MissShang的微生活
謝答！從今年世界性的疫情來看暫時是不會買房子，這只是我的想法大家可以提議。
房子是用來住的不是用來炒的，這是國家的長遠方針，有錢人可以買，有經濟條件而且想換環境好的可以買，沒有經濟條件的建議先不要去買房子，因為中國也會受全球疫情影響，世界各國受疫情影響封國封航封水路，貿易不流通經濟'受影響誰都束手無策。
如果買房子還要考慮每個月掙錢會房貸，全球性災難面前還是留著現金比較好，最起碼吃喝得有保障，疫情過去形勢一天好起來再買房子也不遲大家說呢？
緣分天空
自住隨時可以買。基於自用、自住的購房行為，實際上是一種消費行為，其購買動機是為了滿足個人或家庭居住需要，是依據個人喜好與需求，比如距離工作單位遠近、學區、小區環境、圈子等等，而做出的購買決策。
如果是投資，就要考慮收益，而不是自己的居住體驗和需求。基於這個出發點而做出的購房決策，所考慮的因素就必然與以自住為目的的消費顯著不同。當然，投資的房子最終也是用來居住的，需要考慮消費需求的趨勢。
那麼，房產投資是如何獲取收益，投資決策需要考慮哪些因素，其核心邏輯又是什麼呢？
說到投資收益，通常用淨資產收益率這個指標來衡量。淨資產收益率，也叫股東權益回報率，就是基於投入資金而獲取的收益率，以淨利潤除以投入金額。
淨資產收益率高低受制於利潤率、週轉率和槓桿率。下面分別來說說。
Part 1
先來看看兩類典型的房產投資模式。
一類是以賺取差價為目的，低價買進，高價賣出，所謂“高拋低吸”。這類房產投資，重在選籌，獲取阿爾法收益。比如買入七折“筍盤”，就能獲得超出市場平均水平的超額收益。這類投資的代表流派是大面積低單價流。
另一類則更多考慮房產的租售比，買入並持有，收取租金，獲得貝塔收益，也就是跟隨大盤上漲獲得收益。這類投資是靠租金，或利用房產經營來賺錢。典型的投資流派有民宿流、劏房流、短租流等。這類投資模式除了利用自有房產經營外，往往還通過租賃他人房產來經營。
對於大多數業餘房產投資者而言，不可能有太多精力去經營房產，一般也就是把房屋通過中介出租或委託給管家公司打理，很難獲得超出房租以外的超額收益。因此，第一類投資模式則成為首選。
我們知道，房產的核心價值在於“地段”，房產價格圍繞房產價值上下波動。房產投資關鍵就是在發掘土地及其附加值變化的基礎上，關注供求關係的變化，去低買高賣。
如果能發現低估的房產，比如選擇低估城市、低估板塊、低估樓盤，甚至低估戶型，再選擇合適的投資時機，就有可能獲得不錯的超額收益。
“低估”房產就是房產交易價格低於其內在實際價值，或者未來價值將會發生重大變化從而使得價格漲幅高於大盤平均漲幅的房產。
大盤平均漲幅通常源於通貨膨脹，由於貨幣超發而導致的房價上漲。而獲得超額收益，則需要靠“技術”，靠“實力”，靠“水平”，來選籌，以及選擇合適的買入和賣出時機。
通常來說，“選籌”的核心是基於房產價值尋找低估的標的，低價才有更高的安全邊際；“時機”則考慮供求關係的變化，是買入與賣出時點的指示器。
比如，國家強力調控之時，限購限貸導致購房需求萎縮，而開發商或個人急於回籠資金，往往能夠買到“低估”的房產；開發商的尾盤，往往考慮清倉，再加上可能是別人挑剩下的，戶型、朝向都不太好，就有可能打折出售；春節前後往往是一年中交易的低谷，需求減少，而有些人急需資金度過“年關”，也是很好的買入時機。
而在國家刺激經濟，房產交易火爆，買房者蜂擁入市，價格水漲船高之時，往往是極好的賣出時機；每年三四月份，由於“年關”和春節而積攢的需求集中釋放，往往也是房市“小陽春”，也是一年中最好的賣房時機；每年四五月份，不少家長為下半年孩子上學而買入學區房，也會導致學區房需求上漲，從而也是一年中學區房最好的賣出時機。
“選籌”則是靠判斷，靠眼光，去發現別人沒有發現的價值，尋找房產價值與價格偏離的機會。
城鄉結合部房產，在融入城市之前，破破爛爛，或者交通不便，但由於城市擴容，政府投資，價值翻轉，就有可能獲得超額收益。比如北京神盤“潤澤悅溪”，地處近郊，介於經濟適用房大盤天通苑和市區之間，由於政府統一規劃、打造高端社區，引入朝陽一流學區，從而以較低起價，一躍而成京城漲幅耀眼的“神盤”。
又比如，南四環邊上的大盤“中海城”，地處南城、近郊，地鐵10號線在建，二期尾盤趕上2008年的金融危機，開發商在2009年初促銷，單價9000元/平；而同期同樣是中海地處開發的南二環邊上的“紫御公館”，單價18000元/平。2012年底地鐵10號線開通，6站即可到達國貿，中海城成交單價躍上30000元/平，而同期“紫御公館”成交單價52000元/平。從漲幅看，“中海城”比“紫御公館”高出40%。
如果2009年初買“紫御公館”的90平兩居，總價162萬，首付2成32.4萬，貸款129.6萬；買“中海城”140平三居，總價126萬，首付2成25.2萬，貸款100.8萬。2013年初，“紫御公館”總價468萬，與買入價差306萬，首付加利息（假設年息5%,4年25.92萬）投入58.32萬的收益率525%（306/58.32）；“中海城”總價420萬，與買入價差294萬，首付加利息（假設年息5%,4年20.16萬）投入45.36萬的收益率648%（294/45.36）。顯然後者的收益率更高。（為簡化計算，沒考慮首付的資金成本。）
還有，大面積低單價流派，往往選擇近郊大盤大戶型，地處“近郊”，價格往往低於市內均價；“大盤”則一般供應量大，小區價格通常被壓制；而“大面積”則往往存在“總價約束”導致單價普遍較低；一二線城市限購限貸，置換困難，很多家庭考慮買房“一步到位”，大戶型開始受到關注；再加上二孩放開，市場對大戶型的需求增加，從而就有可能獲得超出市場平均收益的漲幅。
由此可見，通過“選籌”，並“擇機”低買高賣，就能獲得房產投資的收益。賣出與買入的價差越大，則利潤率越高，投資收益也越大。
Part 2
週轉率，顧名思義，與速度有關，週轉速度越快，在相同投入的情況下，掙得越多，自然收益也越大。
週轉率越高，意味著獲取同樣利潤所需的時間越短，或者說，在單位時間內，週轉率越高，則投入回報就越大。
在投資中提高週轉率，也就是提高資金的利用效率。比如房產投資中的ABC流，其賺錢邏輯就來自於週轉速度，如果不能快速變現，ABC流就沒有了存在的價值。
ABC流，就是B給賣家A支付定金，簽下一套房，鎖定一個價格，協商在約定期限支付首付款前可以更名；之後B找到買家C，加價將這套房賣給C；最後讓C與A簽訂買賣合同，最終成交。
這種交易模式大家聽起來可能覺得很熟悉。對！就是我們常說的黑中介經常乾的事。
簡單點說，ABC流主要就是吃差價，通過小額定金，利用時間差和信息不對稱來博取差價。如果差價大，不用說，B就能獲得鉅額收益；如果差價不大，但如果能夠快速成交，縮短交易週期，一年多做幾單，那麼也能獲得可觀的收益。
比如定金5萬，如果B僅加價5萬賣出，那麼其利潤就是100%；如果一年做上12單，也就是每月1單，其收益就是60萬，收益率就是1200%；如果每月能做2單，一年24單，收益就能達到120萬，相對於5萬的投入，其收益率就是2400%。
可見，週轉率不同，收益以及收益率相差非常大。當然，週轉率越高，週轉速度越快，心力付出也非常大，對細節的把控也要求很高，交易出問題的可能性也越大。
另外，市場行情也很重要，只有在行情好的時候，尤其漲幅比較快的時候，才容易成交；如果行情不好，很難找到下家，也就很難變現。
因此，週轉率受制於很多因素，對市場行情、投資時機、交易流程、細節把控等等要求都很高，對操盤人的運營能力要求很高。同樣的項目，有的人就能很快變現，有的人變現就非常慢，這方面比拼的是眼光，更是銷售能力、渠道能力以及細節把控能力。
比如，有的人就能在2016年中，賣掉一線城市的房產，轉而去投資二線城市。假如一個人在2016年3月以60000元/平的價格賣掉北京潤澤悅溪的一套90平的兩居，總價540萬，假設他2008年以9000元/平，首付2成買入，總價81萬，貸款64.8萬，還掉貸款本息大約100萬，剩餘440萬，在2016年8月以8000元/平單價，全款買入100平一套的重慶融景城新房，至少能買5套，以現在融景城單價16000元/平，總市值800萬，而潤澤悅溪目前70000元/平，市值630萬，除去貸款本息100萬，淨值530萬。顯然這樣的換倉收益率更高，如果加槓桿買入的話，至少能翻倍。
當然，能從一線城市的60000元一平換到二線城市的8000元一平，這就需要眼光，或者說把握趨勢的戰略能力。不過，是否需要從一線城市換到二線城市，需要具體問題具體分析，一線城市的房產雖然整體漲幅可能不會太高，但由於其具有信用基石的作用，而且如果選籌得當，依然有結構性機會。
暫且不說是否有人這麼操作，在這打這麼一個比方，是想說明在相同時間內，如果能夠把握趨勢換倉，或者具有合適的交易模式，並具有相應的運營管控能力，那麼就能實現更高的週轉速度，獲得更高的收益。
換倉需要把握板塊輪動的趨勢，不同的板塊漲跌週期不一致，有的先漲有的後漲，這樣就呈現出一種輪動的趨勢。通常來說，強勢的板塊一般先漲，弱勢的板塊後張，這樣就存在一種換倉套利的可能。
板塊輪動既存在城市內部不同板塊之間，也存在與不同城市之間。
比如上一輪上漲週期中，一線城市先漲，之後二線城市漲，再之後三四線城市漲；而在一線內部，則是深圳先漲，之後是上海、北京，最後是廣州；而在城市內部，強勢的板塊先漲，如學區房、市區、郊區、遠郊；甚至一個小區內部，最受青睞的戶型先漲，如小戶型或剛需戶型，之後是改善戶型，最後是大戶型，等等。
當然，如果板塊輪動比較快，調倉換倉操作的難度就非常高；如果每輪漲幅比較小，也無法進行換倉操作。
與之相對應的，則可以採取投資組合策略，佈局不同品類的房產，這樣就能依據板塊輪動趨勢逐步買入或逐步賣出，吃到板塊輪動的紅利。
當然，投資組合策略，如航母模型，除了收益性，還能兼顧流動性、安全性。（參見投資組合策略）
由此可見，如果能夠採取合適的策略，實現週轉速度的提升，提高資金的利用效率，就有可能提高整體收益水平。
Part 3
另一方面，房產還具有金融屬性，在房產投資收益大於融資成本的前提下，通過加槓桿還能獲得更高的回報，提升淨資產收益率。
比如上面“中海城”和“紫御公館”的例子，如果當初全款購房，則“中海城”的收益率為233%（294/126），“紫御公館”的收益率為189%（306/162）；相比貸款的收益率，“中海城”648%（294/45.36），“紫御公館”525%（306/58.32），可見收益率明顯降低。
又比如，上面例子中的重慶融景城，如果能夠以3成貸款，那麼就有可能使收益再翻倍。
假如貸款3成，投入440萬，在2016年8月以8000元/平單價，買入100平一套的重慶融景城，大概能買15套新房，總價1200萬，首付360萬，貸款840萬，剩餘80萬備用；以現在融景城單價16000元/平，總市值2400萬，除去貸款840萬及3年利息126萬（年息5%計），淨值1434萬（暫不考慮其他支出）；而潤澤悅溪目前70000元/平，市值560萬，除去貸款本息100萬，淨值460萬。
顯然，這樣操作的收益天差地別。當然，15套貸款的操作比較複雜，但在當時的市場及政策環境下也還是可以操作的。
這裡要特別提出的是，加槓桿的前提是房產投資漲幅必須大於融資成本，如果房產投資漲幅低於資金成本，那麼加槓桿就是擴大虧損面。沒有利潤的加槓桿，無益於自殺。
比如，假設某人於2017年3月初以100000元/平的價格買入北京潤澤悅溪90平的兩居，首付3成270萬，貸款630萬，年息5%的話，3年利息支出94.5萬，到現在成交價格大約70000元/平，總價630萬，相當於跌掉了首付，還額外支付了94.5萬的利息。此時，如果現金流斷掉，不得不賣房（前提是還能賣得掉的話），投資本金就血本無歸，還另外負債94.5萬的利息支出。
因此，利潤率是投資的基石，相當於關鍵的“1”，加槓桿相當於後面的“0”。如果沒有前面這個“1”，後面無論加多少個“0”，還是“0”，甚至可能是負數。
槓桿是加速器，加槓桿是“神助攻”，具有兩面性，槓桿高低也是相對的，需要利潤來支撐，還需要極強的再融資能力和現金流管理能力。
通過選籌來獲取高利潤，通過加快週轉來提高資金利用率，這是利用了房產的交易屬性來賺錢，體現了房產投資的交易價值。而藉助槓桿，放大房產投資收益，則是利用了房產的金融屬性，體現了房產投資的金融價值。這其中，利潤是前提，週轉與槓桿都是加速器。
全生髮展
買房，永遠是人們最為關心的話題。尤其是這些年來，國家在不斷的出臺政策來壓制房價。但是相應的，房價卻仍然上漲，國家就繼續出臺新的政策，這樣的情況讓很多想要買房的人都猶豫不決，對於他們來說，瞭解現在買二手房合適嗎是很重要的，而且還應該注意購買二手房需要注意什麼問題，這樣在購買的時候就可以少走很多彎路。
現在買二手房合適嗎？購買二手房需要注意什麼問題
現在買二手房合適嗎？
合不合適要根據自己的實際情況出發，現在買二手房是比較合適的，因為2014年剛過了房地產繼2008年以後的第一個低迷期，2015年上半年國家出臺了一系列刺激房地產市場的利好政策，按以往情況來看，接下來房地產升值的空間很大。
現在買二手房合適嗎？購買二手房需要注意什麼問題
購買二手房需要注意什麼問題？
一、搞清售房者的身份。很多售房者打著產權人的旗號，其實並不是真正的房主，購房者往往因為一時疏忽就上了當，所以一定要注意搞清楚售房者的身份。購房者在選定房產後要同轉讓人協商轉讓價格，並核對售房者的身份證和房產證上的“房屋權人”是否一致，如果房屋有多個共有人，需要全體共有人共同簽訂房屋買賣合同。
二、實地查看房源。很多人在購買二手房時，都不注重實地看房環節，總覺得太麻煩，其實這是不對的，只有實地看房後才能知道這間房子是不是真的合自己心意，還能發現售房者隱瞞的質量問題。所以，購房者在看房的同時，應詳細得考察房屋細節，核實中介公司、廣告媒體以及互聯網提供的房源信息的真實性。
三、核實房屋產權。在看房屋產權證時，好到房地產管理部門查驗房產權有沒有瑕疵，即產權是否完整、有沒有抵押、房改房是否符合上市條件以及產權單位是否存在限制出售約定等，確保房屋的產權沒有問題再進行交易。
四、明確戶口遷移的時間和條件。簽訂合同時要把戶口遷移的問題書面說清楚，不能模糊了事，因為房屋交易一旦戶口發生糾紛，處理起來複雜。戶籍的遷入和遷出均歸公安機關管理，不屬於法院的受案範圍，而公安機關在處理戶口糾紛時，又受到戶籍政策的限制，所以糾紛往往無法得到解決為了避免這種情況，還是提前明確為好。
總之，二手房是很多家庭在買房子的時候一個選擇，一般來說二手房相對便宜，而且周邊配套成熟，生活很方便，在當前房價走勢不太明朗的情況下，購買二手房還是需要考慮很多問題的，希望上文為大家總結的關於現在買二手房合適嗎以及購買二手房需要注意什麼問題的相關知識，可以為有需要的朋友們提供一定的有價值的信息！
臨沂新房二手團購小杜
大家好我是衡陽房產君，個人觀點，不喜勿噴！
2020年到底要不要買房，想買房的人看完這幾句話再做決定吧！
2020年已經過去3個月了，雖然各地都出臺了各種各樣的“救市政策”，但是樓市依然沒有任何起色。未來樓市走向依然撲朔迷離。很多人本來在2020年都有購房計劃，如今這種情況很多人都開始猶豫，不知道2020年到底該不該買房，如果有想在2020年買房的人，可以先看完我下面的幾句話再做決定。
一、國家依然沒有放鬆調控
面對如今冷清的樓市，國家依然沒有放鬆調控，在3月份和3月份全國各地都相繼出臺“救市”政策時，高層3次開會發文強調“住房不炒”，比如最近的一次在3月23日央媒《經濟參考報》在頭版指出：當前，要在堅持“房住不炒”的總體基調和“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，客觀分析新時期房地產行業在我國經濟中的地位，在不將房地產作為經濟刺激手段的前提下，精準發揮其穩經濟的作用。中央的意思很明顯了，不會再將房地產作為刺激經濟的手段，國家依然會對房地產行業堅持調控不放鬆。所以說對炒房客來說未來沒什麼盈利空間了。
二、炒房客如魚飲水冷暖自知，房子已經不好出手
在如今樓市寒冬裡，雖然現在房價還沒有出現大幅下降，但是樓市交易量已經十分慘淡了，克而瑞數據顯示，2020年2月，中國34家千億規模房企合同銷售合計約為2414.93億元，較1月的4037.21億元環比下降40.18%。這還是新房市場，在二手房市場上如今出現了有價無市的尷尬景象。許多人把房子掛到中介平臺上，幾個月都無人問津，就算降價百分之20好像也沒什麼效果。確實現在的人們都在持有觀望態度，不會輕易出手。
三、房價缺乏後續增長動力，很多地方房價將走下坡路
這一次國家對房地產行業調控政策不管是時間上還是力度上都是歷史上最嚴厲的調控，並且在如今樓市如此困難時國家也沒有放鬆調控的意圖，並且多次發文強調“住房不炒”。可以看出這次國家調控房價的決心。並且現在中國人口出生率不斷下降，很多地方人口不斷流失，所以未來房價已經失去了上漲動力。未來，如果房價出現下跌，肯定會有很多炒房客急於賣房，到時候房價會下降的更快。特別是三四線城市，不像一二線城市有人口支撐，沒有人口支撐的三四線城市房價必然會下跌的很厲害。
四、棚改結束，舊改開始
最後棚改攻堅十三五明確要求，“到2020 年，基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造”。這說明2020年中國就會結束棚改，而早在2019年舊改就已經開始了，沒有了棚改，樓市就缺少了資金的流入，而舊改取代棚改，不但是對房地產行業的一種調控，還解決了未來住宅老舊後拆不起的問題。試想下，未來高層住宅出現問題後，哪個開發商願意拆遷呢？而舊改就剛好能解決這個問題。
五、選擇好開發商，未來幾個月很多房企將破產
這不是危言聳聽，自從國家在2019年採取綜合措施，嚴控資金違規進入樓市後，房企的日子就越來越不好過了，比如去年福晟地產被世茂地產併購案，可以說是中國地產行業歷史上最大併購案，福晟地產是2018年的黑馬不可謂不強，是中國地產百強第35名，土地儲備高達8000億，但是還是在國家的調控下資金鍊斷裂，最終被世茂地產併購退出了歷史舞臺。而現在樓市比去年更是艱難，我相信，在未來幾個月內，將會有很多房地產企業撐不下去。
六、市場購買力、購買慾望不強
首先大家現在對房價都持有觀望態度，確實大家現在都不看好未來幾個月的房價。但是更重要的是人們現在的收入或多或少都受到了影響，囊中羞澀，想買房也是無能無力。所以未來幾個月房地產市場銷售量都不會樂觀。
2020年要不要買房，我的意見是如果是剛需還是可以在覺得優惠時入手的，但是現在一定要找體量大而且名聲好的開發商，不要買房之後開發商就倒閉了或者是房子建成後出現質量問題。但是大家如果想買房投資掙錢的話，還是打消這個念頭吧，如今“住房不炒”深入人心，炒房客會慢慢退出歷史舞臺。
衡陽房產君
因今年大環境影響，全國各大城市房價都有在上升，就拿北京打比方，都是北京房價降了，可是北京房價從5000漲到8W一平，然而每平降1000都說全國房價要降價嗎？北京新開一個新樓盤20分鐘賣了814套房子。西安融創三天開盤線上認購1000+還不足以說明情況嗎？
琦琦78605
我簡單的給你回答一下。
也不清楚你是屬於一套房是二套？
一是如果你是第1套剛需的話，今年什麼時候入手都可以。原因是我們普通的購房者是抄不到底的，而且是等不到房價最低點，而且目前總體來看房價不會大漲也不會大跌，你不需要關注他的漲跌，因為你是剛需，你只是為了自住，一般情況下房產漲跌跟你沒關係，所以挑好地段，挑好房子，調好開發商來就行了，今年買房建議不要圖便宜，而要買有實力有品質的開發商。
二是如果你是投資的話。建議再看一看。房住不炒是國策，暴漲期已經過去了，這時候就要體現你看房的專業性，要多看房，多比較才能挑到好的房子，才能讓房子升值。
三是如果實力有限的話，可以先買小的，再買大的，先買郊區的再買市中心的！反正一個道理，只要下定決心買房，就要想辦法湊錢付首付！！
希望這些建議能幫到你！
斐哥說房
不是今年要不要買，能買起了就買。
阿淼在北京
不會去買房
用戶7520717141465
如果是剛需，什麼時候買都可以，只要錢夠。
如果是投資，還是要慎重，特別是在選址上。個人認為一線城市的靠近市區還是可以投的，舉個例子：在廣州這樣的一線城市，在珠江新城，一套兩居室60方左右，租金可以達到8000-15000元/月，而且從來不缺租客。有錢買市中心或靠近市區都還是不錯的。
露露Luby
您好，我是版納房產顧問李仙仙，現在說一下個人觀點！
1、今年疫情影響，全國各地的開發商推出了很多的優惠政策，特價房、首付可分期等等。
2、央行出的降息政策，之前商業貸的利率是5.5，現在的利率是4.75最高不到5。
3、房子買早不買遲，等疫情結束後房價會迎來爆發性的上漲。
4、我們版納這邊昨天已經有個樓盤發文通知了，商業價格提升3%，住宅價格提升5%，頂躍複試住宅產品價格提升8%。
5、很多人都是在等等、在看看、等降價、等著等著喜歡的房子也沒有了、價格也變高了。
很榮幸能為您解答，希望可以幫到您，謝謝！
