格局投資指南

五年不可能 20年可能 現在80後的剛需過去了 是90後剛需 在過20年 10後的剛需 基本都是獨生子女 爺爺奶奶 姥姥姥爺70多了點和子女一起住了 他們上年最少兩套房到給他們 雖然不一定住 到那時 市面上閒置的房子一定很多 價格會很低 就像現在的鶴崗

無欲則剛86014

首先讓我們回顧下，近十年房地產市場大事件：

1.2008年6月，深圳房價下跌引發房貸斷供潮，11月萬科杭州售樓處被砸；

2.2008年11月5日，國務院常務會議提出10條具體措施，“四萬億”政策出爐，12月國務院辦公廳發出《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》，房地產市場起死回生；

3.2009年8月，在房價劇烈反彈後，六部委先後對房地產市場作出加強監管的信號，12月國務院提四措施遏制部分城市房價過快上漲，房地產市場調控再度開啟；

4.2010年4月，國務院常務會議發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即新“國十條”，史上最猛的調控到來；

5.2011年1月，國務院發佈房地產市場調控“新國八條”，限購令出爐；

6.2011年3月，國務院提出未來五年要建設城鎮保障性安居工程3600萬套；

7.2012年11月，溫州、鄂爾多斯房地產泡沫破裂；

8.2013年2月，國務院常務會議上推出“新國五條”，釋放堅持調控政策不動搖、力度不放鬆的強烈信號；

9.2013年12月1日，中央城鎮化工作會議召開，要求以人為本，推進以人為核心的城鎮化；

10.2014年2月，樓市庫存嚴重，房價逐步進入盤整期，全國近4成銀行上浮房貸利率，部分銀行停止二套房貸；

11.2015，“去庫存”政策出臺、信貸進入寬鬆軌道，央行降息5次、降準3次、營業稅5改2、二套房首付比例下調為4成；

12.2016年上半年持續降準、降息、降稅、降首付等多項舉措，樓市成交量新高；

13.2017年房地產市場到達歷史高點，隨著“房住不炒”定位決策出臺，調控政策全面升級；

13.2018、房住不炒，租售並舉，調控頻發，二次房改開始；

（以上1~9資料來源於艾經緯所著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》,其餘來源“財經論”，並整理。）

從上面可以看出，近十年不管房地產市場過冷還是過熱，國家都及時出臺政策加以調控。房地產市場的穩定是國家的目的，更是我們希望看到的。

我們要相信國家，相信隨著政策的不斷完善全面推廣，房地產市場最終會向綠色健康的方向發展。

過熱過冷的房地產市場，近幾年將不再出現。這是我們願望，也是我們的希望。

以上信息僅供參考，關注“房志棟”每天新資訊。

房志棟

經過這一輪去庫存之後，身邊討論房價的人越來越多。以前也沒有見那麼多的人如此關心房價，但最近好像房價的漲跌，對大部分人來說比什麼都重要。

比如，有的朋友說-5年內，房價有沒有可能降到10年前的價格？

今天我們就一起來聊一聊，5年之內啊，房價有沒有可能降到10年前的價格？未來的房價到底有著怎樣的走勢？

一，五年內，房價有沒有可能降到十年前的價格呢？

關於房地產市場的漲跌，本來不同的人群就持有不同的觀點。有人繼續看漲，有人一直在看跌。

但是有一句話特別的真實，房價的漲跌並不會因為你個人的看法而發生最本質的變化，它該漲還得漲，它該降還得降。

這一輪去庫存，房價的的確確漲幅特別的大，很多二三四線城市的房價，簡直就是翻倍。

如果還沒有買房的朋友，當然希望房價降，希望房價回到上漲前，這樣他覺得自己就能夠買得起房子就能夠，找回失去低單價買房的機會。

實際上，房價上漲已然事實，5年內，房價也根本不可能再降到10年前的價格。

原因非常的簡單，我們一起來看一看，也許你會重新的認識我國的房地產市場。

第1個原因，風險的把控。

大部分的家庭買房都是通過首付+房貸來實現的，哪怕他有多餘的資金，其實都不願意去全款買房。

因為房貸是咱們普通老百姓，能夠向銀行借到的，貸款金額最大，貸款時間最長，貸款利率最低的金融槓桿。

從我國1998年成立商品房以來至今，房價的漲幅高達二十幾倍。很多朋友善於利用這樣的金融槓桿，因此實現了財富的不斷積累，生活也越來越好。

10年前的房價特別的便宜的時候，北京最高區域的房價也沒有達到3萬塊錢。重慶這種二線城市，它的房價更是隻有四五千的單價，而且還是套內。

5年內，如果房價回到10年前，也就是說北京的房價從現在的均價五六萬降到3萬塊以下，最高區域的10萬單價降到3萬塊以下。

重慶現在的房價，由現在均價1.3萬降到4000塊錢，5000塊錢的單價。最高區域2萬塊錢的單價降到四五千的單價。

要知道國家和銀行為我們承擔了70~80%的房價，如果房價下跌銀行就會出現壞賬，這是特別大的風險。

基於對風險的把控，也不可能讓房價降到10年前。每一輪房價上漲過後都有一定的回調，換句話說，也是下跌，但是這樣的下跌一定是在15%的幅度以內，一旦超過這個幅度，就會出現政策讓它止跌。

第2個原因，政策的原因。

房子的價格短期看政策，中期看土地長期看人口，而政策方面的原因是非常明確的。

這一輪去庫存過後，各個城市的房價，都發生了翻天覆地的變化，二三四線城市的房價更是翻倍。

按照大家理解的經濟層面，大漲之後必定大跌，但是我們並沒有看到各個城市的房價下跌。

有下跌風險的時候，我國出了一些政策，維護房地產市場的穩定，讓它迴歸健康平穩的發展之路。

一城一策，因城施策，加上“三穩”政策-穩地價，穩房價，穩預期，既不能讓房價短期內大漲，也不能讓房價出現大跌。

政策層面非常的明確，不可能讓房價大跌回去，因此5年之內又怎麼可能回到10年前的價格呢？

第3個原因，房子是普通老百姓的重要資產。

據我國的數據統計，房子這個重要的資產，在我們絕大部分家庭裡面佔比高達70%~80%之間。

這對老百姓來說就是一個家，也是工作之餘的避風港灣，對我們任何人來說，房子具備安全感。

所以，我們才常說，買房再貴是資產，租房再便宜卻是在消費，畢竟房子是房東的。

那麼重要的一個資產，如果它的價格跌到了10年前，對大部分家庭來說是一個特別大的傷害。

想想你自己，你還有動力去上班嗎？你還有動力去賺錢嗎？

一個城市要快速的發展，必定離不開人類的自我進步，一個佔比70%的80%的家庭資產，如果出現了大跌，對家庭來說極不穩定，哪還有心思去自我提升去讓整個社會不斷的進步。

……

的確如此，無論從控制風險的層面，還是政策的層面，以及對我們普通老百姓的利益層面，房價都不可能在5年內跌到10年前。

我們對房價的漲跌應該有一個正確的認識，不應該憑著自己的想象去猜測，去揣摩。

有一個正確的認識，才能夠讓我們在買房的道路上更舒心一些，意志更堅強一些。

二，未來的房價，到底是漲是跌？

在第一大點已經非常明確，5年內房價不可能再跌到10年前的價格。

對於我國房價，我們一定要有一個正確的認識。不要以為房價跌了你就買得起，其實房價真要是下跌程度很大，你更會猶豫不買。

那麼，房價既然不會回到10年前的價格了，未來它的走勢到底又是怎樣的呢？是繼續上漲，還是小幅度的回調呢？

實際上，我國未來的房價走勢已經非常的明確，未來的價格還是會越來越貴，買房的朋友還得趁早買。

原因非常的簡單，我們一起來回顧一下，看看你是否認同。

第1個原因，城市化的進程遠沒有結束。

城市化的進程已經是老生常談的一個問題了，我國的城市化的目標是70%，目前只達到了50~60%之間。

這個階段也正是城市化的中期階段，中期階段是各個城市的基建不斷的完善，城市面貌不斷的更新，升級的時候也是各個城市不斷快速擴張，不斷快速發展的時候。

而這個階段也伴隨著各個城市，隨著經濟的不斷提升，城市的不斷快速發展，房價也在快速的上漲。

因此，我們才看到了，現在那些崛起的新一線城市，強二線城市，省會城市，城市群，它的房價開始大幅的上漲，價格越來越貴。

換句話說，在我國城市化進程沒有結束之前，我國的房價仍然有上漲的空間，未來的價格仍然會越來越貴。

第2個原因，成本在增加。

任何一個商品，賣出的價格一定要衡量它的成本，如果你是一個商人，你也會這樣去考慮。

這些年房子的成本在不斷的增加，尤其是它的樓面價，在這一輪去庫存之後，各個城市的樓面單價都已經翻倍，而樓面價又是建房成本里面佔比最大的一個。

而且開發商的人工成本，材料成本，設計成本，融資成本，以及其它方方面面的成本都在逐年的遞增。

麵粉都已經貴了，試問未來的麵包還會便宜嗎？建房用的成本在逐年的遞增，建房用的樓面價在翻倍，未來的房子自然也會越來越高。

如圖大家可以看一下，從2009年到2017年，我國300個城市住宅用地成交，平均樓面價和溢價率就特別的清楚，樓面價每年都在增長，溢價率也是一年比一年高。

在這樣的趨勢還會持續下去，直到我國的城市化進程結束為止，未來的房價自然也會越來越貴。

第3個原因，人民幣在不斷的貶值。

人民幣在不斷的貶值，我想大家都是有目共睹的，而且天天都在經歷，年年都在經歷。

人民幣的貶值，我們通俗地稱為通貨膨脹，也就是我們的存款，它的購買力在隨著時間的往後推移，逐年的遞減。

同樣的錢在10年前，在5年前，今天未來，它能夠購買的東西是越來越少。

以前總覺得100塊錢很經用，能買很多東西，但是現在100塊錢充一個話費也就完了，100塊錢一拆零也就沒有了。

可是相反，人民幣在貶值的時候，房子的價格卻是越來越貴。

尤其是申請了房貸的朋友，房貸申請下來的那一刻開始，它的數值就沒有發生變化，但隨著時間的向後推移，它的購買力越來越弱。

這也是為什麼我們常說，房貸是咱們普通老百姓最好的金融槓桿，善用它能夠快速的這一類房產，而且能夠快速的積累財富。

……

的確如此，未來的房價只會越來越貴，短期看不到下跌的現象。黃金樓市的十年雖然已經過去，但是未來的白銀10年，仍然有很好的上漲空間。

每一輪房價上漲之後，價格有一定程度的回調是非常正常的現象，但是不要期待它價格降到10年前，降到5年前。

在每一輪的上漲週期裡面，房子的漲幅高達30%，50%，甚至100%。但是真正回調的時候價格回落的速度特別慢，可能是5%，也可能是10%，但是不會再多了。

三，小結

總的來說，5年內房價根本不可能，降到10年前的價格。

未來的房價會越來越貴，談不上下跌，價格的回調是特別正常的現象，大家一定要正確的理解。

要不然會一次次的錯過買房的最好時機，當以後再次買房的時候，投入的成本也會更多，持有的成本也會更多。

當然，最重要的是，越早買房越能夠享受房子帶給我們的資源，比如戶口，子女的教育，以及個人在城市的發展空間。

社會發展的速度越來越快，誰都希望自己的子女能夠贏在起跑線上，能夠有更好的教育環境，享受更好的教育資源。

同時能夠有更好的認知，有更好的視野，有更好的人生格局。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

因為房價可以回落，但絕對不可以大幅回落，樓市涉及到的行業實在是太多了。如果房價回到十年前的價格，說明樓市一定出現了重大問題，說是崩盤也不為過。那麼最簡單的一個道理，現在有幾個人是全款買房呢？大多數人都是貸款買房，如果房價大幅下跌，個人財富大幅縮水，還有人會認真還房貸麼？斷供一旦蔓延開來，銀行還能扛得住麼？銀行如果出問題的話，經濟還能正常運轉麼？

十年前，也就是2008--2009年，那時候鄭州的房屋均價是6000元每平方，現在的均價是14000元每平方左右，相差八千元每平方，也就是腰斬後再砍兩千。原來140萬買的房子，現在只剩下60萬了。140萬首付三成是52萬，借銀行的貸款是88萬，就算已經還了20萬，把房子不要錢送給銀行，還要再找給銀行八萬元。這時候會出現什麼情況呢？房住付出了72萬，這還不包括損失的利息，變得一無所有；銀行虧了八萬本金，落了一套賣不出去的房子。房主無房可住流落街頭，銀行死帳爛帳經營困難。這種情況，不就是日本的大蕭條嗎？

而預測未來中國房價水平將回到原來價格的還有馬雲，他認為最便宜是的房子，房價如蔥。不過，我們認為，房價是否會回到原來的水平主要取決於二點：一個是，中國老百姓的收入水平已經與10年前不能相提並論了。10年前，上海房價1.5至2萬元，當時3000-4000元收入算是高工資，而現在，月入萬元以上的人，也有很多。這部分高收入群體會對房價形成一定的支撐。

人類歷史雖然不會簡單的重演，但往往會驚人的相似，好在有前面的例子可循，中國也不是日本，房價暴跌之後，日本的經濟受到了很大的影響，一度被稱為失去的十年。因此，關鍵還是在於國際環境會不會有很大的變化，國內的改革能否順利進行，畢竟已經進入深水區。

如果房子真的是房住不炒，那麼即使再跌也不怕，然而我們是全面炒房時代啊，風險控制不好，國民財富怕是要大縮水啊。

部分資源枯竭型城市和產業空心化人口空心化嚴重的城市。這部分城市不但可能會降到10年前，還可能更低。沒有工作，就沒有人，沒人就沒有價格。

綜上，大城市因抗壓能力強，你說的五年內不可能實現。20年後我賭小城市分地區分情況，崑山一個縣的gdp比大多數地級市都多。降不降關鍵看有沒有產業有沒有人。

伊田守護者

炒房賺大錢，中介說房價永遠漲，有錢買不到，貴陽一年有10萬套房子賣，可買房子的有50萬人，那麼肯定有40萬人是搶不到房子的，我朋友不差錢，搶房子搶了9年，，還找了關係，給了一百萬紅包才搶到一套72萬60平米小房子，，，不信你試試，你500萬去貴陽搶不到100萬的房子，，，房子一家100套，旅遊世界不用租

我22歲想找個老公

現在時期，給房價算命，預測，猜測，一點意義都沒有，都在未來的時間裡知曉。時間會揭露這些真相的，不要去猜，去測，就像十幾年前，誰也不知道房價有今天的高度一樣。

本人現在就對未來股票市場十分感興趣。

因為，未來十年，國內財富增值的市場唯有股票市場，沒有之二了！

多研究股票市場，未來會發生什麼。這些才是人生需要面對的事情！

房地產盛世已過，沒有什麼值得研究探討的價值和意義了！

寶媽摩羯座1

回到10年前肯定是不可能的事，別的不說，10年前的工資標準跟現在還是一樣的嗎？10年前很多城市地區（中小城市為主）甚至有1000多塊錢的月工資，而且很普遍。現在也不是沒有，但還能有多少？工資收入已經有了變化，房價也有浮動上調也是正常的。

至於高房價問題，這個得思考一下要從什麼方向來看，至少在大城市中，這種設想是不現實的，這種級別城市的房價想跌下來？想都不要想！

現在的趨勢就是，眾人都喜歡向大城市的方向去奔，發展好機會多待遇也有提升的空間，人流的不斷湧動自然也造成了房源的需求，有需求就有上漲，所以大城市的房價被炒成天價，這也成為了必然的結果。單靠所謂的調控是解決不了問題的，房子就那些，需求量還那麼大，難道非要賣成白菜價？

但大城市以下，尤其是二線城市以下，房價就沒這麼誇張了，很多城市不用調控，本來就是低房價。當然，這個“低房價”也是要加引號的。

簡單的來說，這些小城市中確實有很多價位一般的房源，但一般集中於老區，或者並非好學區以及非城市發展中心的區域，例如筆者所在的城市就是個三線城市，老區的房價，老小區普遍在4000多元左右，即便這些區域蓋了新小區，價位一般也不會超過6000。以目前百姓的收入水平來說，這些區域的房子購買，通常壓力不會太大。按100平米來算，老房子也就40萬新房子不到60萬，去掉貸款，用於支付的首付不會太高。對於百姓來說雖有壓力，但不至於承受不了。

但問題是，出於想選擇好地方和好學區的考慮，很多人沒有選擇這些區域，而選擇了大城市或小城市的中心地帶以及學區房，那壓力可就大了，例如還是我的家鄉，同樣在一個城市，老城區附近幾公里之外的中心地段或者學區房，7000以上平平常常，超過一萬的也不是沒有。買個房子加裝修直接幹掉100萬，至少對於一個小城市來說，多少百姓能承受？

總之個人覺得所謂的調控解決不了什麼，大城市的問題解決不了，市場需求就在那裡擺著，小城市其實不用調控，便宜的就在那裡，至少你自己不選。其實還是當前生活好了，物質追求多了，尤其在各種攀比之下，大家也越來越傾向於選擇不符合自己實際情況的選擇。

遼寧資深球迷

主要就是考慮供需關係的嘛，還要考慮房地產自帶的金融屬性的功能。首先供應是不是足夠，需求是不是強烈。那麼現在的情況是我們還在城市化的階段，農村和偏遠地區的人員還是會往大城市集中，大學生現在回到農村老家的也很少，未來的情況就是大城市的房價不會出現大跌，但是三四線的小城市會出現較大幅度的下跌。

大城市的房價現在考慮的更多的是供應問題，土地供給如何，新房建設如何，目前這兩點是主要考慮的供給問題。還有一個問題就是現在那些人手裡的房子最多，原有的城市人口現在房子會比較多，奶奶輩有一套房子，父母輩有一套房子，結婚自己買一套，算下來，下一代要繼承5套房子，這才是未來的房子主要供應點，這點非常多，還有一點就是拆遷戶和以前的炒房團，手下有很多的房子，現在大部分用於出租，那麼以後房產稅推出呢？這也是房子供應的大頭。所以說未來的房子供應會出現，但是5年內應該還不會大規模出現。

那麼在說說房地產的屬性，目前政府非常的尷尬，現在經濟形勢不好，想要刺激經濟，於是就各種政策出臺，但是收效甚微，因為大部分的人已經被房子套住，所有的錢幾乎都用來還房貸，現在的我國的居民槓桿率非常的高，如此高的槓桿，那還能去消費呢？如果經濟形式一旦出現問題，是不是就會出現經濟危機啊？因為會出現很多的斷供潮，這是政府不願意看到的，目前為什麼要去穩房價，這一點必須要去考慮國家的意圖，房地產資產佔居家庭總資產的比例太高，而且目前在經濟市場上，除了房地產，其他的可投資資產比例也太少，為了防止以後出現危機，也會暫時的控制房產的劇烈波動，所以未來的情況房地產既有託底又有限制，最起碼是目前來看不會出現劇烈波動，未來經濟穩定後，可能才會放開。

久財盒子

整體求穩一城一策，只能大概說下，現在限購之類比較厲害的一二線城市可能漲30%，防止房價下跌的三四線下跌會超過一半。

關鍵字: 房產 財經 絕大