购物中心作为商业地产家族中目前发展较好的资产大类，因其持续稳定的现金流受到投资人及债权人的青睐，比如目前暂露头角的资产证券化、类Reits和银行常规抵押借款。因为资本都看中了购物中心的价值增长的两大主线：
租金收益和资产增值，其中短期的租金现金流是购物中心生长的树干，而长期良好的资产运营带来的资产增值就像树干里的氧，二者相互吸收促进才让商业大树枝繁叶茂，而风险与收益的高平衡性价比正式资本相中商业地产的核心。具体来说，资产增值指的就是估值的持续增长，而对于购物中心估值，你也许很多地方看到了这个估值公式：估值=收益／资本化率。其实这里的收益指的就是租金收益，但你的了解到这里还是比较浅显，理解以下几个问题，就能让你摆脱似懂不懂，马上从路人秒变半个业内人士。
第一个问题：为何购物中心只能用收益法来估值？
总结起来对各项资产的市场定价方法无外乎三大类：一是市价比较法，及参考同类型标的物的现有公允价格调整，比如很多二手房，如果目前小区其他类是户型均价达到3万，那么作为房东手里的这套也可以参照3万来定价。第二类是成本加成法，比如商品零售价通常采用材料成本+人工成本+利润加成来制定。第三类是未来收益折现法，即将未来的预期现金流入按一定折现率计算当下价值。
为什么市价比较法不适用于购物中心估值？首先你就很难找到两个在建筑规划、配套设施、租户业态搭配及营运品质一致的购物中心，其次就算依样画葫芦在标的购物中心旁边重建一个完全一样的购物中心，由于市场分流新的购物中心还能参考原来标的购物中心的估值吗？显然不行
为什么成本加成法也不适用于购物中心估值？这里需要区分典型的房地产加减法思维，住宅地产采用成本加成来定价是因为开发标的物业的目的是用于短期出售，未来收回投资的模式源于出售时一次性的现金流。而购物中心的属于长期持有不动产，投资收回靠的是则将来四十年稳定的租金收益。同一年开发成本都是10个亿的两个购物中心，一家年租金1个亿，一家年租金5000万，这两个购物中心的价值难道能是一样的吗？到这里真理不言而明，购物中心估值只能采用收益法。
第二个问题：何为租金收益？
首先说明一点，租金收益指的不是租金收入，它指的是租金收入扣除日常必要经营支出后的净额。在实际评估计算时用净经营收入NOI（Net Operation Income）作为指标来量化。即NOI=经营收入-经营成本
那经营收入和经营支出具体又指哪些内容呢？
经营支出：在任何整个或部分财政年度中，基于对项目的租赁、经营与管理产生的各种成本和费用。即从财务现金流角度上，只包含经营活动相关的成本支出，对投资活动（如投资性房产折旧、大额资产改造）及筹资活动（如融资费用及利息）相关成本不计入经营成本，即不包括以下几项费用除外：
1、 总部公司向下属购物中心分摊或收取的管理费
2、 基于项目产生的改建、扩建、性能提升等大额改造支出
3、 项目建筑本体、土地、机器设备等列入项目投资的折旧费用或摊销费用，及基于项目产生的改建、扩建、性能提升而资本化支出的折旧或摊销费用
4、 所有计入项目总投资的成本费用项目及金额；
5、 财务费用，如基于项目的融资性支出，包括发生的费用及利息、顾问费等；
6、 因租赁及/或获许可使用的项目经营场所而发生或支付的租金、许可费
7、 企业所得税支出；
经营收入：指任何整个或部分财政年度内，经营项目所获得的或累积产生的全部收入。分类理解等同经营成本的归属口径
第三个问题：何为资本化率？
对于资本化率CapRate，可理解为租金的资产的转化率。主要指进入经营稳定期后各期现金流折现率的近似值。同时对它的理解可参照财务管理理论中的永续年金现值：即以期初利息收益A为基础，永续固定增长率g情况下的的现值NPV=A/g(至于为什么是A/g，请参考大学高等数学的极限求值，此处省略好多字……)
因为资本化率是放在分母做除法的，所以数值越小越好。资本化率就像做乘法的市盈率一样是计算不出来的，而是由市场的各种综合因素决定的。或者简单地说就是由市场决定的。目前行业里资本化率参考值范围：一线城市3%-5%，二三线城市6%-8%。
最后补充说明购物中心的估值的指导意义：对于财务报表，商业地产财报报表通常看起来利润微薄，实际上大部分亏损，采用公允价值的商业地产公司利用估值可以及时的反映资产市场价值。对于企业融资，购物中心稳定持续的现金流是融资的天然优势，一个明确可信的估值是目前抵押借款及未来不动产证券化的基石。
值得说明的是，目前由于行业里评估公司的水平参差不齐及商业地产公司自身利益驱使，不同的评估公司即使对于同一个购物中心给出的估值通常也会差距较大，现全球行业认可度比较高的是以下五家房地产评估公司。
1.JLL 仲量联行
2.CBRE 世邦魏理士
3.DTZ 戴德梁行
4.Savills 第一太平戴维斯
5.Colliers 高力国际
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不然鸣珂游帝都，不然绝粒升天衢
——唐.李泌
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