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休閒農業用地的3種主要新方式
1、建立以土地利用為基礎的合作社
農村集體牽頭開發，投資者引入概念。通過農村出土地，投資者出概念、出資金或者是後期運營的形式進行合作。
2、利用農村閒置宅基地或廢棄的土地
農村閒置的宅基地數量是特別龐大的，我們可以從村民或者是村集體的手中流轉使用權過來，在未來的發展中提升宅基地的利用率。
3、土地置換、租賃、入股聯營等
可以通過土地的置換和租賃，或者以某種形式入股鄉村企業，又或者是入股鄉村的農業合作社等方式來發展休閒農業。
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休閒農業的用地類型有哪些？
前面講到，休閒農業可以利用農民自有的住宅或者閒置的宅基地，這個是沒有問題的。進入農村發展，一定要盤活閒置的宅基地。
其實農村所有的建設用地，我們都是可以拿過來發展休閒農業的，
但是前提是村集體要同意，需要多方協商。在休閒農業的發展過程中，國家也鼓勵去利用荒山、荒坡、荒溝、荒灘等農業業態發展。
這裡穿插個知識點，什麼是城鄉增減掛鉤？
城鄉增減掛鉤就是將農村居民點拆掉以建新的城市，簡單來說就是，對農村進行拆舊復墾之後，我們會騰退出來耕地，可以在這部分耕地上發展休閒農業，可以搞相關的種植。
另外一般的耕地、高標準農田，還有一般的林地，也可以通過搞種植的這種形態來體現。
比如說搞一些花卉的觀光園等類型，一般的林地就需要在原來的林地上利用林區進行提升和利用。
簡單梳理一下，如圖：
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發展休閒農業注意的要點
發展休閒農業分為兩部分，一部分是可建設的部分，比如一些基本的設施；另一部分就是種植，發展觀光的部分。
我們主要探討一下，關於建設這部分應該怎樣合理利用土地。
項目建設應該要注意哪些要點？
1、不得佔用基本農田
之前有提過，一般項目不得佔用基本農田，除非是國家重點級的大項目，比如交通、能源、水利此類項目。
國家重點項目想要佔用基本農田的話，也是需要國務院進行審批的，所以說在項目選址的時候儘量要避開基本農田。
2、不得超越土地用途區和建設管制區
一個項目的建設必須要符合土地用途區和建設用地管制區，也就是說必須要符合土地利用總體規劃。
因此，在調研項目現狀的同時，也要收集規劃的圖片，來判定項目是否可以建設。
3、嚴禁隨意擴大設施農用地的範圍
設施農用地其實就是為農業發展服務的用地，包括打穀場、晾曬糧食和存放農業發展工具的地方。
有些建設在設施農用地上的酒店、餐廳、農家院、民宿等，原先國家管理的不是特別嚴格，但是近兩年國家對這一塊管理是非常嚴格的，很多地方都遭到了拆除。
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過去休閒農業的發展模式
現在是否還有空間？
過去，國家對設施農用地的使用管理不太嚴格，有很多佔用設施農用地建設餐飲和住宿的情況。
有些地方還修建了水泥柱，把建築架高，在上面做餐廳或者住所，下半部分不佔用耕地，不破壞耕作層。
另外，還有很多在農用地或設施農用地上修建木屋、大棚、放置集裝箱或者房車，來經營餐飲和住宿的情況。
原則來說，是不可以在設施農用地上進行餐飲或者住宿建設的，原先的管理比較鬆散，但是現在國家在這方面也逐漸趨於正式化、嚴謹化。
所以我們在利用這部分土地的時候，一定要根據地方的政策，結合全國其他地區相關案例的處理方式，避免一些不可控的風險。
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休閒農業新的機會點
國家產業用地指引政策中提出，類似於房車這種臨時佔用的情況，可以不辦理農轉用手續。這說明，臨時佔用是允許的，走了之後恢復原狀就可以了。
所以說，產業用地指引文件對我們未來的用地提出了很多的優惠方向，也提出了很多的鬆口，一定要詳細的看一下這個文件。
另外，除了利用農村的宅基地或其他的建設用地之外，廢棄的採礦用地、磚瓦窯等其他獨立建設用地的部分，都可以直接轉為旅遊設施建設用地來發展旅遊。
發展休閒農業很可能會涉及到林地的開發，發展過程中，如果涉及到大面積的林地開發和生態旅遊時，可申請部分的建設用地指標。
就是說，可以跟當地政府申請，將該項目面積的3%-5%的新增指標轉為旅遊設施用地，這也是未來發展的一個新方向。
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