深圳歷史
1980年深圳經濟特區正式成立，成為中國改革開放的第一個經濟特區；羅湖依仗毗鄰香港的優勢，成為深圳最先發展的區域，另一個發展要地則在南山的蛇口；深圳的野蠻生長，也留下了大量的城中村；
1986年，為了保證“特區的改革不衝擊內地”，深圳在特區邊緣圍建了90公里的鐵絲網，設南頭、布吉、梅林等8個檢查站；因此深圳才有關內和關外的說法，羅湖、福田、南山屬於關內，其他區均為關外；也正是由於“關”的影響，關內邊緣，如南頭、布吉、梅林等往往留下很多老房子，人口密度很大，也是市區裡相對比較雜亂的地方；
2004年，市政府搬遷，市民中心啟用，確立了福田成為新的市中心；並於同年大力發展寶安、龍崗兩區農村城市化進程（龍華當時屬於寶安），所以寶安靠近南山和龍崗靠近羅湖的商品房大部分都建於2004；
2007年，大運會申辦成功，帶來了龍崗中心城區域快速的發展，所以龍崗中心的房大多在2007年之後建成；光明新區正式成立；
2010年，經濟特區範圍擴大到全市，關內關外一體化，帶來寶安龍崗的進一步發展；
2012年，龍華新區掛牌，龍華開始起步；2013-2017拍出6個深圳地王，近幾年房價漲幅驚人，被深圳人成為“宇宙中心”；大鵬新區同年掛牌；
2017年，龍華正式成為行政區；坪山區正式成立；
2018年，國務院終於批准光明正式成為行政區；
深圳的人口
大家都知道，一個城市的發展，長線看人口；據官方統計，深圳常駐人口1253萬人（2017年底），戶籍人口367萬人，而據民間統計，實際生活在深圳的人約為2200萬；
人口密度：考慮到深圳的佔地面積僅有1997平方公里（僅為上海的1/3，北京的1/8，廣州的1/4），且一半以上是丘陵、河流、湖泊等自然保護區。所以深圳很可能是中國乃至全球人口密度最高的超級城市；
人口增速：近5年來，據官方統計，深圳常駐人口增量均為全國第一，增速約為5.5%；作為購房的主要人群，深圳戶籍人口增長率為7.2%（同期，北京為1.2%，上海為0.4%），7%意味著大約10年會翻一倍；
同時，由於國家對特大城市設定了人口紅線，導致北京上海採取了一系列措施限制人口流入（北京缺口為5.6%，上海為3.4%）；反觀深圳，人口增長的缺口為23%，所以長期來看，深圳人口流入不會受到國家政策影響；
各板塊情況
南山區：
南山區是深圳的龍頭，GPD全國第一，購買力最旺盛，說南山支撐了深圳一般的購房需求應該不為過；南山單憑科技園就能GDP領跑全深圳，再加上前海灣、後海CBD、深圳灣總部基地、留仙洞總部基地的快速建設，成為大粵灣的核心，南山的未來不可估量；和福田-羅湖的差距只會越來越大；除了高生產力的產業聚集，南山還擁有深圳最佳的海域資源和市區最佳的自然景觀，必然成為所有人的焦點；
焦點就意味貴，南山的房子也是深圳最貴的；再加上上篇提到的白領和金領的購房偏好，南山呈現出兩個極端；相同區域的花園次新比老大樓貴了一倍以上，品質小區如果加上好學區，那房價簡直飛上天；所以相比南山中心的獨棟大廈4、5萬單價無人問津，深圳灣的次新盤單價13萬+也能有比較好的流通性；
深圳灣（均價14.5萬）：剛需戶型+次新+品質板塊+熱點學區=金領的首選；由於準確地集中了金領的G點，去年一口氣漲了至少30%。但未來堪憂，因為等到5年後房子不再新，品質下降，下家會變少；
前海（均價7.5萬）：國家重點規劃，住宅主要集中在規劃邊緣，規劃區內部幾乎沒有住宅；雖然很熱，但由於規劃沒有落地，產業沒有轉移，距離科技園交通也不太方便，所以對剛需吸引力一般，價格不算高，算是南山最有潛力的板塊之一；
華僑城（均價10萬）：深圳唯二的豪宅片區，但稍顯落寞，要交通沒交通，要學區沒學區，要配套沒配套；前景堪憂；
南山中心（均價6萬）：大量的獨棟大廈，雖不算老但小白領不喜歡，你賣給誰呢？所以常年跑輸大勢；
福田區：
福田是深圳的市中心，政府所在地，GBP全國第三；福田CBD也是中國三大CBD之一，遍佈各大市政項目，醫療教育也是深圳第一；所以福田是目前綜合實力最好的行政區；但是福田的主要問題在於未來，深圳最新的16個重點開發片區中，福田只有兩個，規劃面積很小且不是高生產力行業，整體上會跑輸大勢；目前雖然均價小於南山，但其實仔細分析就可以發現：福田老房子很多，品質好的板塊很少，基本就香蜜湖竹子林一帶，價格那是相當貴啊；
香蜜湖（均價14萬）：深圳豪宅NO.1，也是深圳地鐵最密集、好學校最集中的地方；由於深圳豪宅稀缺，香蜜湖一帶也有福田最利好的金融街規劃，所以香蜜湖至少不會跑輸大勢；
福田南（均價6萬）：包含了上下沙、石廈、保稅區等區域，是福田最具性價比的區域，淘筍的好去處；潛力一般，非筍勿入；
百花（均價10萬）：深圳著名的學區房片區，學位No.1，都是2000年左右的剛需盤；學校其實是看生源，隨著深圳重心向西發展，百花的生源必然會慢慢下降，好的老師也會吸引到更有錢的地方，所以我私認為該片區不值得長期投資；
羅湖區：
羅湖身為深圳老中心，隨著香港一起落寞，GDP只能排到全國第12位；簡直破得無藥可救（10年內的房子不足10%），除了大劇院附近有一點大城市的樣子，其他地方就好像是三四線城市；未來規劃也沒有太值得說的地方，也就只能規劃個“第一高樓”之類的博個頭條了；當然作為老城，羅湖的教育、醫療、購物不算落後，但被各區全面超越也只是時間問題；較同年代同品質的房子，羅湖的價格也不算便宜，區塊頁沒有太多值得說的地方；
寶安區：
寶安是一個潛力股，GDP全國第8位；一是和關內連成一片，毗鄰南山，能自然享受南山福田需求的外溢，不擔心缺乏購買力；二是寶安擁有深圳最長的海岸線，地處大粵灣核心，毫無疑問會在很長一段時間成為深圳甚至國家的發展重點區域；寶中、大鏟灣屬於前海灣規劃，大空港也是政府最重點的建設區域；雖然由於起步較晚，寶安目前各方面的配套相對比較貧乏，但3-5年後將會發生質變，潛力不輸南山，幾乎所有版塊都能跑贏大勢；
寶中（7.5萬）：寶中是前海重要的組成部分，也是前海最成熟的片區，以目前的規劃來看，寶中應該會定位成前海購物休閒娛樂的中心，未來比肩後海深圳灣應該就差一個好學位了，是改善需求不多的選擇之一。
碧海（6.5萬）：碧海定義為寶中的核心居住區，由於品質還行，離南山不遠，剛需戶型為主，自然成為了目前小白領的心頭好啊。是深圳橫盤的三年裡漲幅可觀的片區。
沙井（4.5萬）：沙井定義為大空港新城的核心居住區，舊改很快，大量的配套在建，地鐵11號線解決了距離問題，未來3-5年會有翻天覆地的變化，是深圳最具潛力的板塊之一，贏得不少小白領的關注。只是二手房選擇不多，去年也有不小漲幅，到空間依然很大；如果能搶到限價的新盤，那簡直美滋滋。
龍華區：
龍華像私生子一樣被疼愛，被政府當做另一個福田養著，深圳北CBD的商務中心、市政場館、多條地鐵線交匯、名校入駐，想不火都很難，所以連續拍出多個地王很正常了，在地產界被稱為宇宙中心。GDP全國第15位；
但龍華核心區域可以建設的空地實在是不大，舊改難度不小，也沒有福田的地理優勢，所以頂多也就是一個小福田。
更要命的是龍華被大山與南山福田隔開，交通難以改善，享受不到南山福田的需求外溢，只能靠自己的產業了。天生條件這麼差，也難怪招人疼…
龍華給大家上了生動的一課，成為深圳副中心的標杆，投資客可以參照龍華的發展來分析其他副中心；
紅山（均價8萬）：紅山就是所謂的宇宙中心了，龍華的核心區域，短短兩年房價能衝到8萬；但由於上文提到沒有需求外溢的問題，深圳北CBD也尚未建成，未來不太明朗；
上塘（均價6萬）：定位為龍華的核心居住區，是龍華居住環境較好的片區；
龍崗區：
龍崗，GDP全國第四（2018年中統計，不知華為走了會如何）；龍崗是一個很大的行政區，需要分成四部分來看，一是臨近龍華的坂田區域；二是羅湖和東莞之間的布吉、平湖區域；三是龍崗中心城區域；四是龍崗中心和布吉中間的橫崗區域；
坂田（均價5萬）：因為華為總部帶來的大量需求，以及毗鄰龍華中心，機遇和風險可以參考龍華；該區域圍繞華為有市重點規劃的坂雪崗科技城的高新科技產業園規劃；但華為走了，坂田估計要涼涼一陣子了；
布吉、平湖（均價3.5萬）：和老中心羅湖在相同時間建設，所以房子都同羅湖一樣比較老舊，但相比羅湖價格較低，深圳東站周圍有大量的舊改項目，算是一大利好；至於重點規劃，平湖會建立一個是重點規劃的服務業總部基地，感覺更多是為了輻射東莞；深圳人民對“老破大”的接受程度會是布吉面臨的最大問題；
龍崗中心（均價4萬）：深圳口中狹義的“龍崗”，為深圳東部副中心，是深圳東進戰略的橋頭堡，經過近10年的快速發展，是幾個副中心裡配套最完善的（特別是教育配套，僅次於福田羅湖）；大運城作為是重點規劃將進一步發展；同時龍崗中心進一步往東輻射，除了坪洲，還有坪洲北面的坪地區域；
橫崗（均價4萬）：主要是倚靠羅湖和龍崗中心的輻射效應，優勢就是比龍崗中心更接近市區，但是配套很弱；
龍崗中心以及橫崗的缺點在於未來的不確定性，距離主中心太遠，隨著羅湖的落寞和龍華的崛起，關內外溢的需求會越來越少，屆時不知道是否有足夠的需求來承接更高的房價；深圳東進的決心相比於西進還需要時間來檢驗；
鹽田區：
鹽田有深圳最美的海岸線，然而也並沒有什麼用，由於大山把鹽田和羅湖隔開，交通不便，也沒有太多可開發用地，基本只能搞搞旅遊業了；旅遊地產沒有二手市場，在加上匹配不上任何一種主流需求，所以奉勸各位千萬別去投資；
光明區：
光明分兩塊區域：公明和光明中心；公明是老城區，而且是沒什麼發展的老城區，基本就6線城市的樣子，買房的除了小老闆還是小老闆，未來只能靠光明中心輻射了；光明中心（光明鳳凰城）是一個城市副中心，目前還在大規模建設中，3到5年會發生質變，前途無量；
大鵬新區：
大鵬可以理解為小鹽田，幾乎只能依靠旅遊業支撐，相比鹽田離市區更遠，所以生活配套都完全沒有到適合居住的程度；所以還是一樣，旅遊地產幾乎沒有二手市場，不能碰；
坪山區：
目前看起來未來不明朗，而且價格也並沒有很低了，未來的發展要看深圳東進的決心，依靠龍崗的帶動，但本身龍崗的產業優勢就不明顯，所以帶動效應有限，所以坪山可以當做“小龍崗”來理解；
簡單理解：
- 南山是年輕有為的IT精英；
- 福田是金融業中年大佬；
- 羅湖是退休的外貿傳奇；
- 寶安是國家重點培養的潛力人才；
- 龍華是政府培養的金融接班人；
- 龍崗是獨立打拼的有為青年；
- 鹽田是愛旅遊不愛掙錢的驢友；
- 光明是南山的小弟；
- 坪山是龍崗的小弟；
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