Part1
投資房地產，不得不面臨的一個問題是“槓桿率”。
除了土豪，很少有人在投資多套房時，還能選擇統統全款支付。大多數都得背上不小的貸款額度，甚至是多重貸款。
房子當然是越多越好，貸款就不一定了。
我們接觸的很多粉絲，都處於手中有二三十萬閒錢，既不願意放在銀行裡貶值，可是在房地產市場中又略顯尷尬。
買住宅，二三十萬勉強只能夠首付，還得背上貸款。對於居住需求已經解決的中產家庭，這顯然不是明智的選擇。
過高的槓桿率，過重的資產，如果在家庭配置出現問題的情況下，反而會成為負擔。
對於絕大部分中產階級，要學會“輕投資”。
但是輕投資的一大產品類型——公寓，在貴陽一直處於比較尷尬的情況。
若干年前，貴陽尚處於大盤時代時，公寓曾經火過一陣。
因為總價少，門檻低，頗受一些特定人群青睞。這些人的共同特徵是——手握資金不多；不想花費太多精力，更願意坐收租金；對房地產市場的瞭解不充分。
這方面的例子就不用舉了，超級大盤裡的公寓產品比比皆是。
在那一陣集中的爆發期過後，公寓的諸多不便之處就顯現出來。稅費高，產權年限短，再加上市場亂象頻出，缺乏過硬的品牌支持，周邊環境雜亂等等……讓很多後來投資者望而卻步。
現在貴陽市場上，也不乏許多以低價吸引客群的公寓產品，光聽價格，確實十分誘惑。
對於如此這般的公寓產品，我們給出的建議一直是——不管多少錢，都不要去碰。
Part2
說得極端一點，也許正是這樣的魚龍混雜，才讓公寓處於如今的尷尬局面。
公寓產品有沒有做得好的？當然有。事實上，在一些國家，公寓是青年人中最主流的房地產模式。
不管是投資，自住還是創業，公寓的輕便靈活，低門檻，小空間，更富有設計感和創意感的形式，都在青年人群中廣受歡迎。
美國的硅谷創業公寓，孵化過無數大名鼎鼎的IT界大佬。中國的深圳、杭州等一些城市，也出現過類似的公寓形式。
這種公寓，和貴陽以往出現的那種“隨便買個二三十平，越便宜越好”的產品大為不同。它最大的價值點並不在於房屋本身，而是對未來生活的孵化和支撐。
靈活的辦公空間
簡而言之，理想中的青年公寓，應該是一種集成居住、辦公、娛樂等多種服務的綜合體。它擁有大面積的公共場所，包括娛樂、體育運動、點子交易等，鼓勵空間裡的人多在公共區域內交流溝通，是一個典型的社區概念聯合空間，可以在一棟樓裡辦所有的事。
可能有很多人都看過美劇《老友記》或者國產的《愛情公寓》，那裡面的公寓生活，代表著時尚、社交、便捷和百變。可惜這樣的產品，在貴陽的公寓市場似乎還未出現。
曼哈頓中心公寓
Part3
現在市場上的公寓和理想中的公寓，差距在哪裡？在我看來，是品牌。
要想實現公寓的場景化、時尚化、智能化運營，顯然需要大品牌的財力和物力支撐。
所以一聽說萬科推出了loft產品，我就不由自主的開始好奇。
倒談不上什麼看好，主要是萬科進入貴陽這麼些年，不管是品牌效應還是口碑，都維持得不錯。如今居然也開始做起了公寓，讓人實在忍不住要去看看。
理想城的區位和配套，大家應該都很熟悉。商業方面，離萬達廣場不遠，交通區位也十分方便，作為“輕資產”的青年系loft產品，這個外部環境還算過得去。
理想城loft外立面效果圖
比較新穎的是這次萬科提出的“1248N”價值體系，通俗地說，便是營造了一系列服務於公寓業主的交流空間和生活場景。
一個私人的城市會客廳，兩個青年的雙鑰匙創業天地，四個閨蜜團的美學平臺，八個創客的潮流派對空間……詮釋出未來的N種可能性。
萬科理想城的LOFT不僅是一種投資和創業模式，還是一種審美趣味和生活態度。
在理想城loft之前，貴陽的公寓市場固然是缺乏高端產品，貴陽的創意青年和設計師們，更是無從發揮。
理想城7.8米的開間和6米進深，提供了極致空間設計美學，滿足設計者想象的更多可能。挑高開敞空間，更立體的戶型，層次感爆棚。
在北京、深圳等一線城市，LOFT是非常流行的創意辦公區，相對來說，貴陽目前尚自缺乏自由、浪漫、創新的潮流文化聚集地。
而理想城loft的出現，強調對辦公品質及形式的創新追求，立意打破原有的僵化辦公建築，將展示平臺推向更高端、細膩的發展方向。
對創業者來說，這些社區公共空間，事實上比公寓本身更重要，大城市的所謂“創客社區”，便是通過公共空間的營造，吸引了一大批好玩、有趣、有創意的創業青年，形成了一個創業者的線下“熟人社會”。
對於萬科的物業和社區，我倒是一向比較看好。如果這次對公寓的後期配套和服務能跟上，那理想城loft在提供基礎功能的同時，更兼具創業孵化基地的作用。
社區配套的書吧和咖啡吧（意向圖）
Part4
相較於住宅，loft的一大優勢就是輕便靈活，可分可合，能充分放飛腦洞，玩出室內設計的花樣。
魔法空間和百變空間，是理想城loft區別於市面上其他產品的一大特徵，7.8米的開間，6米進深，比市面上常見的loft足足多出一倍。
從功能角度來說，理想城LOFT模式挑戰的是傳統的辦公空間，這種創意模式集合了展示、演播及休閒的立體需求。
從個性上考慮，這種空間是時尚、新銳的代表，這在目前同質化傾向嚴重的貴陽市場，是一個具有強大潛力的發展模式。
理想城LOFT對嚴肅的商業辦公提出了挑戰，也對現代城市僵化的分區概念提出挑戰，為青年人的創意提供了無比寬闊的承載空間。
可以預見的是，在發展和強化第三產業的導向下，越來越多的創意型產品會佔得市場先機，成為商業地產市場細分的贏家。
隨著城市發展和人才彙集，貴陽現在逐漸多了一批從事創意、空間設計、玩趣理想、音樂藝術等方面的“最潮創業者”。比起傳統企業，它們更多的是追求創意品質和個性設計。
如果理想城的大開間、創意性的LOFT模式可以從中打開一個市場缺口，進而帶動包括漫畫、裝修、設計等產業的發展，那就是一個非常大的商機。也許在這裡，會孵化出貴陽的798藝術中心。
目前理想城loft的樣板間，提供了幾種模板可供參考。
例如針對男性群體的“雙創之星”，一間房子，超大空間，相比辦公室的森嚴冷漠，這裡的創業氛圍更為多變和輕鬆。
女性群體則是“創業閨蜜團”，可分可合。有人可能開著美甲店，有人可能在做設計工作室，有人可能需要直播場地。小巧玲瓏的百變空間，既能滿足閨蜜的社交需求，又能實現創業夢想。
除此之外，還有會所、轟趴館等多種使用模式。青年創業者，都市精英，創業女性，家庭商戶等等。都可以在這裡實現生活與創業的兩不誤。
同一套loft，卻能分出不同的使用空間，劃出有序的功能區域，這避免了創業途中的許多尷尬，也讓合作者之間有了更多的獨立空間，減少摩擦。
感覺萬科這次的設計花了不少心思，看得出在力求實現商、用、辦公一體化，只是具體如何操作，恐怕還需要業主來實現了。
loft內部風格示意圖（來源於網絡）
Part5
一個很明顯的社會趨勢是，現在願意上班的人越來越少了。（當然也有我這種不得不上班的）
互聯網時代，因為創業門檻的降低，各種輕型創業模式四處開花。
一個人，就能運營一個公眾號、直播間或者淘寶店。各類小型室內工作室、遊戲室等等，也並不需要多大的資金和人力投入。
而輕型創業，所需要的正是輕資產。
這種創業模式在江浙滬一帶非常盛行，依託觀山湖區的發展和貴陽的城市進程，青年創業者在未來的貴陽只會越來越多。
以理想城的設計和創意來說，吸引人口紅利和創業者青睞並不困難。
這到底是否會成為貴陽公寓產品的升級換代之作，我們拭目以待。
-End-
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