借貸關係往往附帶有抵押擔保關係在內，就如某順祥公司因向王某借款80萬元與其簽訂了《借款抵押合同》，合同約定了本金、利息以及違約金等相關信息，同時雙方辦理了抵押登記，登記債權數額為80萬元整。后王某一紙訴狀，遞交法院後才知道，抵押合同約定內容與抵押登記記載內容不一致，從而導致其債權受償數額受限。
而優先受償數額究竟是以“合同約定”還是“登記記載事項”為準？
在該案件中，一審法院、二審法院均認為，根據《中華人民共和國物權法》第十六條規定：不動產登記簿是物權歸屬和內容的依據。第十七條規定：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第六十一條規定：抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。
故王某就本案所涉抵押物所享有抵押權優先受償權範圍應當以不動產登記部門保管的上述抵押權登記記載的內容為準。即對抵押物拍賣、變賣所得價款在80萬元範圍內享有優先受償權。對於王某所主張超出登記價值80萬元的債權利息為優先債權並優先受償的訴訟請求，不應予以支持。
根據上述一審法院、二審法院裁判觀點，抵押物登記記載內容與抵押合同約定內容不一致的，應以抵押登記記載的內容為準，但在實踐中，還存在另一種觀點，認為優先受償權範圍不以他項權證記載債權數額為限，他項權證記載債權僅是主債權，以抵押合同確定優先受償權範圍 。
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——【江蘇省高級人民法院執行裁定書（2017）蘇執復187號】
江蘇高院裁判觀點：根據《物權法》第十二條第一款第三項“登記機關應當履行下列職責，如實及時登記有關事項。”的規定，不動產登記部門僅可如實登記當事人約定的事項，其本身並不能創設權利。因此本案中，案涉《房地產借款抵押合同》的當事人依據該合同在上海市房地產市場管理部門依法辦理了房地產抵押登記手續，該合同亦明確約定“抵押擔保的範圍包括本合同項下的所有借款本金、利息、逾期利息、違約金、損害賠償金和訴訟費、保全費、公證費、執行費、律師費、差旅費、抵押財產處置費用等其他費用。”
雖然上海市房地產市場管理部門進行公示登記的《上海市房地產登記簿》中記載抵押權為鄭戴勇享有的債權數額是340萬元，但債權數額340萬元也僅是抵押權本金數額，而不是抵押權的全部範圍。在該合同當事人對於抵押擔保範圍均不存在異議的情況下，徐州中院僅以抵押登記不動產登記簿的債權數額340萬元作為當事人的抵押擔保範圍沒有事實與法律依據。故而複議申請人鄭戴勇認為其享有對案涉房地產享有優先受償權的範圍應以《房地產借款抵押合同》約定的內容為準，而不能僅以不動產登記薄上所記載的340萬元數額為限，有事實與法律依據，應予支持。
此外，最高院認為：根據《物權法》第185條的規定，“被擔保債權數額”與“擔保範圍”分屬他項權利證書中應當登記的兩項內容，二者並非同一概念，不能將“被擔保債權數額”理解為“擔保範圍”。如果抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，應以抵押合同約定的內容為準認定抵押權人優先受償權的範圍。
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——【中華人民共和國最高人民法院民事判決書(2019)最高法民再69號】
最高院裁判觀點：本案中，案涉他項權利證書中，僅在“債權數額”欄目中記載了《債務重組協議》中確認的債權本金，該權利證書中並無“擔保範圍”的記載。而根據《中華人民共和國物權法》第一百八十五條“設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的範圍”的規定，“
債權數額”與“擔保範圍”分屬他項權利證書中應當登記的兩項內容，二者並非同一概念。原審判決將案涉他項權利證書中記載的“債權數額”理解為“擔保範圍”的記載，並據此認定抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致，以及本案優先受償權的範圍為上述他項權利證書中記載的“債權數額”，適用法律不當。且根據《中華人民共和國物權法》第一百七十三條規定：“擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照約定”。由此，本案抵押物的擔保範圍依照《抵押合同》的約定進行確定，既符合雙方當事人的真實意思表示，也符合法律規定。綜上，東方資產江蘇分公司主張應以《抵押合同》的約定確定本案抵押擔保範圍理由成立，本院予以支持；原審判決根據案涉他項權利證書上記載的債權本金數額確定優先受償權範圍不當，本院予以糾正。
2019年發佈的《九民會議紀要》中對擔保債權的範圍的規定：以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保範圍，一般應當以登記的範圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則並不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，作出符合實際的判斷：
一是多數省區市的登記系統未設置“擔保範圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保範圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保範圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由於該地區登記系統設置及登記規則造成的該地區的普遍現象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保範圍，是符合實際的妥當選擇。
二是一些省區市不動產登記系統設置與登記規則比較規範，
擔保物權登記範圍與合同約定一致在該地區是常態或者普遍現象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保範圍為準。雖然在抵押合同約定內容與抵押登記記載內容不一致時，優先受償數額應以抵押合同約定內容為準。但在辦理抵押登記時，儘可能保持抵押登記金額與合同約定範圍一致。
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