隨著2019年即將結束，商業地產所有者正在考慮是否持有或出售。
許多人對物業的價值和租金回報的增長感到滿意，並且很少有可比的投資可以轉換。
權威人士稱，自2013年以來，辦公，工業和零售等商業物業市場表現良好，2019年較低的利率繼續支持投資和銷售。
自2016年和2017年的高位以來，銷量一直在放緩，人們對強勁的增長能持續多久的質疑引發了一些擔憂。
新西蘭高力國際研究與通訊總監克里斯·迪布爾(Chris Dibble)表示，沒有資本利得稅，穩定的就業率，低利率以及不如希望購買的購房者那麼多的購房物業對業主有利。
私人，本地投資者仍然是新西蘭許多地區商業和工業領域銷售活動的命脈。每年約有100億美元的商業辦公，零售和工業物業可交易約5000至6000筆交易。如今，所有銷售中約有一半是在工業領域，這反映出工業物業的價格通常較低，並且受到較小投資者的歡迎。
但重要的是，離岸投資者的興趣，尤其是在高端市場，超過2000萬美元，仍然保持強勁，有利於長期穩定，該行業的健康狀況及其所提供的額外深度和流動性。
迪布爾說：“在新西蘭創建具有國際水準的新物業對此至關重要。鑑於全球市場狀況和我們股票的吸引力，很難以緩慢的速度進行詢問。”
但是，全球經濟波動和此處經濟放緩的主要原因是商業信心低下，可能會減慢市場。
增加銷售的最大挑戰是市場上缺乏物業。銷量穩定，但是對於那些想要建立自己的投資組合的人來說，這是一個考驗時間。迪布爾說，等待中的投資者將推高價格。
傳統投資者堅持自己的財產
世邦魏理仕新西蘭董事總經理布倫特·麥格雷戈(Brent McGregor)表示，傳統投資者對自己的投資組合感到非常滿意，並且看到大多數商業房地產領域的可持續收入和增長表現具有強勁的未來。
2019年的一個特點是，私人投資者和集團對商業地產的競爭加劇，一些大公司進行回租以釋放資本用於其他目的。
房地產組織在過去的15個月中進行了一些大筆交易，例如以1.975億澳元的價格在惠靈頓市中心的Spark Building以及以8600萬澳元的價格購買了Inghams Portfolio的六處Waikato物業，這些物業被租給了澳大利亞最大的家禽生產商。
麥格雷戈說：“我們也已經看到，尋求在奧克蘭投資的資金正湧入奧克蘭以外的市場。他們認識到金三角(奧克蘭，陶朗加和漢密爾頓)的實力。”
2018年最大的一筆交易是以6.35億紐幣的價格出售了奧克蘭Wynyard Quarter七棟建築的VXV投資組合，這推動了2018年房地產銷售數據的增長。
麥格雷戈說，儘管在2019年還沒有達到如此規模，“這一年還沒有結束”。
待售物業減少
貝利公司董事總經理邁克·貝利說，許多40多歲和50多歲的投資者不想在沒有其他可觀收益的情況下進行投資來兌現其在商業地產中的資本收益。奧克蘭的回報率(租金和資本增幅)已降至4%以下，投資者在場旁坐著，沒有真正的緊迫感將房產推向市場。
“雖然銷量下降，但需要從更廣闊的角度看待數據。新西蘭的商業和工業地產領域已經擺脫了2013-2016 / 2017年的牛市時期，因此銷量和銷售數字始終是高點。”
自那以來，銷售一直處於平穩狀態，但仍大大高於十年前，僅不及2016/2017年的峰值。
在2019年，省府擁有優質房客和生意的優質房地產一直在向當地和全國買家出售，這些買家尋求比金三角地區的房地產更高的回報率，儘管在一些區域城市中，回報率已降至約4%隨著財產價值的上升。
仲量聯行董事總經理託德·勞克蘭(Todd Lauchlan)表示，市場上有些緊張，因為商業地產價格已經上漲了幾年。當價格和租金仍在上漲時，沒有太多理由出售給業主，這表明市場表現良好。
銀行收緊商業地產貸款
Lauchlan說，銀行已經從商業地產貸款撤回新客戶已經不是什麼秘密了，開發商和投資者正在尋找非銀行貸方提供資金。
Lauchlan說：“許多銀行都有大量的資產全盤敞口。”對於那些與銀行建立了良好關係並擁有良好往績記錄的客戶以及堆積如山的投資來說，仍然還有錢。
麥格雷戈說，每個月的回購似乎都取決於他們自己的情況，每個月與市場的互動略有不同。
“在今年我們一直在進行的交易中; ASB，ANZ和BNZ在今年早些時候更加活躍，過去幾個月我們看到西太平洋銀行有更多的貸款降落。
“(儲備銀行行長)阿德里安•奧爾(Adrian Orr)上週的宣佈可能會為更大的非銀行貸款市場鋪平道路，而且有趣的是，看看哪些集團會加緊填補空白。”
迪布爾說，向商業房地產部門提供的貸款約佔銀行貸款總額的8%，不良商業貸款減少且低。
“儘管總是逐案處理，但放貸機構將更多的重點放在減少對開發商的貸款上，特別是那些具有較高LVR(貸款與價值比率)和經驗有限的開發商。”
迪布爾說：“這很可能吸引2020年更多的非註冊銀行貸款以及來自注冊銀行的支持性貸款。”
今年，Bayleys和投資顧問Forsyth Barr與專業的澳大利亞房地產投資人一起為房地產開發提供貸款。
小型投資者轉向工業地產
權威人士說，小投資者在2019年活躍於工業物業市場，受到回報和監管減少的吸引，而與住宅物業租賃相關的監管有所增加。
貝利說，自2011年以來，工業部門已經實現了兩位數的回報-租金和未實現的資本增長。優質工業股票的出售價格高達200萬美元，投資者正在將其投資組合擴大到這一資產類別。
Lauchlan說：“我們一直在看到新的資金湧入市場。”這些錢本可以進入股市或定期存款，但投資者正在權衡風險，並選擇了穩定的回報和對工業產權投資的較低需求。
迪布爾說，工業產權在艱難時期的韌性和在繁榮時期的強勁表現是受到青睞的原因。奧克蘭和惠靈頓的整體工業空置率非常低，約為2 -3%。
他說，隨著一年級工業物業價值的上升，買家正在尋找具有增值潛力的二級工業物業。
2019年十大商業地產交易
其中一些交易已於2019年宣佈，但尚未解決。
1.奧克蘭範莎威街155號正在建設中，以2.47億美元被亞洲投資者PAG Asia收購。
2.奧克蘭天空城停車場，2.2億美元，被澳大利亞投資者麥格理(Macquarie)收購。
3.奧克蘭合唱大廈，1.445億美元，被美國投資者景順收購。
4。奧爾巴尼的奧爾巴尼生活方式中心，8900萬美元，被當地物業經理奧古斯塔(Augusta)收購。
5，懷卡託的Inghams Portfolio，8600萬美元，由銀團銀銀資本(Silverfin Capital)收購。
6.惠靈頓教育部大樓，8200萬美元，被歐洲投資集團收購。
7.克賴斯特徹奇的Northwood Supa中心，8170萬美元，被當地投資者Miles Middleton收購。
8.漢密爾頓的Visy工廠，7100萬紐元，由奧克蘭投資者Barry和Diane Rissetto擁有的Norak Properties收購。
9. T&G全球分銷機構，奧克蘭奧克蘭惠靈頓山，6500萬美元，被工業地產巨頭Goodman Property Trust收購。
10.奧克蘭市政府大樓，奧克蘭市中心，5800萬紐幣，由物業公司Asset Plus購買。
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