撰文 / 若草
手握500萬，在主城區可以買哪裡？城東新城絕對榜上有名。
這個依託交通樞紐成長起來的新城，無論是當我們談論這幾年市場行情變化，或是梳理杭州城市發展軌跡，城東新城都是避不開的板塊，所以本期「杭城明星板塊」，我們就來探討城東新城。
之於樓市，它是血統純正的改善置業區；之於城市發展，它是杭州實施“決戰東部”戰略的核心平臺。無論是在哪一方面，城東新城都算得上優秀，也正因此，這裡吸引一批又一批房企前來“助陣”。
2018年上半年，城東新城還是“無房可售”，到如今，這裡已經形成“多盤分據”的局面，9個在售和待售項目是絕對的競品關係；不僅如此，隔壁緊鄰板塊也在“虎視眈眈”，消解客源。
對於開發商來說，板塊前景雖好，但“內憂外患”的局面已經形成，而若想殺出重圍，或許應該將產品力作為重要抓手。
01
杭州新一輪城市規劃中，城東新城就扮演著重要角色。
早在十多年前規劃之初，城東新城的定位就不低，位於“一主三副六組團”總體佈局結構的幾何中心，南接錢江新城，西鄰武林商圈，東聯下沙副城，是杭州實施“決戰東部”戰略的核心平臺。
作為我國最早一批起步的高鐵新城，城東新城依託現代化綜合交通樞紐——杭州東站，這是亞洲最大的交通樞紐之一，也是大多數人對城東新城最初的印象，這裡擁有交通上無可比擬的優勢，更有地鐵1號、4號，以及建設中的6號、機場快線的加持。
丨城東新城（圖源：網絡）
不過，城東新城所要打造的不僅僅是一個交通樞紐，還將依託這一交通樞紐，形成一個新的城市商圈、經濟樞紐。
就在上週彭埠街道召開推進樓宇經濟發展大會上，提出以東站樞紐為主軸，在城東新城西片的彭埠單元打造“杭州（彭埠）樞紐商務區”，在這個樞紐商務區裡，“一心一軸三板塊”的總體佈局，明晰了城東新城的發展方向。
丨城東新城功能分區
從規劃看，“杭州（彭埠）樞紐商務區”比錢江新城核心區大，規劃面積有5.6平方公里，這裡將是高品質、國際化、城際化、通勤化並融合生活內容的城市門戶和綜合性城市新中心。
02
在城市整體規劃設計上，城東新城是不可或缺的一環；而在樓市，它同樣是一個極具代表性的板塊。
城東新城的商品房市場，我們可以說的有兩點：其一是價格，其二是產品。
這幾年，城東新城先後經歷了兩次價格體系重塑。
第一次是在2016年，城東新城房價“破三”。代表性的樓盤是萬科·中央公園，當年5月份，中央公園開出了3萬元/㎡的價格，這是城東新城首個價格破3萬元/㎡的樓盤，而就在前一年，甚至是2016年年初，城東新城在售樓盤以“2字頭”唱主旋律。
第二次價格重塑是在2018年。經歷了2017年土地市場的狂熱期，城東新城住宅地塊也“水漲船高”，“麵粉”價格上升，“麵包”價格也隨之上漲，代表性的樓盤就有錢塘天譽、東城金茂府、森林海尚，4.5萬~4.6萬元/㎡的開盤價，再次讓購房者重新審視了這個板塊。
丨首開東城金茂府沙盤
板塊發展前景好、各項基建配套逐漸完善並落地，如地鐵站點開通、商業體的建設開業等，這樣的區域優勢勢必會吸引開發商、尤其是大牌開發商，同時，也正因上述優勢，城東新城有著天然的豪宅基因。
所以，在近五年的時間裡，我們看到，落子城東的開發商開始有意識的提升產品品質：從最初以毛坯交付為主，到後來出現了精裝產品，甚至是科技住宅；從最初戶型以89㎡戶型居多，到如今以100㎡為戶型門檻。
可以說，城東新城在產品價格、房源品質，以及板塊價值上是同步提升的。城東新城高端改善的定位也由此確立。
03
到如今，意在一步到位的改善型購房者手握500萬，在主城區範圍內選擇，更多的人會直接看向城東新城。
從2018年第二輪價格體系重塑至今，城東新城板塊的住宅均價基本沒有變動，近兩年的時間裡，小高層的價格在4.6萬~4.7萬元/㎡（含精裝），而這個價格短期內也不會有變化。
所以，城東新城的價格體系已經明晰並且確立下來。
作為實打實的改善板塊，城東新城內的樓盤不像剛需板塊那樣不愁賣。這是因為，一方面市場上的改善客群有限，同價位的其他板塊會消化部分購房需求；另一方面，也是最重要的一點，板塊在售項目多，區域內住宅供應量大，且各樓盤所處的位置也大同小異，區位優勢難以凸顯。
目前，城東新城在售及待售項目有9個，其中6個在售項目，3個待售項目，待售的項目中，悅風華邸和港中旅·歸錦府確定今年上半年加入“戰局”。新房供應充足、競爭激烈，購房者的選擇面非常廣。
不僅如此，在城東新城相鄰板塊也在消解部分購房需求，如北側的筧橋、東側的艮北新城，分別隔著德勝快速路和杭甬高速，如果不考慮其他因素，價格相對“實在”一些，含裝修高層價格基本在4.1萬元/㎡。
對於城東新城各在售、待售項目來說，它們面臨的是“內憂外患”的局面，如何“殺出重圍”，想必是每個樓盤都在思考的問題。
丨城東新城效果圖
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其實，不僅僅是城東新城，對於項目扎堆、庫存大的板塊都會遇到房子不好賣的情況。
如何“殺出重圍”？我想已經有開發商給出了答案，那就是產品力。
上週，城東新城內的濱江龍湖·東潮府加推，62套房源吸引336組家庭登記報名，中籤率18.5%。這是城東新城為數不多需要搖號的樓盤，而此前其他樓盤的搖號基本是流搖狀態。
為什麼是東潮府？其實，一向以品質著稱的濱江，在購房者眼中是受到認可的。所以東潮府的“突圍”，不難理解。
在其他條件差別不大的情況下，產品力是購房者最關注的因素，這其中就包括住宅品質、園區配套、物業配備等涉及居住體驗的方方面面。隨著社會發展，房子對於人們來說不再僅僅是一個居所；財富的增長讓人們更加註重居住的幸福感和居住體驗，市場的變化也正在提升購房者的品味，購房者的眼光會越來越刁鑽，所以產品很重要。
對於城東新城而言，後續可供開發的住宅項目越來越少，面對競爭如此激烈的區域，後來者更應該考慮的，或許就是產品力。
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