江苏阿彭

大家好，我是地产经济观察

中小县城房产是中国房地产行业最大的风险。

房地产价格是一个城市经济基本面的表现，主要的决定因素主要看两点，人口和产业。

短期来看，中小县城受农村人口进城、城区人口改善、棚改等几方面的刺激因素，价格和销售上不会有太大的问题。

但是房地产的增值和保值主要是通过两种方式：租金、长期的土地升值。

租金是真正的由市场来定价的，你可以通过租售比的简单方法来评估一下。租售比：每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际通行的参照是1:200-1:300。这只是一个阶段的评价标准，如果城市未来人口持续流出、经济活跃度下降，没有核心产业支撑，这个数据会持续下滑。

长期的土地升值，要看两个指标1、土地供应量。2、人口。

有的中小县城在棚改时期大量出让土地，赚取土地收益，导致一定时期内，房产供应量远远大于市场需求，则房价必然缺少市场的支撑。

房地产的长远发展还是要看人口，城市吸引力大，有独特的产业、自然资源、人口持续流入的区域，地产必然顺势上行。反之亦然，国家的货币政策不会一直充当房地产行业的泡沫鼓吹器的。

国家的城镇化策略已经发生调整，顺应人口流动趋势。未来人口比降涌向特大城市、超大城市、核心城市、中心城市。

房产也是无时无刻不在升级迭代的，不论是功能、管理、设计，举例说十年前的房子放到现在，你觉得它的价值是否是一直提升的。这也是现在为什么二手房市场的活跃程度远远比不上新房市场的原因。

小县城或者县级市的商品房，如果没有自住或者改善的需求的话，建议不要投资。

地产经济观察

题：小县城或者是县级市的商品房，有没有增值或者是保值的空间？

答：您好，我是“楼市观察”，一名近30年银行和基金行业工作经验，并长期致力于房地产行业宏观研究的金融圈人士，很高兴回答您的问题。

我的观点是：小县城或者是县级市的商品房保值功能，在未来的楼市房价区域分化中堪忧，增值方面更是不好奢望。不建议从增值、保值的角度购置这类房产。

下面，给您做一下简要分析，供您参考：

首先，在近20年中，随着全国楼市的火热，小县城房价已经不低。

因为不知道题主定位哪里，我就以山东省按照取中原则取淄博市沂源县为例给您说明一下吧。

淄博市人口470万，2019年末GDP位居山东16地市第7位，符合取中原则。该市下辖五区三县，其中沂源县符合您说的小县城定位。

我们看一下沂源县2019年3月25日平均房价：

我们再看沂源县2018年的从业人员年平均工资（2019年尚无统计数字公布）：

我们按照住房面积100平米计算房价收入比=808100/(52920*2)=7.635

而惯例上，房价收入比在4-6之间属于正常范围，但沂源县城房价已经远远超过上限。

所以说，虽然是一般的县城，但房价已经不低。在未来国家各省、地市房价区域分化的走势中，并没有性价比的优势。

其次，国家经济政策已经不支持房地产价格的过快上涨。

“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、“房住不炒”等政策，已经充分反映了国家顶层“稳地价、稳房价”的基本思想。房价过快上涨，与国家建设小康社会的目标不符，与“满足人民群众对美好生活的向往”的目标不符。安居才能乐业，让“居者有其屋”是我们国家经济发展中，让人民群众实现更多“获得感”的重要方式。

即使在新冠疫情肆虐期间，各地纷纷出台房地产刺激政策，国家仍然严控需求端的刺激措施。我们从衡阳、驻马店等地政策一日游的现象中，可以充分发现这一点。

因此，以房地产作为投资，期望通过房地产升值赚取利润的“黄金楼市”时代已经成为历史。

第三，从影响房价三要素角度看，小县城或者县级市的房价未来大概率走向震荡下跌。

影响房价三要素中，“货币政策”、“土地供应”均和政策相关，上面已经提及。我们再从“人口流动”方面，简单进行分析。

前几日，保利地产发布《2019-2020房地产行业白皮书》，是这样表述的：

以上表述内容，完全符合世界各国人口流动规律，非常具有参考价值。

我们看到，从乡镇到县城的人口流动已经呈“高位放缓”态势，“城-城”也就是说三线以下城市向一、二线城市人口加速流动。

可以试想，一个县城从供需角度讲，土地充足，住宅供应量大，但人口流出，需求减少，房价未来还能有多大涨幅呢？更何况有“房住不炒”的各项宏观调控措施在上抑制房价。

总结：

综上分析，房价普涨时代已经过去，一二线城市渡过调整期后将会温和上涨，四线以下城市震荡下跌，三线城市看发展。

对于“小县城或者是县级市的商品房”，房产失去增值空间，保值功能也已经让人忧虑。所以，在这类区域购买房产，自住无需考虑这些，投资则需慎之又慎。

以上是我的个人观点，您有不同的意见建议的话，欢迎在评论区留言讨论。

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楼市观察新媒体

小县城或者是县级市的商品房有没有增值或者保值的空间呢，答案是肯定的，有。我会从以下几点分析：

1. 小县城或者县级市的购买力来自于广大的农村，随着改革开放的进一步推进，村村通道路的进一步深化，使得乡镇公交🚌系统逐步完善，私家车农村普及率的提升，使得农村到县城的距离不在遥远，相当于城郊到市区的距离，三十分钟不到的车程使得县城的房子抢手化。
2. 合作医疗的标准化，报销程序的系统化造就了县城城镇人口的增加，县级医疗相对于农村是优越的，高报销率打消了看病难，看病贵的顾虑。
3. 农村盖房成本费的增加促使县城化加快，一个普通的农家小院建设费用在十五万左右，超出了县城首付的额度，三十年的贷款期限降低了农村人的买房压力。
4. 商品房增值或者保值的空间来自于县城的繁荣度，和住宅的占有率息息相关以上说了城市流入的人口增加，势必增加购买力。
5. 国家对于文明城市的建设力度导致了摆摊商贩租设商品房

劝门刘是我老家

从中长期看，小县城包括县级市的房子仍会有一定的增值空间。

大部分县城在产业、配套资源等方面难以与地级或以上城市匹敌，但其拥有“广大农村”和“县城开发模式”两大优势，为后续的增值提供了基础条件。

１.“县城有房”逐渐成为广大农村老百姓的家庭标配。

落户、居住、读书、面子、婚嫁等等一系列因素，催生了农村老百姓在县城买房刚需，“县城要有一套，村里要有一栋”逐渐成为每个农村家庭最基本的配置。

这种源自基层农村的购买力不可小觑，因为很大部分置业家庭中均有成员在大城市打工，“用大城市的工资，买小县城的房”，房价与家庭收入比小于大城市，对房价的承受力相对更高。购买力强，自然有增值的空间。

２.与大城市多“中心”同时开发不一样，县城采用的模式是围绕城中心延伸式开发，房子的地段价值更容易建立。

大家稍留意一下都会发现，大多数县级城市的房地产开发都是接驳着老城逐渐向外围延伸，当新片区人气变浓和配套逐渐完善后，再延伸，依此类推。

例如原Ａ楼盘属县城边缘地带，通过承接老城的配套和氛围，再加上楼盘入住后的人气，片区居住氛围逐渐成熟。后续Ｂ楼盘在旁边的再延伸，Ａ楼盘不再是边缘，地段价值上升，房子也得以增值。

以上所说的增值是从中长期角度而言，在目前的大环境下，大部分小县城或县级市仍是呈下滑或横盘状态。

１.地级或以上城市的楼市景气指数，传导到县城，影响了县城房价的走势。

近几年县城房价飙升，除了棚改的驱动，地级以上城市牛气冲天的房价传导也“功不可没”。目前棚改红利已过，地级以上大城市传导到县城的是“市场不景气，房价下降”市场氛围，县城房地产市场基本上也不会好到哪去。

有一从事房地产的朋友，老家是广东粤西一县城，他每回一次家，都走访一遍市场，他反馈的信息显示，2013年该县城房价区间在4000-5000元/平方米之间，2018年上升到7000-8000元/平方，少数到了9000以上。今年下半年开始房价表面变动不大，但价格受地级市的影响，折扣或赠送比以前大了很多，房价等于在下降。

２.县城房价下滑或横盘周期的长短，关键还是看地级市“大哥”什么时侯能重新起跑。

现在大房企已纷纷调整发展策略，适应“房住不炒”定位下的各类调控政策，包括放缓或暂停三四线城市的拿地计划，按需调整开发和销售计划，降杠杆开发等，以求达到平衡供需和提升自有资金流。

三四线地级市场的自我调整完成后，房价会重新起跑，但在“房住不炒”的定位框架下，房价只能是“碎步缓慢跑”。地级市场后续变化传导到县城，县城房价也会重新起跑，这个周期所耗时间长短目前不好判断。

综上

小县城虽小，住宅仍会存在增值空间，但这增值幅度与通胀和利息损失互抵后，能赚取差额不会大，刚需可观察县城春节前后约半年内的市场变化，再决定是否入市，炒房慎入。

房微言

按照很多专家的观点，现在大部分小县城和县级市的商品房都没有增值或保值的空间，原因在于这些小城市一直都处于人口净流出状态，近年来的房价上涨主要靠承接大城市下溢的购买力和当地的棚改政策，而最近推动小城市房价上涨的两大因素正在消退。

首先，大城市实行的较为严格的房产调控政策将很多楼市购买力"撵"到了调控政策相对较松的小城市，这大大的推高了小城市的房价，使小城市"房价洼地"的地位消失。现在很多小城市的房价也动辄7、8千元，和大城市相比已经没有了价格优势。

其次，棚改近年来也是推动小城市房价上涨的重要因素，很多小城市甚至平地新起一座城，这为当地楼市创造了大量购买力。而现在各地的大规模棚改已经接近尾声，很多城市的棚改计划都已经腰斩。

综上所述，现在小县城和县级市的商品房都没有增值或保值的空间，未来风险较大，购房者应当回避。

雨桐撩楼市

我们经常普遍地说三四线城市没有未来，但如果单纯讲小城市的话那就又要具体问题具体分析了。

同样，县城有没有未来还是相对的，城镇化肯定应该是县城才是最直接承接地，农民进城也应该是这样。而且未来也鼓励大学生到县城，一方面缓解大城市压力，另一方面也是为小城市做贡献，这里或许更有用武之地。

我们再来看哪些县城还是有前途的呢？还是那个原理，人口净流入这个指标依然是考验一个城市发展前途的。

有些资源禀赋好的，人口流入型城市自然房地产不用发愁，即使房地产已经告别最辉煌时代，但房子本身就具有保值增值属性，当然是有条件的，这个条件正是我刚才说的，人口和资源产业。

现在有的县城发展也很不错，对于刚需来说，买房自然能保值增值，只要不是炒房，那么就不用担心买房的后果。但要知道房价在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，房价难有大涨大跌之势。

保值增值可以，炒房大赚没有空间了。

光宇吐楼市

不管是一线城市、二线城市或者是三四线城市，甚至小县城、县级市等，它们的商品房还有没有增值空间，已经不能简单用城市划分来看，在全国居民人均商品房面积已经超过39平方米㎡的情况下，显然不再是普遍缺乏房屋的阶段了，能不能继续有保值或者增值的空间，关键是看还会不会涨价。

众所周知，房产是过去二十多年里，国内很多人最为看重的实现保值增值的资产配置方式，哪怕是小县城或者县级市的房产也不例外，因为过去我们一直都是在缺少房屋的阶段，由于供不应求的原因，房价始终处于上涨的过程中。

但从目前来看，像过去多年以来，这种全面普涨的房价已经不可能了，接下来，很可能除了人口流入量大、产业链完备的区域还会继续涨价外，其他三四线城市的房价或者是缺乏产业优势的地方中小型县城上涨空间有限，甚至出现不同程度的下跌。因此，也就失去了持续增值的空间。

实际上，我们过去一直都说一线城市房价上涨过快，但今后将不仅仅是这样，因为人口流入未来还有5亿，在解决未来更多剩余人口城镇化建设进程中，哪些城市的人口净流入较大的肯定会有更好的增值空间，保值自然不在话下。但我认为小县城或者是县级市并不具备这种优势，因此大部分小县城或者是县级市就没有了涨价的动力。

但有一点需要注意，那就是一些一线城市周边三四线城市甚至小县城，它们可能利用一线城市人口落后的限制产生的影响，而进一步导致房价上涨，因此它们的房产还是有增值的空间。

东震木

小县城或者是县级市的商品房，能否增值还得从以下几个方面去考量；

第一、供需关系；房子的本质属性是商品，而决定商品价格最大的因素就是供需关系，可以从当地的供需关系以及人口基数方面入手，供大于求价格上涨，供小于求价格下跌；

第二、政策因素；政策也是决定价格一个重要因素，当地是否有规划新配套，是否有规划新发展区，是否享受到国家政策的各项利好，这些都属于考量标准；

第三、人口流动性；也就是这座城市的人口流动，是一只处于流失状态，还是处于流入状态；如果人口一直在流失，那保值率当然降低，更不用提升值了；

第四、当地GDP；当地的经济发展水平也是一个衡量的标准，纵观保值率高的房产，当地的经济发展一定不差，因为经济的发展势必会带来大量的人流量，也就间接的推动房产的发展；

所以综上所述，衡量县城的房产是否保值且容易升值，最好从人口基数，人口流动性，当地政策趋向，经济发展水平等几个方面去衡量；

Fang柳泽平777

其实这个问题对应的面太广了，各个小县城或县级市所处的位置不一样，人口基数也不一样，经济发展更是天差地别。而且小县城或县级市受所管辖的上级市影响，还与领导班子有莫大的关系。

中国的县城发展，是个难题更是一种挑战，不过基本面还是可以分析的：

1.撤点并校，优化的是教育资源，增长的是县城人口。

2.农村宅基地新规，让部分人不得不往外跑。

3.中国的丈母娘不断的推高房价，更是让农村人口流失。

4.新农村建设，生活变好了，村里农作的少了，都往城里跑了。

5.产业优化，使人口更集中了，虽然很痛苦。

……

这几都预示着人口的流动，县域经济随人口的变化而变化。户价与人口流入又有着直接关系，可惜的是流入县城人口还是有限，这一点也确定了大部分县城或县级市仅能保值，有的时候保值就是种贬值。

房志栋

我说有，但并不是每个县级市都会上涨，有潜力的县级市，今后几年内一定会有不同程度的出现上涨行情，特别是有国家发展规划的县级市，一般基础设施齐全，周边地区环境，人文地理资源丰富，也是有上涨空间，现在的年轻人都向往过城市的生活方式，用打工挣来的钱，如果买三四线城市的房子，相差太多，到自己家乡县城买房子还是能承受的，打拚挣钱到家乡买房子，县城是首选，大城市那些嫌大都市吵杂，到靠近山清水秀的地方养老，也是会选择在城镇买房子，农村城市化进程加快落实，使得大家都会在县城落户，这些都给县城房价上涨带来预期目标。

县城的房子在增值和保值方面，同样也会有，简单地说，买房人多了，自然给房子带来升值潜力，不过不会太大，不象以前炒房那么多，未来几年房价可能会出现平衡状态，上涨幅度不会太大，下跌空间有限的格局，保值还是有的。

關鍵字: 房产 县城 人口