“去金融屬性之後的房地產風向，終究需要硬實力的比拼。戰略角度而言，恆大已經做好了準備。 ”
來源丨AI藍媒匯（ID:lanmeih001）
上市11年，在經歷了跨越式高增長之後，恆大決意進入新的戰略階段——降負債。
3月31日，恆大召開了2019年度業績發佈會。
會上公佈的數據顯示，截至2019年12月31日止，公司實現合約銷售額6011億元，同比增長9%；核心利潤408億元，同比下降48；資產負債率77.9%，同比增長4.2%；淨負債率159.3%，同比增加7.4個百分點；現金餘額2287.7億元，同比增長12%。
各項數字，均處於行業領先水平，除了負債。
所以，相較於過去一年的經營成績，恆大更關心的是下一階段的路該怎麼走。
管理層深諳這個邏輯，所以正常業績發佈會最大的亮點並非數字，而是面對既定數字，恆大2020年的新型戰略方向。許家印宣佈：“全面實施‘高增長、控規模、降負債’的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。”
銷售的比拼中，恆大已然領先。而後者主動提出的戰略轉型，則一舉將房企戰事帶進了降負債的下半場。
巨頭轉向
高負債，不只是恆大的問題，更是行業的心病。
2019年，國內商品房銷售額共計15.97萬億，增速比上年回落5.7個百分點，這是“住房不炒”政策之下，市場迴歸理性的結果。且普遍的分析稱，這種理性不會發生根本性的改變，未來較長的一段時間內，全國商品房市場容量均將維持現有水平。
而在五年前，市場還不是這樣的形勢。
發佈會上，許家印主動提及，五年前的恆大戰略還是“三高一低”：2015年，宏觀背景之下，經濟下行的壓力較大，房地產的核心訴求是去庫存。而金融業對於房地產的支持，造就了整個行業的空前發展機遇。
“你買一個項目，上一個項目，項目還沒有到手了，就有好幾家金融機構開始跟你主動來談。”
彼時，房地產和金融的關係極度親密。
所以，恆大也正是在那時提出了“高槓杆、高負債、高週轉、低成本”的核心戰略。這在當時的政策背景和行業背景之下，無疑是迎接機遇最好的方式。
恆大也抓住了這波紅利帶來的機會。
2015-2017的三年間，恆大的銷售額實現了從1300億元到2000億元，再到3700億元、5000億元的跨越式發展。
強勁的銷售能力和運營能力，讓恆大這個資歷算不上老道的房地產公司一躍至行業領先地位。
在中國房地產協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發佈的2020中國房地產開發企業500強測評結果中，恆大蟬聯榜單第一。
中國房市的黃金十年，恆大憑藉戰略優勢迅速崛起，成為了巨人。而伴隨著潮水的變化，恆大也在改變戰略這件事上率先反應過來。
2018年伊始，降負債的遠謀已經顯現。恆大的戰略正式從“三高一低”轉向“三低一高”，低負債、低槓桿、低成本、高週轉的模式成為核心。
這是宏觀政策及市場集體需求之下必須開啟的轉變，“房地產商的黃金二十年是沒有了，我們現在必須將房地產的金融屬性去掉。”自此之後的兩年，恆大的資產負債率從430%降至150%。
直到這一次正式將“降負債”提升至集團最重要的戰略之一，是恆大再次踩準節奏的體現。
開源節流
三年降4500億負債，這是恆大明確的KPI。
如何實現這個明確的數字目標，則是戰略層面之下的策略體現。
首先，恆大自身最重要的銷售優勢不能丟，高增長的開源策略是重中之重。許家印為這個策略定下的KPI是年內實現8000億元，到2022年突破1萬億。
線上佈局，是恆大最大的優勢所在。
進入2020年，突如其來的疫情黑天鵝讓各行各業都遭受重創，本就遇冷的房地產也隨之進入寒冬，多數房企業績出現同比下滑。
根據克而瑞研究中心3月31日發佈的報告顯示，今年第一季度TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降約20.8%。
但與之相對應的是恆大線上銷售帶來的逆勢突破。根據其公佈的數字顯示，恆大一季度銷售額為1465億元，同比增長23%，銷售回款1133億元，同比增長55%，名列行業第一，刷新了公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，疫情陰霾之下，迎來了業績的“開門紅”。
許家印直言，主要源於“網上銷售”帶來的顛覆性營銷革命。
始終優越的銷售能力，讓恆大無論如何轉向，都具備了基本的底氣。
而為了實現高增長的銷售額，除了營銷能力的革新，最重要的還是恆大20年佈局中的規模優勢。
發佈會上，管理層多次強調，“我們有足夠的土地儲備，但在支撐銷售額高增長的目標同時，也要實現控規模的戰略方向。”
數據顯示，在不包括舊改項目的前提下，恆大擁有的土地儲備是2.93億平方米，67%分佈在一二線城市。也就是說，恆大隻需發揮營銷優勢，充分利用現有“糧儲”，增加現金回款的同時減少買地支出，就能夠大幅降低債務總額，最終完成戰略目標。
許家印算了一筆賬，“18年、19年，恆大銷售回款每年維持在4500億左右，如果今年實現銷售8000億，回款按7000億計算，就會增加2500億的銷售回款。同時，恆大今年減少土地儲備3000萬平方米，就等於減少600億的支出。這樣一增一減，就一定能實現今年有息負債下降1500億的目標。”
除此之外，搭配過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，開源節流、環環相扣，這正才恆大提出“高增長、控規模、降負債”三大戰略的內在邏輯。
去金融屬性之後的房地產風向，終究需要硬實力的比拼。戰略角度而言，恆大已經做好了準備。
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