去年央行出了一套重磅制度，對N年不變的房貸利率動手了。
但是最近發現周圍朋友還是對這個制度不太清楚，因為很多人對於金融政策一直覺得很複雜、深奧，這篇用最通俗的語言，希望能給大家一個清晰的解讀。
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其實啊，整個政策最核心的就是變了一個公式
先來看下舊的房貸利率是怎麼組成
房貸利率（R）=基準利率（R1）+浮動比例（F）。
其中基準利率是央行決定的，浮動比例是你和貸款的銀行籤合同約定的
例如基準利率是5%，銀行和你約定的利率如果上浮是20%，那麼你每年的房貸利率就是5%×1.2=6%。
如果央行降息，把基準利率降低到了4%，但是後面的那個上浮或下折的比例，不會改變，那麼你的房貸利率就變為4%×1.2=4.8%。
看下新的房貸利率
房貸利率（R）=貸款市場報價利率（LPR））+固定數值。
款市場報價利率（LPR）取代了基準利率的概念，而百分比上下浮，也被修改為了固定數值的加點制度。
LPR是怎麼來的，首先，每個月由樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的人裡按各家銀行上一季度的貸款佔比為權重，加權平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。
在新的利率裡，首套房貸款利率不得低於LPR，也就是4.85%，二套房貸款利率不得低於LPR加60個基點，也就是0.6%，也就是5.45%，LPR作為基數，每月重訂一次。
一個基點（Basis Point）的定義為“百分之零點零一”（0.01%）
所以不要慌，不要覺得艱澀難懂，無非就是換了名稱而已
基準利率=LPR
百分比漲跌改=固定數值增減(基點)
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弄清整個基本的內核，我們再來解析下制度
新的房貸利率制度，從10月8日起，在全國推行。
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和諮詢服務，依法合規保障借款人合同權利和消費者權益，嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩有序進行。
七、2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
我們一條條來分析下
先看第一條：
一、自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
點評：這和以前的百分比浮動其實是一個意思，以前也是基準利率可以變，但是百分比浮動永恆不變，現在改成了固定數值而已，影響有一點的，但是可以忽略不計。沒有什麼實質變化
二、借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式應在貸款合同中明確。
這個條款主要就是針對利率週期進行了修改。
舊的模式，每年的1月1號，按最新的基準利率，重新調整一次你的房貸利率
新的模式，雙方可以更改這個利率調整週期，可以是1年，也可以是整個貸款週期。
點評：這個就很重要了，從銀行的利益角度來說，利率低的時候，他會和你簽訂一個短期的合同，而在利率高的時候，他希望和你簽署長期鎖定利率的合同。
那你的對策就很簡單了，和他反著談就行了。
三、首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
舊的模式，商業銀行可以對房貸進行打折的。
新的模式，商業銀行沒有對房貸打折的權利，首套房不得低於LPR，二套房不得低於LPR+0.6%。
點評：利率的最小值以後就是鎖定了，無論央行怎麼降息，房貸都不得低於這個數值。
四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
點評：這條給了商業銀行更多的利潤空間，央行說了首套房不得低於LPR，但是銀行要是修改為首套LPR+30個基點，這是允許的，給你們更多的利潤。
五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。
點評：再度給與商業銀行更大的調整空間，同樣一個城市，A是公務員，他的首套房不得低於LPR+30%，但是B是一般工薪階層，他的首套房利率不得低於LPR+60個基點，沒辦法，銀行可以看每個人的資質不同就給與歧視性的利率
八、商業用房購房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
點評：再次提到了加點下限，縱觀整個公告裡，多次提及加點下限，而沒提過一次加點上限，這表示央行鎖死了房貸利率的最低數值，但是沒有限定房貸的最高數值，商業銀行有權利自行向上加，上不封頂。
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政策吃透了，接下來就是怎麼和銀行博弈了
看完8條內容，我們可以發現其實也就兩個地方可以進行博弈
房貸利率（R）=貸款市場報價利率（LPR））+固定數值的基點。
1、LPR利率的期限
因為LPR是一直會變的，所以對於你來說，如果覺得未來幾年利率會上漲，你就應該和銀行談一個固定的期限，咱們就保持這個這個利率不變啦。如果覺得未來利率會一直下降，那我們就籤一個最短的，就是一年的貸款合同，明年重新再談。
當然如果實在覺得麻煩，前面也教過大家一個辦法，和銀行反著談也是一個捷徑。
2、基點
因為央行賦予了商業銀行上不封頂的利率調整權力，所以你得好好和你的銀行談，我們能不能把這個基點儘量壓低一點，所以未來你要保持好自己的信用，維持好和銀行的關係。
當然不少朋友會關心怎麼判斷利率走勢，其實關鍵就看國家的意志是什麼
現在的政府是鐵了心的要遏制房價，房貸利率只准漲，不準跌，這次修改房貸利率就是對房地產領域的定向加息，堅決遏制房價上漲。這套制度就是為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的長效管理機制。
央行有關負責人也明確指出：房貸利率不會降。
所以很明顯，房貸利率不太會降，不管將來整體利率降不降。
寫這篇花了不少精力，如果看了覺得對自己有用，麻煩轉發和點贊啦。
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