番禺 | 大學城
今天文章，我請到兩年前的一位客戶Y，也是我的朋友來聊聊。她是大學城老師，也是學霸級人物。我見證了她用“喝一口水，就要挖一口井”的科研精神，理論與實際相結合，踩盤無數，歷經兩年時間，買房一事終於塵埃落定。
看標題大家知道，最後的抉擇是在雅居樂劍橋郡與思科智慧城之間。它們兩個與大學城一江之隔，地理位置上有先天優勢。雅居樂劍橋郡一直以來都是大學城老師聚集的樓盤，而思科智慧城是新開的一手樓盤，兩者距離開車也不過十五分鐘。
對於Y老師自住來說，買這邊不是很理所應當嗎？為什麼兩年還不下手呢？這就要回顧她的心態變化：“在買第一套房的時候，錢也不多首付是家裡支持，特別糾結，我這個房既要自住又要投資。總價600萬左右的預算，2018年-2019年上半年把在售一手房都看過了，當時看上了星匯海珠灣、珠江鉑世灣，可是總覺得差點什麼，只能勉強夠三房，過了個年樓盤還提價，就放下沒買了。”
後面她迷上了二手房，覺得拿證早，還可以前期租出去抵月供。抱著“住投分離”的心態往天河公園、華景新城那邊看了一圈，談了好幾套，最後都是談崩了沒定。Y老師折騰了兩年，迴歸房住不炒：“我第一套就滿足自住，自己住得舒服就行了。只要不是特別有問題，差不多就行了。 ”
記得以前跟她交流時，被她熟悉各種房產操作，彷彿變身資深投資客的架勢嚇到，後續來個180度大轉變我還有些驚訝。其實這確實暗合了當下越來越多的購房者實際心態，Y老師不是我接觸到有此改變的唯一人。
然後，看房就回到大學城附近了。“大學城房子單價高，城北沒有什麼居住氛圍，城南里面缺乏商業都是學生，生活其實不太方便。住宅批地比較少，都是大平層、大戶型。我們的同事住在大學城都是買得比較早的，現在再買除非家裡不差錢。”後來都慢慢放棄回到了番禺，一心把腳落在劍橋郡，盯了小半年 。
雅居樂劍橋郡分為好幾個組團，剛需成交量最大的是佰利山，綠白色調。旁邊紅黃色調的是劍橋薈，望江大平層。Y老師一直在等入手便宜的四房，但是等了半年，發現業主心態都特別硬， 大部分放盤東北向，4.3w以上，稍微便宜一點的就是超豪宅，要麼是房子有問題。143m²南向奇高無比，4.5w，下不了手。
雅居樂劍橋郡的位置其實有點閉塞，進出一條路，還好是小區門口有地鐵站。Y老師也考慮過廣州雅居樂，放棄的原因就是離地鐵太遠。7號線板橋站給劍橋郡提供了便利，但旁邊的板橋村也佔據了靠江邊的絕好位置，雖然劍橋郡就在江邊，可是沒有一條沿江道可以散步、運動，居住體驗減分不少，加之交通問題，有種隔離感。
內部學校、商業街、甚至電影院都有，可能疫情原因我見到的場景比較冷淡，逛了一圈感覺底商配套比較像是地鐵站級別，還沒到社區級別，沒有品牌咖啡店、便利店、快餐店等入駐。那天我們開車去的，中午吃了麵條和餃子，沒吃飽也沒吃好。“性價比不高，沒有發揮番禺的美食優良傳統。”作為一個改善型的大盤，雅居樂的招商還不夠給力，畢竟出去最近的商業體要到萬博那邊，很多年輕人是比較介意的。
雅居樂劍橋郡，最終還是被放棄了。
“又談不下來，又東北，又動不動不放盤，覺得特別不划算。後來思科出現了，之前知道它，只是覺得拿不到房產證不能出租。後來也是被劍橋郡鬱悶得夠嗆。之後一期開盤去看上了，價格合適，4w出頭，南北通透，門口就有地鐵。 ” 從來吐槽一手房效率低的Y老師，買入了125m²的四房。
思科智慧城在新造地鐵站出口，一個目前來說還是片田的地方。出地鐵，看到的是塵土飛揚工地，以及各種宣傳未來前景的廣告牌。如果去到售樓處，銷售們也會跟你譜寫藍圖，講這裡是第三中軸線怎麼怎麼的。對於見多識廣的Y老師來看：“智慧城不期待它，說不定也是扯淡，假借一個城來賣地，但好歹地鐵口是有的，不可能搬走，隧道也在修。 ”
雅居樂劍橋郡與思科智慧城，一個旁邊是村，一個旁邊是田，還有牛。從發展推動角度來看，田比村要好。思科智慧城主要的賣點還有一個金光東隧道，連接廣州大學城小谷圍島與新造鎮興業大道。隧道的修建也是比較靠譜的，因為不涉及到拆遷，純粹是技術性的問題，在工程實現時間上比較好把控。
在整個新造鎮的工地裡，住宅是擠出來的，兩期一起才四百多套，除了安置房其他都是酒店、寫字樓、綜合辦公體等。這個數據也算是實打實的，碧桂園弄此項目全部都是四房產品，門檻價位都在500w以上，我去看過樣板房，感覺還是挺有遠見的。全四房的一手項目，不多吧。
而且這個盤盯住的就是大學城老師群體，目標客戶定位極其明確。首先大學城老師有購買力，也有居住需求，看重更多的是位置+產品。Y老師就是實例，她說：“大學城老師不在乎學位，因為你的孩子讀書都可以有安排，所以可以沒有顧忌地選思科，等人搬進去，配套應該會跟上。買了房之後思科經常找業主吃飯聚會啊，坐一桌，基本上95%—98%是大學城的，業主群體比較單純。 ”
Y老師仍然有投資房子的願望，可是她按下暫停鍵，把第一套房優先安排給了自己，我期待交樓後去她家蹭飯。
總結
附近有一手開盤一定能抬高房價嗎？不一定。今天的文章就是實證，思科智慧城消化了很多大學城的購買力，其實是一種分流。畢竟在十年樓齡差距裡，即便是同樣的價格都更願意買新不買舊，更不要說價格還便宜些了。雅居樂劍橋郡那些放盤價高企的業主們，是否察覺到市場的變動？再拖一年半載，他們還能心態那麼自信嗎？今天我寫的是真實故事，作為在賣的一手項目，我給了你們實實在在的買家秀。
通過Y老師的買房經歷，我感受到什麼叫做“已經進入買方市場”，如果你足夠沉浸在市場裡，如果你一直在交易桌上活躍，如果你對心水的樓盤保持監控，如果你看房看得全面。持幣在手，哪怕拖一年兩年，錯過一堆，你還是能遇到那個最適合的TA。在這期間，Y老師也經歷了很多次心態崩、焦慮，可是答案在心裡越來越清楚，最終交出的答卷也讓自己滿意。只能說，也要慶幸18-19年的市場踩了剎車，廣州房地產也不像深圳那樣瘋狂，自住小夥伴，抓住機會吧，尋找夢想中的那套房，為之付出的努力可以有很多！
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