從我國房地產誕生到現在，以“時間換空間”的置業思路一直存在，最開始，這條思路主要是剛需置業群體在面對自己承受不起的房價下而誕生的一條買房準則。
一座城市，每經歷一次房價的上漲，伴隨著就是一次新的人口遷移。最開始發展的城市中心，由於各種資源高度集中，相應來說房價高於其它片區，而在中心區工作的各種階層，想要買房而又承擔不起這邊房價，就只能選緊挨中心區的片區買房，以一定的交通時間為代價來換取穩定的居住空間。
而隨著時間的發展，城市中心不斷飽和，土地空間受限，城市的發展開始由中心區向緊挨中心的地方擴散，隨著各類配套的相繼成熟，這些緊挨中心區周邊的房價也伴隨著發展的步伐不斷上漲，此時，又湧現出一批購房者，面對房價的上漲，不得不再把置業目標選擇在離中心區更遠的郊區，以更多的時間成本來換取居住空間。
房價也沿著城市中心→副中心→郊區→遠郊→跨城市這條脈絡不斷向外輻射，買房群體的買房標準也沿著這條房價上漲的脈絡不斷向外轉移。
上世紀90年代末至21世紀初，我國經濟高速發展，城市中心擴容也不斷提速，一個城市的房價也從中心到郊區實現了快速上漲。以時間換空間成了很多剛需群體不得不選擇的一條路，不少投資客看準了這條置業線路後，開始提前佈局未來能夠享受城市中心外溢或者中心城市外溢的遠郊地區和環中心城市片區，外溢和跨區域投資置業成為了剛需客和投資客的焦點。
近些年，一線城市和少數內陸地區的中心城市，城市的快速發展和土地空間受限，加上持續維持的人口淨流入態勢，環中心城市和環一線城市的房產投資價值迎來了新的春天。
但是，環中心城市片區的房產在一定時期內是有價無市的，只有在兩個地區能夠實現初步通勤的時候，這些地區的房產才會真正迎來初步的有價有市，而率先有價有市的地方，無疑是與中心城市能夠率先實現通勤的地方，通勤時間就是金錢！
環深城市之惠州，未來有率先增值的可能
作為環深城市之一的惠州，近些年，特別是深圳提出東進戰略、國家制定粵港澳大灣區大城市群，大都市圈的戰略發展後，開始成為了很多剛需置業群體和投資群體的眼中的香餑餑。
那麼惠州怎麼去買房呢？很多人都說惠州買房就買臨深，沒錯，這個思路是正確的，但是，細分到臨深區域，又該如何買房呢？如何根據自己的預想投資週期去買房呢？這裡面大有門道。
所有環中心城市買房的一條鐵的定律就是以兩地通勤時間為準，哪裡能夠實現兩地之間最快通勤，哪裡的居住體驗度和投資收益就最高，惠州買房也一樣。
而真正能夠實現兩地正常通勤的，不止是高速，也不止是高鐵，而是地鐵。對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。
無論是剛需自住還是投資，地鐵通勤時間的長短，就決定了買房可行性的高低。因此，惠州買房參考的因素，地鐵毫無疑問是首當其衝。
不出意外，未來10年，惠州臨深區域的房產會迎來兩波具有代表性上漲。
第一階段：
深圳坪山與市中心的地鐵貫通
惠州臨深區域迎來第一波實質性的上漲將會在深圳地鐵14號線全線貫通的前後（臨深區域第一波高峰）。
深圳地鐵14號線從市中心的福田崗廈北出發，途徑福田、羅湖、龍崗，終點設在距離惠州臨深片區2.3公里處的坪山沙田站，通車時間為2022年年底，全程17個站，運行速度為120公里/小時，預計全程跑完在50分鐘左右。
那麼，到了2022年深圳地鐵14號線深圳段通車後，從深圳市中心到達惠州臨深片區，就會成為一個人口大遷移的開始，惠州臨深片區的房價也將在那個時候有大的突破，但是，並不是到那個時候才是最好的買入時機，當下調控漸漸有鬆動跡象，現在正是抄底未來3年深圳與惠州實現基本通勤紅利的最佳時期。
第二階段：
惠州段延長線真正落地
相信很多人都知道，深圳地鐵14號線在惠州段也有延長線，而此延長線惠州也早已規劃，但是天公不作美，2018年上半年，國家對於申報地鐵的城市有了新的規定，其中有一條規定是：
申報地鐵的城市，原則上城區人口需達到300萬人
而惠州去年統計了一下，城區人口大約是250萬人，離規定的要求相差了50萬人左右。也正是因為這樣，原本已經規劃的地鐵延長線，被迫延期動工。
【不過，大家不用灰心，深圳地鐵14號線最開始深圳申報的時候，是連同惠州段一起由深圳市呈報上去的，當時深圳是打算幫惠州修建這9.1公里，但是後來到了國務院審批的時候，由於惠州段是屬於惠州市城市規劃，不隸屬於深圳市城市規劃，所以惠州段被駁回，深圳段審批通過。也正是這次的駁回，惠州段重新規劃，線路設了小幅改動，最終有了上圖的新規劃方案，只是恰巧遇上了地鐵申報新規，導致目前無法如期動工修建】
從上面可以看出，深圳與惠州的軌道交通互聯互通是兩地政府迫切想要達成的願望，而在2019年2月份的粵港澳大灣區規劃綱要中，也提到了“要實現各城市之間的互聯互通”，因此可以看出，深圳與惠州實現軌道互聯互通只是時間早晚的問題。
深圳地鐵14號線惠州段
目前14號線惠州段的建設進程，卡在市區常住人口這一環節
國家規定：申報建設地鐵的城市一般公共財政預算收入應在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上。
小編了解到，目前惠州的財政收入、地區生產總值均已達到國家規定的地鐵申報要求，
但市區（包括惠城、惠陽、大亞灣、仲愷）的常住人口只要250萬人，離300萬還有差距。相信不久的將來人口問題也會解決！
事實上，建設地鐵惠州段也有其充分理由和必要性。
深圳坪山與惠陽和大亞灣距離之近。近年來由於深圳房價高漲，城市規模的擴張明顯，越來越多人選擇臨深的惠陽和大亞灣地區置業。一旦建成後，可實現惠州與深圳的快速聯繫，支撐深惠一體化發展，加強珠三角東部都市圈區域融合。深惠兩地的資源融合，將為粵港澳大灣區城市群大都市圈帶來豐富的紅利。
那麼第一波實質性的紅利是在深圳市中心與東進主站場坪山區通地鐵，實現深圳與惠州間接性的軌道通勤。第二波實質性的紅利，必定是在惠州臨深片區與深圳的地鐵互聯方案真正落定，惠州臨深片區與深圳的軌道通勤有了明確的時間後，惠州與深圳實現直接的軌道通勤。
樓市調控有鬆動就會有嚴緊，都是在鬆緊之間根據特定的國情相互循環，置業者要根據現有的調控政策，結合區域的發展紅利來選擇較好的入手時間，才能讓自己的房產投資做到相對較大的理想收益。
切記，任何一波價值的啟動，都是提前消化利好的，等到利好真正落地的時候再入手，無疑就是追在這一利好的最高位，根據市場的調控節奏提前佈局，才能真正分享到各種利好所帶來的紅利變現。
當下，樓市調控已基本跳出了2018年的高壓狀態，因城施策是今年的主方針，部分城市已經開始有鬆動跡象，惠州的房貸利率已出現回調，這就是市場的信號，今年，就是搶灘第一波紅利的最佳時期！
惠州買房解讀：
惠州買房解讀，帶你瞭解哪裡是機會，哪裡是坑！
惠州買房只能考慮這三個區域
1、惠州投資，區域篩選的2條最核心標準
（1）離深圳遠近
深圳面積小人口多產業強房價貴，對周邊城市的發展帶動和房價輻射作用非常大。對於房產投資來說，惠州最大的價值不在於它自身的發展，而是臨深受到深圳發展紅利的輻射。
惠州當前自身發展一般，所以只能說是哪裡越靠近深圳，哪裡就越有投資價值。但惠州那麼大，不可能任何一個地方都靠近深圳。所以，投資惠州第一個標準就是要選靠近深圳的片區。
（2）有無地鐵規劃，尤其是與深圳有無地鐵直連
城市與城市之間的連接方式有很多種，高速、高鐵和地鐵。但是對於投資房產而言，地鐵的價值一定是最大的。因為這是短途人口選擇最多的交通方式，相比高速、高鐵的人流，地鐵人流才是最有效的購房人群。
我們投資惠州，不僅靠考慮房價漲幅的問題，更要考慮未來轉手的問題。只有那些與深圳有地鐵相連的區域，才會是深圳剛需客外溢可能性最大的區域。所以，投資惠州的標準，在靠近深圳的基礎上，還要靠近地鐵，尤其是靠近與深圳直連的地鐵。
帶著這兩條標準，我們再來分析下惠州各區域的價值。
2、惠州各區價值分析
從南到北、從西到東，惠州總共有：惠陽、大亞灣、惠東、仲愷、惠城、博羅、龍門7大區域。接下來，我們就按這個順序來逐個分析。
（1）惠陽區
惠陽曾經很大，追溯到上世紀50年代，整個東莞甚至是深圳基本都歸屬於惠陽管轄，後來經過多次分割和行政級別變動才形成現在的惠陽區，面積小了行政級別也低了。
雖說是惠州的一個區，但是這個區比較特別，它的區中心離惠州市中心是有一段距離的。它是惠州最靠深圳的區域之一，直接與深圳東部的坪山和龍崗兩個區相連，到深圳福田通勤距離也就50多公里。
惠州7個縣區中，惠陽的經濟並不顯眼，去年GDP544.14億元，產業自然也不強。但惠陽卻是最多深圳人來買房的區域，為什麼？因為這裡是典型的深圳人的睡城。
要做睡城，首先你的交通必須要方便，而惠陽的交通是整個惠州最好最完善的。首先看高速，惠州連接深圳的4條高速都從惠陽經過；其次高鐵惠州南站，到深圳北站只需25分鐘，不會比在深圳坐地鐵上班慢；
最重要的是地鐵，惠州當前沒有通地鐵，但是深圳主動要把14號線延伸到惠陽，雖然惠州段現在改為由惠州自己上交審批，但我認為審批確定只是時間問題。這條14號線的價值對於惠陽來說甚至比高鐵還重要，50多分鐘就能到福田中心。
惠陽最有價值的板塊有兩個，白雲新城板塊和南站新城板塊。
白雲新城板塊一方面是緊挨深圳坪山，另一方面是有14號地鐵線經過。作為14號線進入惠陽的第一站，它離深圳14號線終點站的距離也不過2公里。換句話說，即使14號線地鐵不延伸到惠陽，它也能享受得到深圳段的地鐵。
南站新城板塊，指的是圍繞著惠州南站的區域。這裡雖然離深圳相對白雲新城要遠一些，但是14號地鐵線在這裡也有站點，也就是說這裡是高鐵站和地鐵站的交匯點，價值不言而喻。
所以，作為離深圳最近，同時又有深圳地鐵延伸的區域惠陽，是投資惠州最值得關注的區域。而其中，區域內的白雲新城板塊、惠州南站板塊是最值得投資的板塊。
（2）大亞灣
大亞灣實際上就在惠陽的南面，和惠陽在位置上就是一南一北的關係。所以在離深圳的距離上，大家差不多，大亞灣也是緊挨著深圳坪山區。和惠陽不同的是，大亞灣靠海，擁有濱海度假資源，所以也會有濱海度假項目。
從經濟總量來看，大亞灣GDP685.7億元，但是整個大亞灣的人口也只有20萬，實際上就是4%的人口，卻創造了全市13%的GDP，從這一點來看大亞灣的經濟創造能力還是很強的。
在產業方面，大亞灣有個特殊的產業，石油化工產業。石化產業是大亞灣的支柱產業，這裡有國內最大的中外合資項目：中海石化和荷蘭殼牌合資的中海殼牌石化項目，總投資1678億元，相當於整個惠州半年的GDP。在石化產業帶動下，惠州港也成為了廣東重要的物流港口，與香港、深圳的港口一起組成華南大型主樞紐港群。
交通方面，大亞灣與深圳相連主要是靠惠深沿海高速。同時，深圳地鐵16號線也會延伸到大亞灣，在大亞灣有3個站點。16號線雖然不能直達深圳市中心，但是可以直達深圳東進戰略的最重要兩個地方，龍崗大運中心和坪山中心。同時，在大運站可以換乘深圳3號線或者14號線，無論到深圳羅湖或者福田都很方便。
大亞灣買房大致可以劃分為3個板塊：西區、澳頭和濱海區。
西區是最靠近深圳的板塊，而且也是深圳地鐵16號線惠州段所在地，萬達廣場也在這個片區而且已經開業，不管在地段上還是在整體配套上，都是不錯的。這個版塊的價值類似於惠陽的白雲板塊。這裡有幾個項目和深圳真的就是一路隔，房價都已經去到1.9萬/㎡，可以說是惠州最貴的項目。當然，因為嚴格限價的原因，整個板塊的均價大概在1.4萬/㎡左右。
澳頭板塊位於大亞灣中部，離深圳相對已經不是那麼近了，而且也沒有和深圳地鐵直接相連的規劃。所謂的靠海，實際上就是臭水塘。海水又髒又臭，整個水面都是黑乎乎的，也沒有沙灘，所以這個片區的海對於買房來說是沒有意義的，靠近這樣的海連旅遊都談不上，更不用說旅居了。看到這裡一大片一大片的房子，庫存太大了，我就在想是誰給你們勇氣竟然敢買這裡的房子。
最後一個大亞灣濱海板塊，大亞灣濱海板塊，這裡才能算是真正的靠海。但是要注意大亞灣石化區就是在濱海區隔壁，綿延5公里。當然，石化區一定是會有汙染的，項目離得近的話不管對空氣還是景觀肯定會有一定影響。所以大家如果在大亞灣濱海區買房，一定不要太靠近石化區。同時，該板塊屬於旅居度假板塊，對項目的素質標準要求要更高，所以一定要選對項目！
大亞灣三個板塊，澳頭是完全不用考慮的，濱海度假板塊項目，一定要挑最好的項目來買，真正好項目不會太多，最有投資價值的就是大亞灣西區板塊。
（3）惠東縣
相對惠陽、大亞灣，惠東離深圳就不算近了，通勤距離要90公里以上，這裡的房產最大的價值就是因為它有海。
惠東2018年的全年GDP有623.9億元，排在惠州第5，但主要都是靠低端製造業。製鞋就是惠東的特色產業，GDP的一半都是來自制鞋業（305億）。
如果要投資惠東，完全不用看市區，唯一可以考慮的就只有它的海灣：巽寮灣和雙月灣。實際上從高鐵站的安排都看得出來，惠東高鐵站不是設置在惠東縣城的市中心，而是設置在靠近海灣的地方，很明顯這個高鐵站的安排是符合人流密度的，因為大家去惠東大部分都是衝著去海邊度假。
所以惠東的核心賣點也只有旅居度假，這些度假項目集中在北部灣區、巽寮灣和雙月灣3個灣區板塊。
北部灣區和剛才說的大亞灣濱海區是同一片海岸線，這裡是惠東三大灣區板塊中離深圳距離最近的，一個是在物理路程上相對近，一個是這裡離惠東高鐵站也最近。也就是說，交通上要比另外兩個灣區更方便。
巽寮灣，這裡是當前整個惠州旅遊熱點，一到週末全是遊客，人群會比較雜亂，整個度假環境不是那麼幽靜。更重要的是，通往巽寮灣一般都要經過濱海跨海大橋，但是這座橋週末經常堵車，在交通上肯定就比不上北部灣區了。
雙月灣，真正靠外海的灣區，海景很開闊，從景觀來說是三大灣區中最好的。但是這裡不僅要經過塞車的跨海大橋，而經過大橋之後還要走一大段並不是那麼好走的國道。與深圳羅湖區的開車距離都要130公里，2個半小時，交通上是個硬傷。
關於惠東三大灣區，大家都靠海，雖然雙月灣的海景資源要比另外兩個灣區更勝一籌，但是因為交通上的硬傷拖了價值的後腿。
所以最終結合交通和海景相互平衡，得出的投資價值排序是：北部灣區＞巽寮灣＞雙月灣，買惠東一定是首選北部灣區。
（4）仲愷高新區
仲愷高新區是惠州的一個高新技術開發區，在惠州城區西部，惠陽區北部。離深圳中心區80多公里，軌道交通上有城軌仲愷站，但這條軌道是惠莞輕軌，通向東莞而沒有連接深圳，所以實際上仲愷和深圳的交通聯繫上很弱，已經不能算是臨深片區。
作為惠州的高新區，仲愷的產業優勢是很明顯的，作為惠州企業最集中、創新資源最豐富的區，專利申請和授權連續7年全市第一。國內電視龍頭TCL最大生產基地就在這裡，去年光TCL一家生產的彩電就有近2400萬臺，其中近六成銷往國外市場。
總的來說，對於房產投資而言，雖然仲愷有一定的產業優勢，但是這個優勢不足以彌補它離深圳的距離遠，交通上不緊密這個短板，所以不做投資的考慮。
惠城區，是惠州的主城區，這裡離深圳中心區的距離已經去到90多公里，至少2個小時的通勤時間，屬於惠州最不靠深圳的幾個區之一了。城區有開通輕軌可以直達東莞，但連接深圳的高鐵站也就是贛深高鐵經過的惠州北站，暫時還在施工，預計2021年才能開通。
作為惠州核心區，惠城區的GDP自然排在第一位，數額為793.42億元，但是實際上惠州幾個區域除了最北的龍門縣發展最差之外，其餘都在500億GDP以上，大家之間的差距並不會非常大。
當然，作為老城區，惠城區的醫療、教育和商業配套是整個惠州所有片區最好的，但是對於在惠州進行房產投資，最核心的價值是你離深圳的遠近、有沒有地鐵直通深圳，而不管你是不是主城區。所以，惠城區絕對不是首選，只能作為一個補充考慮。
惠城買房，大致可分為四個板塊：金山湖片區、江北片區、西湖片區、水口片區。
金山湖是惠州這兩年投資最熱的高端居住區，是未來整個惠州的居住中心，價格也是惠州最貴的，去到1.7-1.8萬/㎡，而且這裡的銷售非常囂張說沒有關係的話你很難買得到。
江北片區是屬於惠州城區CBD片區，當前惠州的企業總部聚集地，城市地標也在這邊，地段價值最高。
西湖片區和水口片區屬於老城區，城市面貌相對比較破舊
投資價值排序是江北片區＞金山湖＞水口片區＞西湖片區。
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