為什麼同一個廠房，第一次評估40多萬，第二次評估400多萬？
小編曾經遇到過這樣一個案例，被徵收廠房第一次被評估時評估價為30多萬，企業主不服。於是，企業主自己委託了評估機構，評估機構估價300多萬。因為差距過大，企業主提起復核，複核結果維持了原評估結果。於是企業主申請鑑定，這次評估價格一下子變為了300多萬。到底是什麼原因導致瞭如此之大的差距。
經過查閱，小編髮現原來是兩次用的評估方法不一致，原評估機構使用的是成本法，而企業主委託的評估機構使用的是市場比較法。由此可見，評估方法的差異事關被徵收廠房的價值，所以選擇合適的評估方法對於被徵收人至關重要。
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，對被徵收房屋可以採用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法，可以選用其中一種也可以選用多種方法對被徵收房屋價值進行評估。上述幾種方法中成本法無疑是最低的，比如，徵收方按照企業的建築成本評估就是一種成本法評估。那麼使用何種評估方法是由什麼決定的呢？
一般來講，被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估，下面我們一一分析。
所謂市場比較法就是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。但市場比較法可操作性較低，因為市場比較法得以近期交易的類似房地產作為參照，然而想要找到類似企業相對來說比較困難，因為房屋的類似房地產需要考慮被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。
收益法是指預計估價對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點後累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法對於徵收方來說成本高、效率低，但是對於被徵收企業來說最划算。
成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，成本法對於徵收方來說成本較低、效率較高。
通過上述描述，被徵收企業應當看出，成本法是最低的，被徵收人要知道只有在無市場依據或市場依據不充分而不宜採用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可採用成本法作為主要的估價方法。
如果被徵收企業是被採用成本法評估的，小編建議被徵收人向徵收方問清楚為什麼要採用成本法？採用成本法雖然不違法，但是對於被徵收人來說不公平。
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