一、 概述首先，明确一点，外国人在德国购买房地产不会受到任何限制。在购买房地产时，买方能够得到包括房屋在内的整块土地的所有权，而不仅仅是房屋的产权。
房地产购买协议（以下简称“协议”）中规定了买卖双方的权利和义务，以及如何办理产权转让手续。然而，只有在土地登记册上进行登记后，买方才能真正取得房地产所有权。房地产登记往往需要数周乃至数月的时间。因此，买卖双方通常约定，在约定的支付日支付了房地产价款后，以转让租赁合同、风险及义务的方式提前“交付”房地产。二、 德国的土地登记册土地登记册上登记了每块土地的法律状态。它列出了土地现在和过去的所有人，以及任何第三人在土地上享有的权利，如财产负担(encumbrances)、地役权、抵押权和土地债务(land charges)。土地登记册上记载的内容具有公信力，被推定为真实正确。三、 房地产购买协议根据德国法的规定，与土地相关的协议需经公证人公证。具体而言，需要公证的除了房地产购买协议以外，还包括与房地产购买协议相关的文件（例如，在售后回租情况下的租赁合同）。公证人是由德国联邦政府任命的受过专业法律培训的官员，保证绝对公正。房地产购买协议通常由双方当事人的律师起草，另外，公证人负有审查义务，公证人还应当向当事人双方阐明如何办理房地产登记。在房地产登记前，买方应当独立进行房地产尽职调查，因为公证人在调查房地产所有权状况时并不会同时调查房屋是否租赁、是否符合政府规划、是否影响自然环境以及其他与所有权无关的事项。房地产买方显然不愿意在未取得所有权的情况下支付价款。由于只有在土地登记册上进行登记后才能取得所有权，实务中，除满足房地产购买协议中规定的所有前提条件以外，当事人应当进行房地产预告登记，这样买方才会支付价款。房地产预告登记是在土地登记册上做出的一种登记，其目的在于保护买方对相关房地产未来的所有权。房地产预告登记通常需要几天到几周的时间，而所有权登记则长达数月之久。为避免买方逾期付款，协议中通常会规定在收到公证人的“付款通知书”（“Fälligkeitsmitteilung”）后一段时间（例如十个银行工作日）内，买方应当支付价款。公证人应在付款通知书中确认，房地产购买协议中规定的所有前提条件均已具备，且买方未来的所有权已经得到了保障。房地产购买协议中规定的这段时间十分必要，买方可在此期间设立必要的担保，以筹借资金。四、 不动产上的担保和房地产买方一样，贷款人也不希望在房地产买方未提供任何担保的情况下就向买方贷款。在德国登记的担保权中，90 %以上都是土地债务（“Grundschuld”）。土地债务比抵押（“Hypothek”）更受欢迎的原因是土地债务能被灵活使用，更能满足贷款人的需求。房地产卖方在房地产购买协议中授权买方在房地产上设定土地债务或抵押，用以筹借购房资金。然后，买卖双方向贷款银行提供担保。为了以防万一，房地产卖方会在授权书中规定银行应当直接向房地产卖方支付贷款。土地债务经合意及登记而设立。土地债务包括两种：没有证明文件的土地债务（“Buchgrundschuld”），以及签发证明文件的土地债务（“Briefgrundschuld”）。实务中，签发证明文件的土地债务更受欢迎，因为此种土地债务更易转让，从而为银行提供了证券化的途径。债权人可以通过司法拍卖（公开拍卖）或者取消（抵押品）赎回权的方式来强制执行其土地债务。五、 涉及的税费及相关费用在德国买房，除了房款本身外，还有一些买卖附加费用：(1) 中介费（Maklercourtage）：通常为房价的3%-5%。为了找到合适的开发土地，经常需要经纪人的帮助。经纪人会收取服务佣金，通常佣金按照交易价格的一定百分比计算。不同地区经纪人的费用是不同的。(2) 公证费用（Notarkosten）：如公证及土地局登记费一般为房价的1%-1.5%；根据德国《民法典》第448条第2款的规定，不动产的买方要承担买卖合同的公证费、转让费和登记费以及为了登记而进行的必要的声明的费用。(3) 地产购置税 (Grunderwerbssteuer)：是买地产时需要缴纳的一种交通税。在德国，购买房产（Haus）或者单元房（Wohnung）和地产所计算的费用是分开的，所以针对地产需要缴纳地产购置税。根据德国《民法典》第426条第1款第1项，买方和卖方各承担不动产购置税的一半。但是通常在合同中会约定由买方单独承担不动产购置税。每个州不一样，在巴伐利亚或者萨克森州为3.5%，然而目前在北威州、石荷州、萨尔州则高达6.5%。另外，更需要注意的是，土地所有者每年还要缴纳土地使用税（Landnutzungsteuer）。这是一种由市或乡镇政府征收的税种。一般建筑用地的土地使用税为土地总价的0.35%，再乘以当地的稽征率。
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