文 | 於春輝
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前 言
華夏幸福2019年年度大事盤點
開拓重資產領域，持有商業地產。2019年2月華夏幸福公告平安人壽繼續增持 5.69%的公司股份，促進雙方合作進一步深化。同月，吳向東正式加入華夏幸福，任首席執行官（CEO）暨總裁。平安增持公司股份的同時，吳向東加盟，華夏幸福意在深化同平安合作基礎之上，藉助平安資金支持以及吳向東豐富商業經驗繼續加大力度開拓產業新城以外亦屬於綜合不動產的新業務領域，包括增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等。目前已取得武漢武昌濱江CBD兩宗商業地塊。華夏此舉意識到隨著城鎮化進入都市圈、城市群，產業得以自然疏散的同時，與當地政府的議價空間會極具縮窄。與政府合作，以PPP模式擴張之路將會愈發艱難。因此華夏希望通過增加重資產的持有，放緩異地擴張的步伐，以享受城鎮化帶來的房地產資產升值的長期收益。
進軍輕資產領域，實施輕重並舉。2019年8月，華夏幸福公告子公司華夏幸福麗澤向平安人壽轉讓其持有的項目公司北京物盛科技100%股權及其享有的債權，轉讓金額58.29億元。北京物盛科技旗下項目地塊土地用途為商務金融用地。轉讓完成後，由項目公司委託華夏幸福運管，在項目地塊上代為開發建設。這是華夏幸福首次嘗試採用輕資產模式開拓商業辦公不動產的新領域。企業本身重資產物業較多，前期在新業務開展方面，以輕資產管理輸出為主，並不會佔據華夏幸福的現金流，也不會與產業新城的投資發生摩擦。此次交易能夠看出公司正在通過“輕重並舉”，以享受物業增值收益的同時，對公司盤活存量資產，優化公司資產負債結構，尋找新的增長點都具有的重要意義。
打造產業大數據平臺，構建“智慧招商”。2019年5月份，華夏幸福推出產業大數據平臺，聚焦10大產業，擁有1960萬家企業近10億條動態數據。產業大數據平臺可面向政府、企業、第三方機構等，基於不同應用場景，輸出智慧招商、產業地圖、產業熱點預測報告、行業白皮書等產品。其中“智慧招商”是平臺的一大核心產品。其可以針對不同行業，通過分析企業生命週期、資本活躍度、產品生命週期、產能利用率等因素建立算法模型，前置研判企業的投資選址需求，輸出目標企業“長短名單”。
華夏幸福打造產業大數據平臺，構建“智慧招商”，是產業招商這一傳統業務的數字化轉型升級，其在大大提升產業招商效率，為企業投資選址和區域產業發展提供更高效的服務的同時，有效提高公司內部產業服務的體系化，利於公司的輕資產輸出。Part 01
千億之行，始於環京
華夏幸福集團前身華夏房地產開發有限公司成立於1998年7月，主營地產項目事業領域。2002年，廊坊開發區固安工業園區設立奠基，正式開啟產業新城業務領域。2007年，公司正式成立為華夏幸福基業股份有限公司，完成了股份制轉型，並於2011年借殼ST國祥實現A股資本市場上市。2012年公司依託於產業新城業務成熟的PPP模式逐步開始全國規模化佈局戰略。2016年年末，華夏幸福全年實現銷售收入1203.25億元，正式進軍“千億”規模。 2018年,華夏幸福與平安達成戰略合作，公司開啟戰略新路徑。截止到目前，集團業務板塊覆蓋 15 個都市圈，產業新城全國佈局超過70個。資產規模突破4500億大關。
1.1
發展歷程：立足環京，佈局全國
1.1.1起步固安，PPP模式騰空而起（2002-2011）
2002年，廊坊開發區固安工業園區設立，標誌著公司第一單PPP正式落地，公司正式開啟產業新城業務領域。固安產業新城基於環京區域“1 小時交通圈”的重要節點，使其能夠充分享受到北京產業外溢需求的紅利，不斷髮展。並於2007年開始逐步成熟，業績穩步增長。2008-2010 年僅3年時間，固安工業園區便實現地區生產總值由 2008 年的 15.3 億增長至 2010 年的 30.7 億，增長率 高達42%；園區工業銷售收 入也由 17.6 億元增長至 35.2 億元，增速 為41%。基於此，在2007 年至 2010 年，固安新城（不含房地產業務）便為公司貢獻營業收入 15.6 億元，其毛利潤為 7.8 億元，綜合毛利率更是高達 50%。
在PPP模式的選擇上，固安時期，華夏幸福主要選擇採取以建設為重點的BOT模式。其中建設是整個環節的重點，包括一級土地整理、基礎設施、公共設施建設等。華夏幸福利用一級開發實現區域價值，幫助其從政府部門獲得地價住宅用地。但對於自身在產業方面的導入能力還很薄弱，只是依託北京的產業轉移和產業外溢來實現。
1.1.2深耕京津冀，走向全國（2012-2015）
政策驅動集團京津冀深耕，集團利潤大漲。2014 年 3 月，政府工作報告中首次提出京津冀一體化概念，主要是為加強環渤海以 及京津冀地區經濟協作。2015 年 4 月 30 日，中共中央政治局會議審議通過了《京津冀協同發展 規劃綱要》，京津冀一體化上升為國家戰略。基於此，華夏幸福緊密對接京津冀協同發展戰略，抓住疏解非首都功能這一紅利，加快產業新城京津冀佈局。2012-2015年，公司主要收入均來源於京津冀區域。2015年，比例略有下滑，但佔比仍舊高達88.23%。得益於京津冀一體化政策驅動，環京區域發展迅速，房價不斷上漲，華夏環京區域利潤不斷攀升，公司此階段經營狀況較為良好。
區域擴張走向全國，PPP模式升級為DBOT模式。在深耕京津冀的基礎之上，華夏幸福這一階段在產業新城領域的開發模式逐漸完善，並開始向環南京、環杭州、環合肥等區域進行異地擴張。並開始挖掘發達城市遠郊區域的產業價值，包括江蘇無錫、鎮江，浙江嘉善等形成環上海趨勢。
不同於固安時期，在發達城市的遠郊，單純的資金導入已無法說服政府來獲得大規模的開發用地，而強化其對開發區域的產業和戰略規劃能力，才有可能獲取大面積土地開發權。因此，華夏幸福這一階段在運作模式上突出規劃、設計的重要性，並將園區規劃和產業設計納入其原有模式中，最終形成了“規劃-建設-運營-移交”即DBOT模式。
1.1.3異地複製，全國化佈局加速下存隱憂（2016-2018）
全國化加速佈局，異地複製效果明顯。2015年，華夏幸福“固安工業園區新型城鎮化項目”成功入選國家發改委PPP示範項目庫,PPP模式全面受到認可。再加上集團在產業新城業務上積累了大量豐富的經驗和資源，公司開始加速異地擴張的步伐。並且佈局開始明顯呈現環上海、環南京、還杭州等環都市圈佈局特點。從項目角度看，2016-2018年，公司共簽署項目高達49個。其中 2018 年公司新簽署 PPP 項目合作協議 18 個，全部位於環北京以外區域。
環京業務佔比仍較大，易受調控影響。儘管集團近年來異地複製效果明顯，但到目前為止，仍有超6成的營業收入來自於環北京地區，可見華夏幸福業務構成仍舊偏重於環京。2017年5月河北省出臺《關於進一步促進全省房地產市場平穩健康發展的實施意見》，特別指出環首都和環雄安新區重點地區要提高門檻、從嚴調整限購措施。短時間內環京區域不斷加大調控力度，也導致市場量價齊跌，環京區域陷入低迷。以固安為例，2016年固安全年的新房成交量是31288套，2017年是13589套，2018年瞬間滑落到3000套左右，呈現斷崖式下跌。華夏幸福作為環京地區頭部企業，業務佔比如此之大，自然易受政策波及。
經營性現金流銳減。受環京調控、銷量減少的影響，再加上華夏幸福持續不斷的擴張戰略，導致公司的現金流上產生非常大的壓力。2018年，公司經營活動產生的現金流量淨額為負74.28億元，連續兩年大幅度流出。
負債水平較高，應收賬款額度增大。2016-2018年，集團整體負債水平較高，一直維持在80%以上。應收賬款額度持續升高，2018年更是高達344.38億元，同比增長82.11%。公司應收賬款存在巨大額度，一方面因為階段內公司不斷加快異地複製，產業新城模式前期投入大、回報週期長；另一方面則是由於部分收入結算對象為當地政府，流程複雜。再加上環京調控下，土地市場下行，土地出讓和短期稅費等明顯減少，使得償付能力受到影響。
融資需求攀升，PPP再次升級為DBFOT模式。在這一階段，快速複製過程中對資金量要求較高，原來單純依賴園區住宅配套銷售及產業地產服務收入回籠資金已無法保證。再加上階段內公司應收賬款額度持續走高，負債較高，難以獲得銀行貸款，使得集團必須通過多渠道融資持續為企業輸血。在PPP業務模式上，就此升級為以“融資”為核心的DBFOT運作模式。 通過覆蓋全產業鏈的DBFOT運作模式，華夏幸福提供了集產業落地、區域開發、園區招商和城市運營為一體的服務，通過以產業撬動地產、以地產培養產業的一二級聯動開發方式，對產業發展服務的縱向深入，實現產業新城域資本市場的PPP閉環邏輯。
1.1.4 攜手平安，打造戰略新路徑（2019-現在）
輕重並舉，追求物業增值收益。2019年，對於華夏幸福來說，是具有轉折性的。這一年，平安增持股份，吳向東加盟，並斥資取得武漢武昌濱江CBD兩宗商業地塊，以自持為主。與此同時，華夏幸福首次進入輕資產領域，向平安人壽轉讓北京物盛科技旗下商務金融用地項目，公司僅負責運營管理，代為開發建設。種種行徑均說明華夏幸福主動更新業務模式，開始嘗試持有重資產持有，並進入輕資產領域。
仔細觀察公司的財務報表，2019年集團財務報表將所有物業的價值從成本法入賬改為公允價值法入賬。華夏此舉，首先可以用公允價值產生的增益去對抵充對應的虧損，調整利潤。其次，再次驗證出公司業務邏輯的轉變，也是源於對於集團未來之路的考量，隨著集團區域的不斷擴張，可承接產業外溢需求的地區將會減少，華夏的擴張步伐終會減緩，華夏提前打造新的戰略路徑應對於此：通過持有重資產，發展輕資產模式來追求物業增值的收益，而不再一味追求異地擴張速率。
目前，公司已斥資取得商業用地，並同平安合作，積極開輕資產業務。未來，集團將在原有的業務模式基礎之上，繼續堅持輕重並舉路徑，助力集團多元化發展。
1.2
“產業新城及相關業務+商業辦公及相關業務”，兩大主營助力集團發展
1.2.1 公司業務介紹
公司在2019年中報中將集團業務由原來的產業新城業務和房地產開發業務兩大板塊調整為產業新城及相關業務、商業辦公及相關業務，以應對新時期公司的發展。
其中，產業新城作為公司主要發力點，涵蓋招商引資、基礎設施建設，土地整理、綜合服務等。產業新城業務依靠公司成熟“政府主導、企業運作、合作共贏”的PPP模式，以“3+3+X”的業務佈局，深耕京津冀都市圈、密集長三角都市圈、佈局粵港澳都市圈，不斷擴展業務版圖，
2015年，固安項目成功入選國家發改委PPP示範項目庫，受到全面認可後，基於此，產業新城業務擴張步伐進一步加快。目前已完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國15個核心都市圈的佈局。並於2019年上半年，實現毛利潤突破百億。產業新城相關業務主要以公司房地產開發業務為主。以“孔雀城”為核心品牌，以產業新城業務為基礎，以都市圈需求為核心，不斷將自己的業務條線從環京區域擴展到長三角、粵港澳大灣區等核心都市圈地帶。
產業新城業務的發展不斷為房地產業務拓展盈利空間，地產開發又能夠在短期內回籠資金為產業新城板塊提供資金需求。二者協同發展，助力集團產業新城及相關業務板塊不斷做大、做強。
商業辦公及相關業務，作為集團新增板塊，體現著集團未來戰略的調整，即在做強產業新城業務、園區配套住宅業務的基礎上，深入核心都市圈，積極探索商業辦公、長租公寓、城市更新以及康養等相關業務領域。 在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，實現輕重並舉。在盤活存量資產，優化資產負債結構的同時，以資產管理輸出的模式，快速切入市場，並逐步探索其他市場化模式，如代建代運營模式、基金模式、資產證券化模式。
1.2.2地產業務銷售回暖，土地儲備較為可觀
此前，由於遭受環京調控影響，自2017年開始，公司銷售增速逐年下滑，2019年上半年更是跌倒-27%。但從2019Q3來看，公司銷售開始出現回暖趨勢，單季度銷售面積為360 萬平方米，同比增長 44%；銷售額達到306億元，同比增長47.2%。銷售回暖主要系非環京區域銷售面積佔比提升明顯，由2018年47%增至本年60%，彌補了環京區域銷售低迷的表現。
在土地儲備方面，公司地產業務依託產業新城，能夠充分了解每一塊地的價值，並以較低的成本提前鎖定，避免資金沉澱，同時保證可售資源。截止到2019年上半年，公司總體土地儲備計容建面 6557 萬平米， 在建 2845 萬方。其中， 公司銷售面積/土地儲備僅 1.04，明顯低於主流房企。
伴隨著環京政策慢慢趨於穩定，公司銷售數據預計會繼續回暖。再加上可觀的土地儲備，為銷售增長奠定基礎的同時，也有利於公司的長期的可持續發展。
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