一、 概述首先，明確一點，外國人在德國購買房地產不會受到任何限制。在購買房地產時，買方能夠得到包括房屋在內的整塊土地的所有權，而不僅僅是房屋的產權。
房地產購買協議（以下簡稱“協議”）中規定了買賣雙方的權利和義務，以及如何辦理產權轉讓手續。然而，只有在土地登記冊上進行登記後，買方才能真正取得房地產所有權。房地產登記往往需要數週乃至數月的時間。因此，買賣雙方通常約定，在約定的支付日支付了房地產價款後，以轉讓租賃合同、風險及義務的方式提前“交付”房地產。二、 德國的土地登記冊土地登記冊上登記了每塊土地的法律狀態。它列出了土地現在和過去的所有人，以及任何第三人在土地上享有的權利，如財產負擔(encumbrances)、地役權、抵押權和土地債務(land charges)。土地登記冊上記載的內容具有公信力，被推定為真實正確。三、 房地產購買協議根據德國法的規定，與土地相關的協議需經公證人公證。具體而言，需要公證的除了房地產購買協議以外，還包括與房地產購買協議相關的文件（例如，在售後回租情況下的租賃合同）。公證人是由德國聯邦政府任命的受過專業法律培訓的官員，保證絕對公正。房地產購買協議通常由雙方當事人的律師起草，另外，公證人負有審查義務，公證人還應當向當事人雙方闡明如何辦理房地產登記。在房地產登記前，買方應當獨立進行房地產盡職調查，因為公證人在調查房地產所有權狀況時並不會同時調查房屋是否租賃、是否符合政府規劃、是否影響自然環境以及其他與所有權無關的事項。房地產買方顯然不願意在未取得所有權的情況下支付價款。由於只有在土地登記冊上進行登記後才能取得所有權，實務中，除滿足房地產購買協議中規定的所有前提條件以外，當事人應當進行房地產預告登記，這樣買方才會支付價款。房地產預告登記是在土地登記冊上做出的一種登記，其目的在於保護買方對相關房地產未來的所有權。房地產預告登記通常需要幾天到幾周的時間，而所有權登記則長達數月之久。為避免買方逾期付款，協議中通常會規定在收到公證人的“付款通知書”（“Fälligkeitsmitteilung”）後一段時間（例如十個銀行工作日）內，買方應當支付價款。公證人應在付款通知書中確認，房地產購買協議中規定的所有前提條件均已具備，且買方未來的所有權已經得到了保障。房地產購買協議中規定的這段時間十分必要，買方可在此期間設立必要的擔保，以籌藉資金。四、 不動產上的擔保和房地產買方一樣，貸款人也不希望在房地產買方未提供任何擔保的情況下就向買方貸款。在德國登記的擔保權中，90 %以上都是土地債務（“Grundschuld”）。土地債務比抵押（“Hypothek”）更受歡迎的原因是土地債務能被靈活使用，更能滿足貸款人的需求。房地產賣方在房地產購買協議中授權買方在房地產上設定土地債務或抵押，用以籌借購房資金。然後，買賣雙方向貸款銀行提供擔保。為了以防萬一，房地產賣方會在授權書中規定銀行應當直接向房地產賣方支付貸款。土地債務經合意及登記而設立。土地債務包括兩種：沒有證明文件的土地債務（“Buchgrundschuld”），以及簽發證明文件的土地債務（“Briefgrundschuld”）。實務中，簽發證明文件的土地債務更受歡迎，因為此種土地債務更易轉讓，從而為銀行提供了證券化的途徑。債權人可以通過司法拍賣（公開拍賣）或者取消（抵押品）贖回權的方式來強制執行其土地債務。五、 涉及的稅費及相關費用在德國買房，除了房款本身外，還有一些買賣附加費用：(1) 中介費（Maklercourtage）：通常為房價的3%-5%。為了找到合適的開發土地，經常需要經紀人的幫助。經紀人會收取服務佣金，通常佣金按照交易價格的一定百分比計算。不同地區經紀人的費用是不同的。(2) 公證費用（Notarkosten）：如公證及土地局登記費一般為房價的1%-1.5%；根據德國《民法典》第448條第2款的規定，不動產的買方要承擔買賣合同的公證費、轉讓費和登記費以及為了登記而進行的必要的聲明的費用。(3) 地產購置稅 (Grunderwerbssteuer)：是買地產時需要繳納的一種交通稅。在德國，購買房產（Haus）或者單元房（Wohnung）和地產所計算的費用是分開的，所以針對地產需要繳納地產購置稅。根據德國《民法典》第426條第1款第1項，買方和賣方各承擔不動產購置稅的一半。但是通常在合同中會約定由買方單獨承擔不動產購置稅。每個州不一樣，在巴伐利亞或者薩克森州為3.5%，然而目前在北威州、石荷州、薩爾州則高達6.5%。另外，更需要注意的是，土地所有者每年還要繳納土地使用稅（Landnutzungsteuer）。這是一種由市或鄉鎮政府徵收的稅種。一般建築用地的土地使用稅為土地總價的0.35%，再乘以當地的稽徵率。
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