为什么同一个厂房，第一次评估40多万，第二次评估400多万？
小编曾经遇到过这样一个案例，被征收厂房第一次被评估时评估价为30多万，企业主不服。于是，企业主自己委托了评估机构，评估机构估价300多万。因为差距过大，企业主提起复核，复核结果维持了原评估结果。于是企业主申请鉴定，这次评估价格一下子变为了300多万。到底是什么原因导致了如此之大的差距。
经过查阅，小编发现原来是两次用的评估方法不一致，原评估机构使用的是成本法，而企业主委托的评估机构使用的是市场比较法。由此可见，评估方法的差异事关被征收厂房的价值，所以选择合适的评估方法对于被征收人至关重要。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，对被征收房屋可以采用市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法，可以选用其中一种也可以选用多种方法对被征收房屋价值进行评估。上述几种方法中成本法无疑是最低的，比如，征收方按照企业的建筑成本评估就是一种成本法评估。那么使用何种评估方法是由什么决定的呢？
一般来讲，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，下面我们一一分析。
所谓市场比较法就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但市场比较法可操作性较低，因为市场比较法得以近期交易的类似房地产作为参照，然而想要找到类似企业相对来说比较困难，因为房屋的类似房地产需要考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
收益法是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法对于征收方来说成本高、效率低，但是对于被征收企业来说最划算。
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，成本法对于征收方来说成本较低、效率较高。
通过上述描述，被征收企业应当看出，成本法是最低的，被征收人要知道只有在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
如果被征收企业是被采用成本法评估的，小编建议被征收人向征收方问清楚为什么要采用成本法？采用成本法虽然不违法，但是对于被征收人来说不公平。
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