新土地管理法實施：徵收村集體土地，需要走
哪些程序？文 | 馬亞軒律師15010621932
（01）
一、除鄉鎮企業,宅基地,鄉村公共設施用地可不經徵收土地外,其他建設項目必須經過徵收才能建設。
包括:
第一，實施符合城鄉規劃與土地利用總體規劃的建設項目。
第二，基於土地規劃實施的批次徵收。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，一次性地將一個地方可以徵收的土地量進行審批。
至於這些被徵收的集體土地具體安排什麼項目,則是由縣政府決定。
第三，土地儲備不能作為啟動土地徵收的原因和條件。
只有已辦理農用地轉用、土地徵收批准手續的土地可以被納入土地儲備的範圍。
實踐中，有地方以“土地儲備”為名徵收集體土地,無具體建設項目只為“囤積”供地,是不合法的。
（02）
二、縣政府申請徵收土地前，應當開展：
第一，土地現狀調查。
市、縣國土局應當對土地權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀實地調查，並將預徵土地的四至邊界、土地用途、土地面積等與被徵地村民共同確認。
現場填制調查表一式三份,由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤後簽字。
第二，社會穩定風險評估。
第三，將擬徵地範圍、用途、補償標準、安置方式等在鄉鎮和村、小組範圍內公告至少三十日，聽取農民意見。
告知後,凡在擬徵土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗,徵地時一律不予補償。
多數認為補償安置方案不合法的，應當組織召開聽證會，並修改方案。
第四，土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持證辦理補償登記。
第五，縣級以上政府應保證補償款足額到位，並簽訂補償、安置協議，個別難以達成協議的，應當在申請徵收土地時如實說明。
相關前期工作完成後，縣級以上政府方可申請徵收土地。
但是，補償、安置爭議不影響徵收土地方案的實施。
（03）
補償構成、計算標準及歸屬：
土地補償費歸村委會所有，地上附著物及青苗補償費歸所有者所有。
第一，土地補償費是對土地所有者對土地的投入和收益造成損失的補償。
補償標準為該耕地被徵收前3年平均年產值的6至10倍。
第二，安置補助費是用以安置土地被徵後農民的費用,原則是誰安置補助費歸誰。
按照需要安置的人口數計算。
每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被徵收前3年平均年產值的4至6倍。
但是,每公頃安置補助費,最高不得超過被徵收前3年平均年產值的15倍,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前3年平均年產值的30倍。
平均年產值標準:
按被徵地前3年平均年產量乘以國家規定的產品現行平均價格計算,國家沒有規定價格的,按當地市場的平均價格計算。
第三，青苗補償費是指徵用土地時,農作物正處在生長階段而未能收穫,給予的經濟補償。
第四、地上附著物補償費是指因徵地導致土地上各種建築物、構築物(房屋、水井、道路、水渠等)的恢復,或林木的遷移、砍伐費用。
被徵收土地的地上附著物和青苗的補償標準,由省規定。
第五，農民的社會保障費用,是指對土地被徵用後失去土地的農業人員,在年老、疾病、傷殘、失業時,用以保障其基本生活的費用。
（04）
個別村民因補償、安置方案引發爭議的。
首先應向市、縣級政府申請協調，申請協調要有事實依據和證據，科學的計算依據和統計標準。
協調不成或60日內不予協調的，再向批准徵收的國務院或省級政府申請裁決。
徵地補償標準爭議裁決是批准徵地的政府的職責，涉及政府辦公廳、法制機構和自然資源管理部門三個單位，具體辦事機構是國土局的法制機構。
如果對裁決不服，可以複議或訴訟，但國務院裁決除外。
（05）
三、土地類型轉用審批。
徵收農用地的，應當將農用地轉為建設用地。
由國務院批准：
永久基本農田轉為建設用地；
省政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目；
國務院批准的建設項目。
分批次由原批准土地利用總體規劃的機關或者其授權的機關批准：
在土地利用總體規劃內，農用地轉為建設用地。
在土地利用總體規劃外，農用地轉為建設用地。
——辦理農用地轉用手續同時辦理徵地手續。
——徵收非農用地的只辦理徵地手續。
經國務院、省政府批准農用地轉用的,同時辦理徵地審批手續,不再另行辦理徵地審批。
（06）
四、徵地方案審批。
國務院批准：
永久基本農田；
永久基本農田以外的耕地超過三十五公頃；
其他土地超過七十公頃。
其他土地，省政府批准。
特定情形不予批准：
第一、引發重大群體性事件地區緩批。
第二、違反土地利用總體規劃和年度計劃的不得批准用地。
第三、被徵地農民的社會保障費用,按有關規定納入徵地補償安置費用,不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。
社會保障費用不落實的不得批准徵地.
第四、特定建設項目未批先佔的問責前不予批准。
（07）
五、村民對徵地批覆——必須先申請複議。
對國務院部門或者省級政府的具體行政行為不服，需先向作出的政府部門申請複議。
對複議決定不服的，可以訴訟；
也可以向國務院申請裁決，國務院作出的是最終裁決。
實踐上,一些地方性規定將行政裁決改為複議，或者未明確廢止裁決,複議與行政裁決程序同時存在,可供當事人選擇。
六、縣政府應當在被批准10日內進行徵收土地公告。
公告包括：
徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途；
被徵收土地的所有權人、位置、地類和麵積。
按照老《土地管理法》還要公佈：
徵地補償標準和農業人員安置途徑；
辦理徵地補償登記的期限、地點。
且村民應當在規定期限內辦理徵地補償登記。
且徵收土地公告之日起 45日內應擬訂補償、安置方案並予以公告。
徵地補償安置方案公告應當包括：
被徵收土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；地上附著物和青苗的補償標準和支付方式。
新土地管理法實施，這些程序在申請徵地前都要完成。
（08）
七、責令交出土地決定書——可複議或訴訟。
對徵收土地方案已經依法批准，已經依法得到安置補償或者無正當理由拒絕接受安置補償，拒不交出土地的村民。
可以申請法院執行國土局作出的責令交出土地決定。
（09）
徵收土地手續完成，政府拿到土地所有權和使用權後，方可將土地出讓給開發商建設。
開發商建設前，應當進行建設項目用地預審程序。
（10）
八、城市建設用地範圍內建設項目徵地審批程序。
在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍內,為實施符合城市規劃的建設項目而佔用土地的:
第一、由縣國土局按照土地利用年度計劃,擬訂一書三方案,經同級政府審核同意後,報上一級國土局審查。
第二、國土局應當30日內審查完畢。
對材料齊全、符合條件的,應當在5日內報經同級政府審核批准。
第三、三方案經有批准權的政府批准後,同級國土局應當在收到批件後5日內將批覆發出。
第四、三方案經批准後,由縣政府組織實施,按具體建設項目分別供地，由縣國土局向建設單位頒發《建設用地批准書》,並辦理土地登記。
施工期間,建設單位應當將《建設用地批准書》公示於施工現場。
(11)
九、城市建設用地範圍外“單獨選址項目”徵地審批程序。
單獨選址項目：能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目。
在土地利用總體規劃確定的城市建設用地範圍外獨立選址的建設項目用地,可按項目實施統一徵地:
第一、建設單位持建設項目的有關批准文件,向土地所在地的縣國土局提出建設用地申請。
同時提交:
填寫完成的《建設用地申請表》；
建設單位有關資質證明;
項目可行性研究報告批覆或者其他有關批准文件等。
第二、縣國土局30日內審查,擬訂一書四方案。
經縣政府審核同意後,報上一級國土局審查。
第三、經審核同意後,逐級上報有批准權的政府批准。
第四、四方案經有批准權的政府批准後,同級國土局應當在收到批件後5日內將批覆發出。
由縣政府頒發《建設用地批准書》,並由土地使用者依法申請土地登記。
有償使用國有土地的,由縣國土局與土地使用者簽訂《國有土地有償使用合同》；劃撥使用國有土地的,由縣國土局向土地使用者核發《國有土地劃撥決定書》。
閱讀更多 馬亞軒律師 的文章
