这是 宝鸡今楼市 的第 252 篇文章
这两天楼市君在刷抖音，看到一个视频十分有趣，主要就是讲开发商的套路。
地段偏远的房子，宣传就说“远离都市喧嚣，尽享静谧人生”；
挨着水沟或者水渠的房子，宣传就说“绝版水岸名邸，上风上水”；
旁边有一台ATM机，宣传就说“临近金融中心，理财方便快捷”
......
对于初涉宝鸡的“刚需”们和众多对宝鸡不甚了解的外地朋友们而言，与开发商置业顾问的交流就是你了解意向楼盘及楼盘周边的“第一印象”，对于你买与不买起着至关重要的作用，但是很多劣势却会被开发商“选择性无视”。所以，购房者在与售楼人员提问方式就显得格外的重要，千万别被售楼人员“带沟里”去了。
今天，楼市君就充当一次“内行”，为大家分析购房者与内行的提问的重要性，教大家“会问也会看”。
01、购房者： 在售楼处询问房屋面积是，问法直截了当：房子有多大？
内行：“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。
解释：明确房屋面积是建筑面积还是套内面积、建筑面积？建筑面积包含套内面积，而套内建筑面积不包含。
结论：购房者问面积 内行问公摊。
02、购房者：一般询问看中房子的价格？
内行：会多打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。
解释:在三家售楼中心你会发现，售楼员不会主动告诉你房子的差价，需要自己“层层深入”细细打听。首先佯装“菜鸟”购房者，询问均价过后，发现获取的信息不够。再表明想要居住20-30的楼层意愿，并且叫售楼员计算不同楼层需付的价格，然后趁机偷瞄售楼员手上的价格表并进行询问，果然得到售楼员“不同楼层价格相差几十元，越高越贵”的答案。
结论：购房者问价格 内行问差价
03、购房者：都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，公寓一般为40年
内行：要问的更深一点，例如“土地是否被囤积？囤积了多少年？”。
解释：如来到某楼盘，售楼员为笔者介绍该楼盘的各项优势，但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。
结论：购房问使用年限 内行问拿地时间
04、购房者： 一般看中一套房子，会问周围的配套规划?
内行：则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”? 解释：售楼员们往往大肆吹嘘一些远景规划：以后有公交经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。对于一些现有配套内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。
结论：购房者问配套规划 内行私下考察
05、购房者： 一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说※※元/㎡每月
内行：“这个是第一年促销的费用，还是一直这个价？”，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。 解释：一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。
结论：购房者问物业费内 内行问物业归属
06、购房者：一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪?多不多?
内行： 内行一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）
解释：实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。看总平面图可以知道窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。
结论：购房者看户型图 内行看总平面图
07、购房者：在售楼处沙盘模型看房子，做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等。
内行：要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种）。
解释：沙盘虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。你想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰的看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。
结论：购房者看沙盘图 内行看规划图
08、购房者：各方面基本信息了解够了，会跟随售楼人员看样板间。
内行：直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，
解释：一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。
结论：购房者问面积 内行问公摊
09、购房者：也知道“货比三家”多看看几个楼盘
内行：知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。
解释：例如在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。而当买房君再去另一个盘，针对这一点说时，这盘的售楼员则表示“那个小学不算什么，要比就比师资，我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚”。
打听到一家楼盘的物业费只要1块几，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。
结论：购房者多看楼盘 内行“挑起战争”
必须要说明的是：
楼市君并不是要在此故意不尊重置业顾问这个群体，正所谓“欲戴其冠 必承其重”。
置业顾问表面“高收入+光鲜靓丽”的背后，付出与承受的艰辛与不易，也不足为外人道也！
且正如开头说的，每个行业都有自己的“套路”，可能存在即合理！而合理的前提，是信息不对等！
但是，时代已经在改变！信息传播，已不再是障碍，还想继续靠“信息不对称”吃饭的开发商，今后只会被用脚投票的购房者们，按在地上使劲摩擦！
而唯有专业和坦诚，才能留住客户。自古套路留不住，唯有真情得人心！
最后，揭露一下置业顾问说得最多、最频繁的“谎言”是：
快点买吧，房价早晚要涨的！
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