去年央行出了一套重磅制度，对N年不变的房贷利率动手了。
但是最近发现周围朋友还是对这个制度不太清楚，因为很多人对于金融政策一直觉得很复杂、深奥，这篇用最通俗的语言，希望能给大家一个清晰的解读。
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其实啊，整个政策最核心的就是变了一个公式
先来看下旧的房贷利率是怎么组成
房贷利率（R）=基准利率（R1）+浮动比例（F）。
其中基准利率是央行决定的，浮动比例是你和贷款的银行签合同约定的
例如基准利率是5%，银行和你约定的利率如果上浮是20%，那么你每年的房贷利率就是5%×1.2=6%。
如果央行降息，把基准利率降低到了4%，但是后面的那个上浮或下折的比例，不会改变，那么你的房贷利率就变为4%×1.2=4.8%。
看下新的房贷利率
房贷利率（R）=贷款市场报价利率（LPR））+固定数值。
款市场报价利率（LPR）取代了基准利率的概念，而百分比上下浮，也被修改为了固定数值的加点制度。
LPR是怎么来的，首先，每个月由样本商业银行报出自己认为的市场最优价格，去掉一个最高和一个最低，剩下的人里按各家银行上一季度的贷款占比为权重，加权平均计算出本月的贷款市场报价利率LPR。
在新的利率里，首套房贷款利率不得低于LPR，也就是4.85%，二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点，也就是0.6%，也就是5.45%，LPR作为基数，每月重订一次。
一个基点（Basis Point）的定义为“百分之零点零一”（0.01%）
所以不要慌，不要觉得艰涩难懂，无非就是换了名称而已
基准利率=LPR
百分比涨跌改=固定数值增减(基点)
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弄清整个基本的内核，我们再来解析下制度
新的房贷利率制度，从10月8日起，在全国推行。
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
我们一条条来分析下
先看第一条：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
点评：这和以前的百分比浮动其实是一个意思，以前也是基准利率可以变，但是百分比浮动永恒不变，现在改成了固定数值而已，影响有一点的，但是可以忽略不计。没有什么实质变化
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
这个条款主要就是针对利率周期进行了修改。
旧的模式，每年的1月1号，按最新的基准利率，重新调整一次你的房贷利率
新的模式，双方可以更改这个利率调整周期，可以是1年，也可以是整个贷款周期。
点评：这个就很重要了，从银行的利益角度来说，利率低的时候，他会和你签订一个短期的合同，而在利率高的时候，他希望和你签署长期锁定利率的合同。
那你的对策就很简单了，和他反着谈就行了。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
旧的模式，商业银行可以对房贷进行打折的。
新的模式，商业银行没有对房贷打折的权利，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+0.6%。
点评：利率的最小值以后就是锁定了，无论央行怎么降息，房贷都不得低于这个数值。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
点评：这条给了商业银行更多的利润空间，央行说了首套房不得低于LPR，但是银行要是修改为首套LPR+30个基点，这是允许的，给你们更多的利润。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
点评：再度给与商业银行更大的调整空间，同样一个城市，A是公务员，他的首套房不得低于LPR+30%，但是B是一般工薪阶层，他的首套房利率不得低于LPR+60个基点，没办法，银行可以看每个人的资质不同就给与歧视性的利率
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
点评：再次提到了加点下限，纵观整个公告里，多次提及加点下限，而没提过一次加点上限，这表示央行锁死了房贷利率的最低数值，但是没有限定房贷的最高数值，商业银行有权利自行向上加，上不封顶。
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政策吃透了，接下来就是怎么和银行博弈了
看完8条内容，我们可以发现其实也就两个地方可以进行博弈
房贷利率（R）=贷款市场报价利率（LPR））+固定数值的基点。
1、LPR利率的期限
因为LPR是一直会变的，所以对于你来说，如果觉得未来几年利率会上涨，你就应该和银行谈一个固定的期限，咱们就保持这个这个利率不变啦。如果觉得未来利率会一直下降，那我们就签一个最短的，就是一年的贷款合同，明年重新再谈。
当然如果实在觉得麻烦，前面也教过大家一个办法，和银行反着谈也是一个捷径。
2、基点
因为央行赋予了商业银行上不封顶的利率调整权力，所以你得好好和你的银行谈，我们能不能把这个基点尽量压低一点，所以未来你要保持好自己的信用，维持好和银行的关系。
当然不少朋友会关心怎么判断利率走势，其实关键就看国家的意志是什么
现在的政府是铁了心的要遏制房价，房贷利率只准涨，不准跌，这次修改房贷利率就是对房地产领域的定向加息，坚决遏制房价上涨。这套制度就是为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的长效管理机制。
央行有关负责人也明确指出：房贷利率不会降。
所以很明显，房贷利率不太会降，不管将来整体利率降不降。
写这篇花了不少精力，如果看了觉得对自己有用，麻烦转发和点赞啦。
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