这一区域。
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