一场新冠肺炎，使得全国“租户”对是否应按交租，能否减租、退租等格外关心。近日，全国人大法工委明确了“因疫情防控不能履行合同属于不可抗力”。那么，是否就此可以定性，凡租户因疫情防控这类不可抗力就可以要求减免租金、退租？笔者认为值得商榷，还是要具体问题具体分析。
不可抗力或者情势变更是什么概念？
不可抗力简单来说，就是合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。这种情况既有地震、洪水等自然灾害，也有战争、罢工等“人祸”。同时，不可抗力具有强制性，无论合同内容是否有不可抗力的约定，当出现不可抗力的情况时，合同当事人可以单方或者双方行使形成权，要求变更或解除合同。
情势变更也很简单，就是说合同履行期间，突然出现了不可归责于双方的事由，而导致合同目的无法实现或者继续履行合同将会致使履行方付出比签订合同时更大的成本，显失公平，从而寻求法院或仲裁机构通过司法介入进行调整或解除。
笔者认为在疫情期间引起的租赁纠纷，适用情势变更进行处理更为合理：
第一、如果出租方因租户未按时交租而要求解除合同，租户可否以不可抗力进行抗辩？
笔者认为不能，因为对于金钱债务是无法以不可抗力进行抗辩的。疫情防控与未支付租金之间难以成立法律上的因果关系。说白了，你租了别人的店，钱总是要给的。目前司法实践中，法院或仲裁机构已经形成统一的意见：“在疫情防控期间未按时支付租金的不宜认定为根本违约。”简单来说，除非租赁双方协商一致，否则双方都不能轻易解除租赁合同。
第二、考虑租户承租的房屋是什么性质的房屋。
如果是经营性用房，例如健身房、餐饮店等，在无法正常使用的情况是可以根据情势变更原则要求减免租金的。如果是住宅类或者仓储类的，笔者认为无论疫情发展如何，租户已经实际使用了租赁物的前提下，是无法要求减免租金的。
第三、考虑租户要求减租的理由是什么？
一、如果在疫情期间，租户因政府防控而无法使用租赁物，导致经营亏损的，那么笔者认为可以适用情势变更向出租房主张减免，并且可以主张免除对未按时缴纳租金而产生的违约责任。
二、如果在疫情期间，租户可以正常使用店铺，只是因为疫情原因而减少客源，导致经营亏损的，那么笔者认为同样应该适用情势变更，而不能适用不可抗力。因为房屋租赁合同中，出租方的主要义务是提供房屋，而承租方的主要义务是按时缴纳租金。虽然疫情不是承租方无偿使用理由，但因疫情影响而客流大减是不争事实。租户租用店铺经营的主要目的无法实现的前提下，是可以根据情事变更原则，向法院或者仲裁机构提起减免租金的诉求。但减免的幅度应该比无法正常使用的幅度要小。
第四、如果选择单方退租，要考虑疫情防控是否是致使合同目的不能实现的根本原因。
如果影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，承租人无权要求单方解除合同。但对于执意单方解除合同的，法院或仲裁机构可以根据实际情况对单方解除合同而产生违约金进行适当调整。
笔者认为租赁合同纠纷随着疫情的持续将会日益增加。法官或仲裁员如何正确使用“自由裁量权”对租金、违约金进行调整，权衡租赁双方利益将会系审理案件的重点。
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