3月以来，房企系长租公寓融资频频传来捷报，据迈点空间租赁统计，约有124亿人民币准备进入长租公寓市场。作为行业的“插班生”，房企系长租公寓这是要开始激情“狂奔”了吗？
124亿资本进场
头部房企系开始加速
华尔街的投资银行家们喜欢说：“如果你的资产有一个好的现金流，那就把它证券化。”而以细水长流的租金收入等为基础的商业不动产，是最适合进行资产证券化的领域之一。
进入新年以后，各大房企系把这句话发挥到了极致。据迈点空间租赁统计，3月以来，各大房企通过资产支持专项计划、投资平台、住房租赁专项公司债券等形式，紧急为旗下的长租公寓业务板块输血：
3月11日，据上交所消息，上海融创旗下上海香溢花城长租公寓资产支持专项计划5.01亿元获上交所受理；
3月27日，FUNLIVE方隅宣布已正式签署协议，成立5亿美元长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营中国核心城市高质量的长租公寓项目；
3月27日，据上交所消息，北京首都创业集团有限公司2020年公开发行的住房租赁专项公司债券20亿元已获上交所受理；
3月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告披露，公司拟公开发行 2020 年公司第一期债券，发行规模不超过20.00亿元（含 20.00亿元），其中14亿元拟用于公司住房租赁项目建设；
3月27日，龙湖50亿住房租赁专项债从已受理变更为已反馈。
至此，约124亿资本向着长租公寓市场走来。不禁让人猜测，房企在长租公寓这块市场上，会不会就此加速前进。要知道，前不久长租公寓市场还刚刚经历了舆论的“考验”和市场的“磨难”。
而从另一些房企的态度来看，加速似乎也成了行业大势。越秀地产在2019年度业绩发布会上表示，“越秀的长租公寓发展节奏是慢了一点，要匹配国有企业的背景，积极响应国家”。
因为2019年11月融创3亿元ABS被终止而显得冷却下来的房企系，似乎在过了一个年之后心思恢复了活络。124亿资本的入场，就像是一扇能够窥见头部房企系对于长租公寓市场野心的小窗，代表着 他们在这条赛道上的再加速。
年报发布，维稳or怕露怯？
不同于房企系在3月让人惊叹的发债频率，多家房企的年度业绩会的气氛，却略显低沉。让人猜不准，是经济环境影响下，房企为了维稳而拿出的姿态，亦或是担忧这一板块的盈利能力而露怯。
目前已开展长租公寓业务并发布了年报的房企有：万科、龙湖、碧桂园、朗诗、越秀、宝龙。在其中，作为房企系长租公寓的头部品牌，万科和龙湖将长租公寓作为重要板块单独拿出来，在业绩发布会上向媒体通报。
01 万科泊寓：新增开业5.6万间
2019年，在规模上致胜的万科泊寓维持了一贯的优势，以5.6万间的新增规模，占据房企系长租公寓规模榜首。所以，对于长租公寓的发展，万科董秘朱旭表示，万科长期看好长租公寓业务的未来，中国存在2亿人口租房的需求，这个市场还是很大的，也相信这个业务未来一定能得到一些政策的支持。
但是她也指出万科做经营性业务的能力还有待提升，所以坦率来说万科的长租公寓业务还在爬坡期和探索期。
02 龙湖新目标：实现开业10万间
龙湖没有透露2019年冠寓新增规模的具体数字，但是却公布了2020年的新增指标——2.5万间。在龙湖看来，今年冠寓的发展速度比之前要调得更稳健一些。此外，对于营收，龙湖冠寓也亮出了清晰的数字：2019年的收入不到12个亿，今年可能会有接近20个亿的收入。
从年度业绩发布会上的说法来看，今年房企系的态度与往年相比，更为谨慎。即便是房企系长租公寓头部品牌对于规模的扩张也较为保守，维稳，似乎成为了房企系的关键词。
与此同时也有不少房企对长租公寓业务并未提及过多，例如2019年8月1日首个宝龙公寓项目在上海开业的宝龙地产、2019年将长租公寓业务剥离的朗诗，以及将长租公寓划分至旗下子公司的碧桂园。这其中的原因，一部分是因为业务剥离上市主体，没有公布相关营业数据的必要，另一部分是业务尚处于起步阶段，尚不能构成年报亮点，所以在与媒体沟通时，有意避开或是寥寥几句带过。
不过，房企一方面通过长租公寓业务频繁发债或资产证券化，另一方面是年报中对于这一板块小心谨慎的发言。全然不见，前几年房企谈起长租公寓业务时的那般豪情壮志。
行业“插班生” 准备激情“狂奔”？
其实，早在2019年下半年房企对于长租公寓的态度就有所改变。近来的年报和债券发布其实也不能被视为房企开始重新重视长租公寓业务的发展。而这个哨声，无关乎进退场，而是行业头部品牌开始正式“狂奔”的信号：
01 无效的规模扩张被叫停
现在一些房企已经有意识地将长租公寓业务“猛将”都被撤回，甚至规模扩张都有所放缓，逐渐淡化长租公寓业务板块。
据数据统计，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%。从2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。
甚至还有房企还专门就长租公寓召开部门工作会议。会上，财务经理对公寓门店的出租率、经营利润率、成本控制等指标进行分析，公布月度KPI达成的公寓，并对财务指标达成不理想的门店进行了预警。
种种现象看来，当企业建立起规模效应之后，盈利情况的好坏决定着房企系长租公寓的发展计划。因为对于租赁行业来说，运营才是重中之重，就目前来看，房企长租公寓整体运营能力偏弱，精细化运营的管理意识不足。受开发思维影响，房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面。
所以，在无效的规模扩张被叫停之后，房企系的重心开始转向规模化运营，通过形成品牌独有的运营模式以及资产管理形成独有的优势。毕竟规模大并不等于规模化。
02 盈利难拦住中小房企的脚步
保利公寓副总经理姚志鹏在中房智库的采访中表示，过去两年受调控影响房地产行业下行，房地产融资环境收紧，靠主业补贴长租公寓的发展模式遇到瓶颈。长租公寓板块长期不盈利就不可能持续发展。
盈利难题没有解决，面对极长的投资周期以及巨大的投入，一些中小房企系长租公寓的脚步就被拦下。据贝壳研究院统计，截至2019年底，已有44家大型开发商开展长租公寓业务，整体也呈现有进有退的局面。
不仅如此，不少房企已经习惯了快进快出的房产销售收益模式，而长租公寓赚的是慢钱更是辛苦钱，这也让一些“吃不了苦”的中小房企系放缓脚步。
在市场竞争选手经过一轮洗牌之后，所以房企系存留在市场的主流玩家还是头部房企旗下的长租公寓。但是这些品牌依旧需要面对盈利与规模效应之间的博弈，以及运营精细化的考验，距离傲立于市场还有一段路要走。所以，对于还在市场上奋战的头部房企系长租公寓，以下2点建议希望能为品牌方提供一点帮助：
深耕租赁型社区市场：房企系长租公寓品牌可以通过拿租赁用地建设租赁型社区，并寻找优质的运营商进行合作，来获得稳定的现金流回报和资产保值增值，后期通过资产证券化方式实现退出，实现房企最初进入长租公寓市场的发展策略。
与金融机构合作：尽管自身具备物业和资本的优势，但是房企系长租公寓品牌不应单打独斗，应和金融机构合作，金融机构扮演投资者角色，开发商扮演管理者角色，实现选址、开发、运营、退出一条龙。金融机构既可从资产增值退出获益，也可从长租公寓系统平台中进行客户导流，做多元业务延伸。房企也可以建立资管平台，将其作为房地产开发生态圈中的重要一环。
也许在2-3年内，在长租公寓行业的中部，会有企业出于不同的原因进进出出，因为他们不能在短期内实现快速盈利，也无法靠经营持续地赚租金收益，无法达到长租公寓对于运营水平和服务质量的高要求。但是，行业一定会形成一支相对稳定的头部品牌队伍，其中有中介系、创业系以及国家队的成员，更有房企系的身影。
作为行业的“插班生”房企系在产品打造、品牌运营以及整体运营思维方面给行业带来了新的发展方向，所以无论未来房企系在头部队伍中所占的席数多与少，都离不开一个宗旨，只有把产品和服务都做好的企业才能在长租公寓市场稳占一席之地，而这也是对于其他派系的启示。房企系开始“狂奔”，同处长租公寓赛道的其他派系都准备好了吗？
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