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休闲农业用地的3种主要新方式
1、建立以土地利用为基础的合作社
农村集体牵头开发，投资者引入概念。通过农村出土地，投资者出概念、出资金或者是后期运营的形式进行合作。
2、利用农村闲置宅基地或废弃的土地
农村闲置的宅基地数量是特别庞大的，我们可以从村民或者是村集体的手中流转使用权过来，在未来的发展中提升宅基地的利用率。
3、土地置换、租赁、入股联营等
可以通过土地的置换和租赁，或者以某种形式入股乡村企业，又或者是入股乡村的农业合作社等方式来发展休闲农业。
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休闲农业的用地类型有哪些？
前面讲到，休闲农业可以利用农民自有的住宅或者闲置的宅基地，这个是没有问题的。进入农村发展，一定要盘活闲置的宅基地。
其实农村所有的建设用地，我们都是可以拿过来发展休闲农业的，
但是前提是村集体要同意，需要多方协商。在休闲农业的发展过程中，国家也鼓励去利用荒山、荒坡、荒沟、荒滩等农业业态发展。
这里穿插个知识点，什么是城乡增减挂钩？
城乡增减挂钩就是将农村居民点拆掉以建新的城市，简单来说就是，对农村进行拆旧复垦之后，我们会腾退出来耕地，可以在这部分耕地上发展休闲农业，可以搞相关的种植。
另外一般的耕地、高标准农田，还有一般的林地，也可以通过搞种植的这种形态来体现。
比如说搞一些花卉的观光园等类型，一般的林地就需要在原来的林地上利用林区进行提升和利用。
简单梳理一下，如图：
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发展休闲农业注意的要点
发展休闲农业分为两部分，一部分是可建设的部分，比如一些基本的设施；另一部分就是种植，发展观光的部分。
我们主要探讨一下，关于建设这部分应该怎样合理利用土地。
项目建设应该要注意哪些要点？
1、不得占用基本农田
之前有提过，一般项目不得占用基本农田，除非是国家重点级的大项目，比如交通、能源、水利此类项目。
国家重点项目想要占用基本农田的话，也是需要国务院进行审批的，所以说在项目选址的时候尽量要避开基本农田。
2、不得超越土地用途区和建设管制区
一个项目的建设必须要符合土地用途区和建设用地管制区，也就是说必须要符合土地利用总体规划。
因此，在调研项目现状的同时，也要收集规划的图片，来判定项目是否可以建设。
3、严禁随意扩大设施农用地的范围
设施农用地其实就是为农业发展服务的用地，包括打谷场、晾晒粮食和存放农业发展工具的地方。
有些建设在设施农用地上的酒店、餐厅、农家院、民宿等，原先国家管理的不是特别严格，但是近两年国家对这一块管理是非常严格的，很多地方都遭到了拆除。
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过去休闲农业的发展模式
现在是否还有空间？
过去，国家对设施农用地的使用管理不太严格，有很多占用设施农用地建设餐饮和住宿的情况。
有些地方还修建了水泥柱，把建筑架高，在上面做餐厅或者住所，下半部分不占用耕地，不破坏耕作层。
另外，还有很多在农用地或设施农用地上修建木屋、大棚、放置集装箱或者房车，来经营餐饮和住宿的情况。
原则来说，是不可以在设施农用地上进行餐饮或者住宿建设的，原先的管理比较松散，但是现在国家在这方面也逐渐趋于正式化、严谨化。
所以我们在利用这部分土地的时候，一定要根据地方的政策，结合全国其他地区相关案例的处理方式，避免一些不可控的风险。
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休闲农业新的机会点
国家产业用地指引政策中提出，类似于房车这种临时占用的情况，可以不办理农转用手续。这说明，临时占用是允许的，走了之后恢复原状就可以了。
所以说，产业用地指引文件对我们未来的用地提出了很多的优惠方向，也提出了很多的松口，一定要详细的看一下这个文件。
另外，除了利用农村的宅基地或其他的建设用地之外，废弃的采矿用地、砖瓦窑等其他独立建设用地的部分，都可以直接转为旅游设施建设用地来发展旅游。
发展休闲农业很可能会涉及到林地的开发，发展过程中，如果涉及到大面积的林地开发和生态旅游时，可申请部分的建设用地指标。
就是说，可以跟当地政府申请，将该项目面积的3%-5%的新增指标转为旅游设施用地，这也是未来发展的一个新方向。
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