撰文 / 若草
手握500万，在主城区可以买哪里？城东新城绝对榜上有名。
这个依托交通枢纽成长起来的新城，无论是当我们谈论这几年市场行情变化，或是梳理杭州城市发展轨迹，城东新城都是避不开的板块，所以本期「杭城明星板块」，我们就来探讨城东新城。
之于楼市，它是血统纯正的改善置业区；之于城市发展，它是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。无论是在哪一方面，城东新城都算得上优秀，也正因此，这里吸引一批又一批房企前来“助阵”。
2018年上半年，城东新城还是“无房可售”，到如今，这里已经形成“多盘分据”的局面，9个在售和待售项目是绝对的竞品关系；不仅如此，隔壁紧邻板块也在“虎视眈眈”，消解客源。
对于开发商来说，板块前景虽好，但“内忧外患”的局面已经形成，而若想杀出重围，或许应该将产品力作为重要抓手。
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杭州新一轮城市规划中，城东新城就扮演着重要角色。
早在十多年前规划之初，城东新城的定位就不低，位于“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心，南接钱江新城，西邻武林商圈，东联下沙副城，是杭州实施“决战东部”战略的核心平台。
作为我国最早一批起步的高铁新城，城东新城依托现代化综合交通枢纽——杭州东站，这是亚洲最大的交通枢纽之一，也是大多数人对城东新城最初的印象，这里拥有交通上无可比拟的优势，更有地铁1号、4号，以及建设中的6号、机场快线的加持。
丨城东新城（图源：网络）
不过，城东新城所要打造的不仅仅是一个交通枢纽，还将依托这一交通枢纽，形成一个新的城市商圈、经济枢纽。
就在上周彭埠街道召开推进楼宇经济发展大会上，提出以东站枢纽为主轴，在城东新城西片的彭埠单元打造“杭州（彭埠）枢纽商务区”，在这个枢纽商务区里，“一心一轴三板块”的总体布局，明晰了城东新城的发展方向。
丨城东新城功能分区
从规划看，“杭州（彭埠）枢纽商务区”比钱江新城核心区大，规划面积有5.6平方公里，这里将是高品质、国际化、城际化、通勤化并融合生活内容的城市门户和综合性城市新中心。
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在城市整体规划设计上，城东新城是不可或缺的一环；而在楼市，它同样是一个极具代表性的板块。
城东新城的商品房市场，我们可以说的有两点：其一是价格，其二是产品。
这几年，城东新城先后经历了两次价格体系重塑。
第一次是在2016年，城东新城房价“破三”。代表性的楼盘是万科·中央公园，当年5月份，中央公园开出了3万元/㎡的价格，这是城东新城首个价格破3万元/㎡的楼盘，而就在前一年，甚至是2016年年初，城东新城在售楼盘以“2字头”唱主旋律。
第二次价格重塑是在2018年。经历了2017年土地市场的狂热期，城东新城住宅地块也“水涨船高”，“面粉”价格上升，“面包”价格也随之上涨，代表性的楼盘就有钱塘天誉、东城金茂府、森林海尚，4.5万~4.6万元/㎡的开盘价，再次让购房者重新审视了这个板块。
丨首开东城金茂府沙盘
板块发展前景好、各项基建配套逐渐完善并落地，如地铁站点开通、商业体的建设开业等，这样的区域优势势必会吸引开发商、尤其是大牌开发商，同时，也正因上述优势，城东新城有着天然的豪宅基因。
所以，在近五年的时间里，我们看到，落子城东的开发商开始有意识的提升产品品质：从最初以毛坯交付为主，到后来出现了精装产品，甚至是科技住宅；从最初户型以89㎡户型居多，到如今以100㎡为户型门槛。
可以说，城东新城在产品价格、房源品质，以及板块价值上是同步提升的。城东新城高端改善的定位也由此确立。
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到如今，意在一步到位的改善型购房者手握500万，在主城区范围内选择，更多的人会直接看向城东新城。
从2018年第二轮价格体系重塑至今，城东新城板块的住宅均价基本没有变动，近两年的时间里，小高层的价格在4.6万~4.7万元/㎡（含精装），而这个价格短期内也不会有变化。
所以，城东新城的价格体系已经明晰并且确立下来。
作为实打实的改善板块，城东新城内的楼盘不像刚需板块那样不愁卖。这是因为，一方面市场上的改善客群有限，同价位的其他板块会消化部分购房需求；另一方面，也是最重要的一点，板块在售项目多，区域内住宅供应量大，且各楼盘所处的位置也大同小异，区位优势难以凸显。
目前，城东新城在售及待售项目有9个，其中6个在售项目，3个待售项目，待售的项目中，悦风华邸和港中旅·归锦府确定今年上半年加入“战局”。新房供应充足、竞争激烈，购房者的选择面非常广。
不仅如此，在城东新城相邻板块也在消解部分购房需求，如北侧的笕桥、东侧的艮北新城，分别隔着德胜快速路和杭甬高速，如果不考虑其他因素，价格相对“实在”一些，含装修高层价格基本在4.1万元/㎡。
对于城东新城各在售、待售项目来说，它们面临的是“内忧外患”的局面，如何“杀出重围”，想必是每个楼盘都在思考的问题。
丨城东新城效果图
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其实，不仅仅是城东新城，对于项目扎堆、库存大的板块都会遇到房子不好卖的情况。
如何“杀出重围”？我想已经有开发商给出了答案，那就是产品力。
上周，城东新城内的滨江龙湖·东潮府加推，62套房源吸引336组家庭登记报名，中签率18.5%。这是城东新城为数不多需要摇号的楼盘，而此前其他楼盘的摇号基本是流摇状态。
为什么是东潮府？其实，一向以品质著称的滨江，在购房者眼中是受到认可的。所以东潮府的“突围”，不难理解。
在其他条件差别不大的情况下，产品力是购房者最关注的因素，这其中就包括住宅品质、园区配套、物业配备等涉及居住体验的方方面面。随着社会发展，房子对于人们来说不再仅仅是一个居所；财富的增长让人们更加注重居住的幸福感和居住体验，市场的变化也正在提升购房者的品味，购房者的眼光会越来越刁钻，所以产品很重要。
对于城东新城而言，后续可供开发的住宅项目越来越少，面对竞争如此激烈的区域，后来者更应该考虑的，或许就是产品力。
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關鍵字: 美好，一直在身边 想象伟大的一平方公里 撰文
