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在棚戶區改造、舊城改造項目中，常可見“模擬徵收”（或稱“預徵收”）的身影，那麼，什麼是模擬徵收？被徵收人又該如何看待模擬徵收呢？今天，京坤律師就和大家交流一下有關內容。
01.
什麼是模擬徵收？
首先，從字面上我們就可以看出，模擬徵收並不是正式的徵收，它帶有假想演練的意味在裡面。
其次，模擬徵收的目的，是為了在棚戶區改造或舊城改造前，瞭解當地居民的一個徵收意向，或者是對徵收的一個反應態度。而且，並非所有的徵收項目都能適用模擬徵收，主要還是適用於舊城改造類的項目。
如果絕大多數居民願意被徵收，那麼由居民通過居委會聯合向行政機關提出申請；行政機關確定了相應的徵收區塊後，將對原老舊房屋的價值進行預評估，並明確告知居民擬建房屋的價值、位置、面積和社區。
居民在知悉以上情況的前提下，自行決定是否進行徵收，如果同意，則需要與相關行政機關簽訂模擬協議，當模擬簽約達到一定比例（一般是90%），行政機關對是否符合作出徵收決定的條件進行審查，符合的話會正式發佈徵收公告，進入正式法定徵收程序，但如果在一定期限內，模擬簽約比例不夠，則模擬拆遷協議自動失效。
02.
模擬徵收的利弊？
從理論上看，模擬徵收保障了被徵收人的知情權、選擇權等諸多權益，而且與常規徵收不一樣的是，模擬徵收中，被徵收人一定程度上掌握著徵收的主動權。
但是實踐中，模擬徵收存在較多爭議，例如在正式的徵收決定公告之前，模擬協議在法律上，缺乏明確的法律依據。而且模擬協議中的約定條件、附加條件也都比較簡單。
除此以外，實踐中還可能出現預評估與正式徵收決定作出之間，存在比較長的一段時間，從而使得徵地評估結果與初步評估結果之間存在顯著差異。
03.
模擬徵收的陷阱？
根據我們的觀察，在不少地方的“模擬徵收”中，存在不少“陷阱”。
我們從上面內容可以發現，居委會在模擬徵收中，扮演著重要的串聯協調角色，但有些居委會會利用居民百姓不懂法，而且相對孤立的弱點，干預其合法權利的有效行使。
模擬徵收中，實際居民整體的真實意願缺乏公開公佈的渠道，這很大程度上干擾了被徵收人作出關鍵選擇，造成部分居民由於“並不真實”的群體壓力，而草草簽字。
有些地方，模擬徵收只是停留在口頭，在模擬過程中甚至開始了強制拆除行為，或者為了降低徵收成本，故意混淆模擬徵收協議與正式協議的區別，若被徵收人貿然簽約，則陷入被動。
還有就是模擬協議的簽約主體上，很多時候並不是行政部門來與被徵收人進行簽字，因此法律上就成了民事協議，這在徵收進入實質階段之後，都是不小的隱患。
最後就是評估方面，在模擬拆遷過程中進行的評估和正式拆遷建立的評估之間存在較大的差異，很多徵收方在確定房屋價值評估時會選定模擬拆遷時評估的結果以便節省成本，侵犯被徵收方的權益。
04.
我們如何對待“模擬徵收”？
模擬徵收作為一種比較新穎的形式，卻在實踐中遭遇了不少變了味的利用。因此如果您正在經歷的徵收項目名為舊城改造、棚戶區改造、危舊房改造、城中村整治，那麼對於所有“模擬”行為，都一定要提高警惕加強重視。
同時保持良好心態，拒絕盲目跟風，看見他人簽約或者聽說大部分人都簽約了，就違背真實意願草草簽字
如果補償數額過低或者安置不合理，被徵收人一定要主動採取措施，通過申請政府信息公開、行政複議、行政訴訟等多種方式來維權。
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