“现在真是看不清，一边是卖房人高高挂起的二手房，另一边是无力接盘的吃瓜群众”，一位网友很是迷糊。
其实，这不是个别现象。上“度娘”搜索发现，满屏的降价卖房甩卖信息，但即使如此，对于经济条件一般的买房人来说，降那点价仍旧不足以让人心动，因为基数实在是太大了，楼市就处在这样一个胶着状态之中，业内人士称之为“拉锯战”时间。
其实，回顾一下最近3年的楼市轨迹，我们就能很好理解当下的楼市现状了。本轮楼市调控自2016年国庆以后开启调控以来。调控频次是一年比一年多。2017年250次，2018年405次，2019年超过600次，2020年大家都看到了，楼市调控仍旧没有放松。说到这里，大家都有一个疑问了，楼市调控的目标到底是什么？
对于这个问题，我们可以通过决策层最近一次会议可以读出信号，那就是促进房地产市场健康平稳发展。如何实现呢？同样给予了明确要求，通过“稳地价、稳房价、稳预期”。比如说地价，上有封顶限制，下有托底，前者好理解，对于后者，我们可以发现一个现象，除了设置底价，一般来说，如果民企不敢拿地，地方上还有很多自己的城投公司，加上大量的国企、央企，所以，地价不会低到哪里去。
光稳地价还不能做到绝对的稳，还要稳房价，那就是涨跌幅限制，一般来说，明面上的，一般要求本次销售价格波动幅度不得超过5%-10%，有的地方还以GDP增速为标准。实际上，即使没有文件规定，房企在申领销许的时候，还会受到口头指导。至于稳预期，那就更好理解了，这主要是指媒体方面的，如果当房价或者舆论出现明显波动时，官媒一般会发出稳定预期的文章，引导大家理性对待。比如前不久，经济日报针对近日的“崩盘论”给予了回应，目的还是要大家坚定信心，楼市不会出现大起大落。
理解了国家对楼市的调控目标，对于我们购房者来说，到底是未来1年买好还是等跌下来买呢？经济学家一席话点醒，为我们算了一笔账。
以1套市值100万的房子为例，假如：1年房价上涨幅度为5%，下降幅度为也是5%，首付款30%，即30万，银行存款利率3%，纯商贷按揭30年期房贷利率为5.39%。
先说上涨的情形。假如未来5年，每年都上涨5%，那么5年后约127.6万，这是总资产价值。不过，这里面还有各项成本，如30万本金利息为30万*3%*5年=4.5万，还有房贷利息，5年时间共还利息大约在18万左右。所以，5年时间，最终的总资产为127万-4.5万-18万=104.5万。
再说房价下降情形。如果每年房价下降5%，房产总值就只有77.3万，而房贷利息和本金利息仍然存在，5年之后，最终资产为77.3万-4.5万-18万=54.8万。
不涨不跌情形。5年后的总资产=100万-4.5万-18万=77.5万。
总结一下，很显然，房价不涨或者下降，肯定是亏损的，不过是多少而已。现在就看房价上涨的情形，上涨幅度要达到多少才合算。前面假设的房价上涨5%幅度，虽然最终的总资产比买入时多出了4.5万（只算了大项），约4.5%，但未考虑到通胀情形，如果按照年均7%通胀率，5年后100万的资产就相当于现在的69.6万左右。所以，房价每年上涨5%，显然是跑不过通胀的。初步估算只有房价每年上涨幅度达到5%+7%-4.5%=7.5%才与通胀持平。
当然，这是纯理论计算，运用到现实中看，在过去N年，那些几年就翻番的房价，显然是跑过通胀了，这也是人们为什么比较喜欢把钱投在房子上的原因。不过，接下来这种可能性则越来越小，有货币方面的原因，也有城市化率因素。如果房子不抗通胀了，什么东西能抗通胀呢？
说实话，还真难找。其实，在经济学家看来，对于个人来说，最划算的做法是，通过自己努力工作，提升工资水平（至少要达到平均水平以上），因为在大体上，工资收入会跟随货币增速，但赚进来的钱如果存起来还是会面临贬值情况，如果找不到高于通胀投资标的情况下，最好的做法就是把钱在当期花出去。
通过以上分析，是咬牙买房，还是存钱呢？
在经济学家看来，如果是刚需，就不能算经济账了，涨跌幅度5%上下，早一年还是晚一年，眼前看似是不少钱，但拉长时间看，根本就不算什么了，甚至可以忽略不计。有经济条件，有实际居住需求，看中了就买吧。
但如果是投资房产的话，那就需要好好合计了。通过上面的分析可知，每年房价需要7.5%的增长幅度，如果全国平均增长5%水平，肯定会有超出这个平均数的，能超过7.5%就更好，不过，这样的城市应该不会太多，应在经济、人口排名都比较靠前的城市中找。但若以后房价增长在大多数城市，大多数时候，甚至低于平均数水平，那还不如存款来得实际，毕竟流动性还比房子好。
本文互动：你认为经济学家的一席话有道理吗？
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