1字头低总价、南山学区房、地铁口、一手精装住宅现楼......
前不久还在热火朝天推广宣传的“深圳名校学区房”，如今却陷入了一房二卖的违约风波。
昨天，南方楼事接到粉丝爆料，南山学府道（即光大宿舍C栋）的投资公司把开发商告上法庭，并发布了一封控诉公开信。
背后的原因很简单，在签订了整售和独家销售代理协议并支付数千万首期款后，开发商却要求解约，甚至私下自行售卖。
南方楼事查询深圳住建局官网得知，截止3月19日下午5点，光大宿舍C栋已有50套房源显示“已售”状态。
而咨询项目售楼处的中介，得到的回复却是：还未开盘。
更扑朔迷离的是，这个引发纠纷的楼盘，如今却是以“出租中的长租公寓”存在着。
一房两卖？投资公司上告开发商
3月18日，一封名为《开发商见利忘义，一房二卖》的公开信在各大中介机构微信群流传开来。
（公开信全文，可关注南方楼事，对话框输入“公开信”自动获取）
这封从名字就能嗅出执笔人愤怒的公开信，出自南方学府道的投资公司。
据悉，该投资公司在春节前就与开发商（森帝公司）签订了整售协议和独家销售代理委托书，拿下了南山光大宿舍C栋150套房的独家销售代理权。
根据深圳住建局现房备案价显示，项目整体均价约48500元/平，货值约2.35亿元。
这是一栋产权仅剩18年的老旧住宅，投资公司拿下之后翻新包装成“精装新房”出售。没错，就是典型的“老翻新”项目。
总价低至186万、南山名校学区、地铁口、精装现楼住宅......这个名为“南山学府道”的项目，于2月中旬启动推广，以这些“戳人”的卖点收割了一大波市场关注。
昨天中午（3月19日），南方楼事致电售楼处，代理销售告知上个月确实启动了“认筹”，已经有几十位客户交了诚意金“锁房号”。
“由于疫情关系，住建局查得严，所以现在暂停认筹了，售楼处也关闭了暂时无法带看。”
这笔诚意金价格不菲，高达37万，占到了总房价的近两成。
2月23日南山学府道的认筹通知
有知情人士向南方楼事透露，由于开发商回款要得很急，再加上房子产权时长银行贷款困难，所以要求购房者一次性付款。
这也就不难理解，为何诚意金如此之高——快速锁定客户成交。
即便如此，手握几十位意向客户却依然卖不了。原因是开发商迟迟未给投资公司发启动函，代理机构也就无法正常签约。
“项目有两个节点，原先开发商给过销售委托书，备案登记下来后还需要发函才能正式认购。”该名知情人士称。
掀起这场“战火”的，是开发商私下售卖的举动。
3月19日下午，南方楼事在深圳市住建局官网查询得知，目前光大宿舍C栋已有50套房源已售出。
上下滑动查看已成交房源
南方楼事统计自深圳住建局官网
这让原本谈好的合作，无法再进行下去。
南方楼事从接近投资公司的知情人士获悉，春节前签订整售协议时该投资公司就已支付了几千万的首期款，但不久前开发商却提出解约。
“按合约，双方没有单方面解除合同的权力。只能协商解决，如果不能协商，只能按原合同执行。”
从南方楼事拿到的整售协议来看，其中规定了投资公司需在销售期限内整售物业，到期没卖完就要全部买下。
协议里规定的期限是《启动函》送达后100个自然日，或者2020年4月30日。目前该投资公司并未收到启动函，而距离约定期限也还有一个多月。
此外，协议还规定合作期间甲方不得自行对外销售该物业，也不能授权其他第三方销售。
如今，开发商自行销售的被视为“违约”。
据悉，该投资公司与其进行了数次协商沟通，但最终未达成一致。
“首期款还未返还，已经起诉准备打官司了，公开信也提交给了深圳登记中心和税务部门。”
南方楼事咨询了盈科(深圳)律师事务所郑博恩律师，其表示严格来说这并不能算“一房多卖”，因为双方签订的属于委托代理合同，而非买卖合同。但是这种行为确实属于违反合同约定，可起诉索赔。
“因为买卖合同相对方一定要有购房资格，不可能一个公司有一栋楼的购房资格，所以这属于就是委托代理合同。
但是由于乙方支付了大量的资金，存在一定的资金占有使用费，这部分是其实际损失。
赔偿标准主要看合同的约定，没有的约定按照法律，可以要求实际损失或可得利益损失，但是可得利益损失的主张可能不能超过30%。”
投资公司的诉求，也很简单。
拿回本金和应有赔偿，给股东和中介公司有个交代。
至于这个楼盘的独家销售代理，他们是打算放弃了。
开发商撬“中介”单？
受伤的不仅仅是砸下几千万的投资公司，还有曾经卖力宣传的中介们。
据了解，该投资公司拿下整售项目之后，与中原、乐有家、美联和Q房等机构都签订了第三方代理销售协议。
如今，投资公司与开发商“闹上公堂”，各渠道中介都纷纷停止了推广宣传。
故事却远远没那么简单。
从昨天开始，陆续有中介开始控诉，怀疑自己被开发商“撬单”了。
而投资公司接到的消息则是，有代理中介称自己的客户被通知去开发商总部签约。
这或许可从2月20日的一则安全提示里，找到蛛丝马迹。
在投资公司和中介开始推广之后，开发商在项目大门贴了安全提示，称未启动任何营销动作，请勿向第三方缴纳费用。
提示客户风险，无可厚非。据说开发商一度叫停了收取诚意金的行为，并让已收取的全部退还客户。
只是，不久后深圳住建局开始陆续出现的成交房源，以及消失的意向客户，让中介们感到不安。
与此同时，代理中介们仍未收到启动函，只能对客户表示：开盘时间还未确定，可能在4月份。
这场连环悬疑大戏，目前还未有破解答案。
但开发商的业绩压力，显而易见。
据接近投资公司的知情人士透露，开发商很关心业绩和回款，要求投资公司尽快帮其完成认购目标。
“这单整售于2020年1月达成，当月开发商就多了2.3亿认购指标，听说区域奖金也拿到手了。”
南方楼事顺手扒了一下这个名为“森帝木业”的神奇公司。
据企查查显示，森帝木业所属集团为荭昊商贸，该集团的投资方之一是“深圳阳光城控股有限公司”。
这也就不奇怪，为何整售协议里，甲方明明是森帝木业，却打满了“阳光城集团用印专用2020”的字样。
继续细查，猝不及防又吃了一个“大瓜”。
这个原名为光大宿舍，现以“南山学府道”为推广案名的楼盘，竟然是阳光城在深圳的首个长租公寓项目——Yango+。
项目外立面还挂着“阳光城Yango+”的牌子
据媒体报道，该长租公寓于去年4月11日开业。也就是说，如今经营还未满一年，就打算卖掉了。
去年阳光城长租公寓开业现场
知情人士透露，按照此前森帝公司与投资公司签订的合同，该项目需在6月底清空交付给投资公司。
南方楼事在阳光城公寓官网查询得知，目前位于科技园桃园店的Yango+公寓依然显示可预订状态，35㎡户型租金在4000-5000元/月。
再对比下地址，就是光大宿舍（南山学府道）无疑了。
这可真是深圳楼市开年一场大戏啊。
年度魔幻楼盘
不得不感叹，这是一个多么神奇的项目。
从老破旧小区，到年轻白领长租公寓，再到“精装学区房”，时间跨度不过一年。
据悉，如果卷入法律纠纷，该项目的交易也或将被暂停。
“马上就要被查封了。”上述知情人士透露，目前投资公司在走法律程序，公开信也发给了相关部门。
后续进展如何还未可知，南方楼事将继续跟进。而聚焦到这个楼盘本身，到底是坑还是宝？
翻出此前的项目宣传资料，“百万总价买南山精装学区房”，想必任何人刚看到都会心头一动。
户型面积基本为32-33㎡，总价约在180-200万之间。
诚然，项目地理位置相当有优势，步行到南山地铁站只需5分钟左右。
宣传资料中提到的商圈配套确实齐全，以及海滨实验小学愉康部学区楼盘也包含光大村。
光大村周边环境
只不过，“一分钱一分货”定律永恒存在。
光大宿舍又名光大村，是已经有近30年楼龄的老破旧。
而阳光城选定其作为长租公寓之后，就整体翻新重新装修了。
咋一看是时下最流行的精装修公寓，却并不能掩盖其仅剩18年产权的事实。
长租没有关系，买的话就得细细考量了。
据资料显示，该项目批地时间为1988年，且产权只有50年。
整栋楼共有8层，加装了一部电梯。然而每层却有19户，即梯户比达到了可怕的1:19！
当然，这些缺点对于只重视学位的家长来说，几乎可以忽略不计。
“便宜就好了嘛，南山哪里还有100多万的学区房？”
只是，这便宜似乎也没有那么容易赚。
据悉，因为老物业走一手按揭流程，早期的物业五证不齐，银行不能受理，所以无法批贷款。
也就是说，购买该房子没办法正常向银行申请房贷。
而由于开发商需要快速回款，所以在销售条款中加了一条规定：需要一次性付款。
虽然项目销售表示可以向第三方金融机构贷款，但这种一般贷款期限仅有3-5年，平摊下来每个月还贷的压力就非常大了。
一次性拿出近两百万，想必有此资金实力的购房者大概率会选择更加稳妥的楼盘。
最后，还有一点需要提醒的是：
倘若该楼盘因为被起诉而被查封，那么交易肯定无法正常进行，而此前购买的业主交付时间也将受到影响。
什么时候打完官司，什么时候才有希望收房。
这场大戏才刚刚拉开序幕，结局如何，南方楼事将继续关注。
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