深圳与广州同样是一线城市，为什么房价差别这么大？

2020-03-24 01:59:20 佚名

好想域

对于一个在广州和深圳都有生活超过五年的我，对两地的房价深有体会。深圳和广州都是我国的一线城市，现代服务业都是非常之发达，但是从产业结构和职能分工还是有很大区别的。

个人认为导致两个地区房价差异最主要的有以下几点：

1、广州和深圳的购房人的结构不同，广州历史以来都是我国的重要港口城市，也是南方经济中心，通商业非常发达。所以当地居民本来基数就非常之大，接近2000万人口的广州，有一半以上是本地居民，本地居民有战绩的自建房和土地，对于商品房需求相对没有那么大。但是深圳是中国改革开放的一面旗帜，其中95%以上的人口都是外来人，

2、广州和深圳面积，广州行政区面积为7434.4平方公里，而深圳的面积是1997.47平方公里。广州的面积是深圳面积的3.5倍以上，但是人口确非常的接近。由于历史原因深圳工业使用面积非常的大，导致现在的住宅使用面积偏少，使用现在深圳的一些低端企业都已经搬离出去，城中村改造等增加了居住面积，也在不断的向外要地（深汕合作区）等！

3、产业结构与分工，虽然两座城市现代服务业都是非常之发达，但是在广州主要是科教、政治、大型国企为主，国有企事业单位占很大一部分，由于历史原因，很多国企都有集资房或者是福利房等。而在深圳主要以民营企业和互联网、金融等行业为主，包括华为、腾讯、平安、大疆等等的高科技企业，虽然竞争压力大，但是薪酬福利比广州还是会高出很大一截，所以购买了比较旺盛，也是导致房价高于广州大一部分原因！

头条的小伙伴们，你们有什么看法呢，欢迎评论与沟通！

深漂的聪

本人在深圳16年，前面的12年一直在深圳工作，后在广州上班到现在也有4年了，对于深圳和广州的房价还是有一定的发言权的。

首先，占地面积上，广州有7434平方千米，而深圳在土地面积上只有1997平方千米，广州差不多是深圳的3倍有多，房子供应量自然比广州的少，房子少价格自然就高。

第二，人口数量上，根据网上2018年的数据，广州有大约1800多万人口，而深圳也有大约1200多万人口。这样广州人口只比深圳多了不到一倍的数量，土地却是深圳的3倍多，人口密度远低于深圳。

第三，低成本高价值的高新企业集中扎堆在深圳，就仅仅一个深圳南山区的粤海街道以14平方千米的土地上就有87家上市企业。华为、腾讯等的市值千亿的企业，这些企业以低成本的软件开发为主，往往以几台电脑加一个小小的办公室就能孵化出巨大价值的游戏和APP，必然催化了房价的巨大上涨空间。

第四，反观广州，广东省的老牌省会大城市，历史上遗留了不少老牌的重工业，化工业等企业。这些企业占地面积大，噪声和污染严重，开发的成本高，附加值自然比深圳的企业要低。

这四点可以看得出来，深圳这几十年间每每都站在了时代的风口下，成本低来钱快，确实是深圳所独有的特点，房价自然也一直高居不下。

深圳一臭鞋匠

广州中心六区房价和深圳差不多，别信什么广州房价低，低的是从化增城花都南沙，天河越秀海珠荔湾可不低，电梯带花园的不比深圳低。

黄埔区那么偏的地方，也要四五万一平，跟深圳沙井光明差不多。

广州市区到从化增城花都南沙，相当于深圳关内到惠州博罗；

广州天河越秀海珠相当于深圳关内，荔湾白云黄埔番禺相当于深圳关外及邻深片区长安黄江塘厦凤岗大亚湾，从化增城花都南沙相当于东莞惠州市区及更外面的乡镇。

广州“关外”的白云区白云新城板块，中海云麓，保利云喜，二手房8万一平，深圳关外紧挨前海的宝安中心区大部分楼盘二手房也就7万一平左右。

广州中心城区天河珠江新城顶豪二手13-15万一平，深圳后海深圳湾也差不多这个价。

广州比深圳好一点是郊区地铁建的早建的多，很多误信广州房价低的，去了广州一般买在增城新塘，黄埔科学城，白云金沙洲，这几个地方花园式电梯小区较多。价钱3到5万，的确适合上车，但是，如果能够接受这么远的通行距离，深圳也大把选择，坪山新房很多单价也在3万左右，靠近罗湖的布吉，大把房源三房200万到300万

总之，广州房价比深圳低很多的说法是不成立的，二者同地段同品质的房价基本一致。在深圳买不起心仪的房子，去广州同样买不起。

南勃湾

深圳与广州同样是一线城市，但广州平均房价大约只有深圳的60%左右，我分析主要有历史、土地、工资收入、市民年龄结构等几个因素。

一、历史因素

广州历史悠久，原住民相对深圳要多。广州一直以来都是广东省的政治、文化、经济、教育和交通中心。其建市时间比深圳长很多。所以，广州的房子，是分很多年代建起来的，是一个逐步建设的过程，原住民或早期到广州的市民已经拥有了一定比例的房子，所以很多人不用再购买房子。

深圳是一个新兴发展起来的城市，其历史主要40年左右，原来深圳被人戏称为”小渔村“，现在的原住民占比非常少，大部分都是近些年才流入深圳的外来人口，这些外来人员本来在深圳没有自己的房子，所以房子的购买力就非常集中。

所以，广州相对深圳来说，其市场需求量没有深圳那么大。所以，其房价上涨的推动力就没那么大。

二、土地原因

广州全市面积7400多平方公里，深圳只有约2000平方公里，广州的面积和城市发展空间比深圳大得多，可以用于商品房建设的土地相对也比深圳多很多。但广州人口总量和深圳的人口总量几乎相当。所以说，深圳的人口密度几乎是广州的四倍。人口密度越大，其房价上涨的动力也就越大。

三、工资水平

深圳的工资在全国城市中名列前三甲，其工资水平相比广州要高出差不多20%。工资水平越高，其购买力就越强，这也是推动房价上涨的重要因素。

四、市民年龄结构

深圳是一个年轻的城市，其市民的平均年龄也比广州小。年轻人要结婚生小孩，带动了商品房的购买需求，这个也是房价上涨的重要推手之一。

综上所述，因为深圳受原住民占比比广州小、人口密度比广州大、工资水平比广州高，市民年龄结构比广州小等多种因素影响，虽然同为一线城市，但其房价水平比广州高出不少。

但现在广州的一些核心区域，比如珠江新城，其部分楼盘房价也早已超过了10万元/平方，房价也并不便宜。但因为广州现在的房子供应区域集中在增城、从化等远郊区域，这些区域的房价水平相对较低，平均房价还在2万元左右甚至更低，这就拖低了广州市的平均房价水平。

粤路通

一、土地供应量造成广深房价上的差别，广州可供给的土地更多。

二、深圳的特区政策给深圳更多自由发挥的余地，国家视为改革的前沿阵地。

三、香港因素。由于香港高企的楼市，直接影响到深圳房价的涨幅。

四、深圳许多企业都转型成功，带动了一批新型的科技企业。这样深圳可持续发展得到了扩展，经济比广州更具活力。

五、人均收入上深圳领先广州，富人越多，投资固定资产的购买欲望就会越强烈。

六、外来人囗的原因。由于深圳经济的高速发展，外来人口不断地从全国各地涌入深圳，这样对房价是有支撑力度的。

七、由于深圳的崛起使广州逐渐弱化了在华南地区龙头的这样一个作用，虽科教文卫以及交通运输网络上比深圳高出一块。但由于深圳在吸引人才上更高出一筹，那么这种差距也在慢慢的缩小。有了更多的科研投入资金，深圳高科技产品也不断推陈出新的。

八、由于广州的经济靠传统制造领域以及商品贸易的集散地，那么许多地区的产业形成了对广州经济的冲击，例如上海、杭州、苏州、宁波、温州、武汉等城市。广州房价低说明了劳动密集型企业更多，对应的是工资水平低。

总之房价与国家规划的政策、土地供应、产业、居民收入、教育医疗、社会活力、人口迁入、经济可持续发展的前景都是密不可分的。

嚁月

深圳与广州同属国内一线城市且在距离上两者相距并不远，但在整体房价的对比上却出现了不小的差距。而造成两地房价产生落差原因，不仅包括土地供应量及土地供应前景的不同，还包括人口发展的特点和人口现状的影响，同时两地以往投资意愿的强弱也是重要的影响原因，这些影响因素的叠加起来，就造成了深圳广州两地房价出现较大别这种现象。

一、深圳过去多年的土地供应量远远低于广州，同时供地前景也要比广州小得多，这是两地房价出现差异的主要原因之一。

土地供应量的多少，是影响一个城市房价走势的主要因素之一，而一个城市在未来的土地供应前景，则会严重地影响市场中对房价的预期是好还是不好。深圳在土地的供应和前景问题上就远比广州突出，也让土地成为两地房价差异的主要原因之一。

1、深圳在过去多年的土地供应量远远比不上广州。

据中指研究院整理的数据，深圳供应的可用于建房的用地自2011年的332万平方米以后，一直到2019年这8年的时间里，大部分年份的建房土地供应量只有两位数，在最少的2014年甚至全年只有19万平方米的建房用地供应。

其中在2013-2018这6年时间内，深圳建房用地供应总共才313万平方米，而这段时间包含了全国楼市飞速发展的时期。

而看深圳最近三年的情况，2017年是24万平方米，2018年是70万平方米，到了2019年才大幅增加到242万平米。相对来说，广州的供地就要比深圳多得多了。

2015年广州建房用地供应量是259.34万平方米，2016年回落到155.25万平米，到2017年上升到264.15万平方米，其后2018是430.34万平方米，接着2019年是407万平方米。广州供应量多的时候，一年的供应量就能覆盖深圳6年的量，量级完全不在一条线上。

土地供应的多少决定了市场上新房供应量的多少，深圳土地供应不多，自然会影响到市场上供应的房源，进而影响供需关系，对房价造成推动作用。

2、深圳和广州两地土地供应前景的差异对房价预期造成了不同的影响。

上面关于深圳和广州两地的供地差异有一个非常重要的背景，即两地的全市总面积大小相差很大，导致各自的供地前景也存在很大的差异。

深圳市辖面积只有1996.85平方公里，而广州市的总面积是7434平方公里，是深圳的3.7倍。同时广州的生态保护的红线是1059平方公里，理论上的弹性建设面积达6375平方公里；而深圳的生态红线是974平方公里，理论上弹性的建设面积只有1023平方公里左右。

这样的量级对比是存在非常大的差异的，以深圳现在的城市发展速度，用地将会越来越紧张，所以未来供地的前景同样不容乐观，那市场对房价的预期自然会比广州更强了。

二、人口发展的历程和现状使两地的需求状态存差异，深圳的潜在需求规模更大，导致房价更容易受到影响。

除了上面所说的土地因素以外，人口对需求的影响也是深圳和广州这两地房价产生差异的一个重要原因。

1、人口发展的过程影响了两地需求的潜在规模。

深圳和广州两地的人口发展过程对潜在需求的影响力度并不是一样的。深圳是一个新兴城市，人口都是在1979年后发展起来的。据深圳统计年鉴的记载的数据，在1979年深圳的常住人口只有31.41万，基本都是本地户籍的人。

到了1989年，经过了10年的发展后，深圳常住人口上升到141.6万，其中户籍人口只有64.8万，而非户籍人口超过了本地户籍的人，达76.78万，此时外来人已经大大超过本地人。

此后随着经济的腾飞，越来越多的来自全国各地的人持续地流入深圳。到2018年末，年鉴记载的常住人口达到1302万，其中户籍人口只占454.7万，非户籍人口占了847.97万，非户籍人口几乎是户籍人口的两倍。

而以深圳原来较小的人口基数推断，即使是深圳户籍人口里面也存在众多的历年从外地入户深圳的现象，深圳是一个典型的外来人口占了绝大多数比例的特大地市。

而广州则是华南地区一个老牌的大城市，据广州统计年鉴的数据，在1980年的时候广州的人口就已经达到501万，那时候流动人口并不算太多，这些人口几乎全部是当地居民，当时的人口发展基数要比深圳大得多。而到2018年末，广州的总人口是1490.44万，户籍人口是927.6万，比非户籍人口要高得多。

从上面的数据可以看出，深圳与广州的总人口差不多，但开始的发展基数并不一样，说明了深圳从外面注入的人口数量要比广州更多和增长更快，从而使深圳潜在的住房需求规模比广州更加突出。

2、人口密度是需求差异的另一个重要原因。

除了人口发展情况对需求规模的影响存在差异外，人口密度的不同也是影响购房需求的重要原因。

深圳土地面积是1996.85平方公里，截止到2018年末深圳的常住人口数据是1302万人，那么每平方公里的人口密度是6520人，而同期国内人口密度排外第二的上海仅是每平方公里3821人，可见深圳的人口密度在国内遥遥领先所有的城市，而且最近五年深圳年平均流入人口在40万以上，人口规模还在持续膨胀中。

而广州的土地面积是7434平方公里，截止到2018年末广州的常住人口是1490.44万人，那么每平方公里的人口密度只有2004人左右，还不到深圳的三分之一，潜在购房需求的集中度就远不如深圳了。

三、深圳经济实力强劲、概念盛行、投资风气集中也是房价比广州更高的重要原因之一。

在土地和人口存在突出问题的背景下，再叠加经济实力和以往投资风气较强的影响，深圳的房价就比广州更容易水涨船高。

深圳作为国内最成功的经济特区，其发展速度和所取得的经济成就可以说是举世瞩目。据2018年的统计数据，深圳当年的地区生产总值是2.4万亿，在国内城市中仅次于北京和上海，比广州还要高，其强劲的经济实力孕育着为数众多的资本和购买力。

经济实力强，但楼市盘子小、人口却众多，自然给了很多人无限的想象空间，在限购之前深圳一直以来都是各地投资客青睐的地盘，再加深圳受规划利好的影响，经常会出现各种概念，比如先行示范城市、粤港澳大湾区等等，有心的利益群体也常会借助这些概念进行炒作，侧面地推高了深圳的房价。

四、小结。

综上所述，深圳的土地供应比方广州少，供地的前景空间也远不如广州，同时人口的发展过程和现状都让深圳潜在的房屋需求规模比广州更大更集中，另一方面深圳在上面的供需背景下，还拥有强大的经济实力，其孕育的众多资本和购买力再叠加外来的各种需求，在盘子小、需求相对集中且容易产生概念的深圳，整体房价被推高的幅度比广州更大也是正常的。

CA红叶

大家好，我是勇谈。深圳和广州作为全国的一线城市一直是外来人口流入的重点，不过细心的朋友会发现一个问题，在两座城市的房价上，深圳要比广州高得多（尤其是均价）。同样是一线城市，经济和产业发展水平相差不大的情况下，为何会出现如此巨大的房价差距？其实还是跟深圳的辖区面积下，住房需求多有关系。借此机会简单谈谈我的观察。

深圳与广州GDP数据差距不大，但是辖区面积却天壤之别

从人口密度和土地面积来看其实大家就可以找到答案。跟大家分享一组数据，根据公开数据显示，深圳下辖面积1997.47平方公里，2018年常住人口1302.66万，人口密度为6521人/平方公里；广州下辖面积7434.4平方公里，2018年常住人口为1490.44万人，人口密度为2004人/平方公里；从辖区面积来看，深圳的人口密度是广州的3倍有余。这跟深圳本身就是一个从特区发展起来有很大关系，毕竟土地资源有限是深圳显而易见的问题。这也是为何深圳的房价要比广州高这么多的原因。

深圳目前房价均价为4.7万左右，广州在3.3万左右，两座城市房价的差距主要体现在核心区域外

第一、在城市核心区域两座城市的房价差距是不大的，房价差距主要体现在其他区域。比如：广州天河新房均价91785元/m²、深圳南山新房均价100954 元/m²；不过在其他区域的房价来看，深圳无疑要高于广州很多，深圳目前市辖区范围内基本没有低于3.5万的楼盘，最低的房价是在深圳的大鹏新区02月新房均价也达到了35100元/m²；而广州因为本身所辖范围广的原因，还有包括南沙、增城、从化等区域的房价在1.5-3万之间。而广州的房价均价之所以这么低，多数原因还是因为这些低区域的房价拉低所致。

第二、两座城市虽然说辖区面积差距很大，但是人口流入上却没有明显区别，深圳无疑在产业方面更具吸引力。根据2018年的数据显示，深圳和广州2018年常住人口流入分别位列全国前两位，流入人口为49.83万和40.6万；大家可以明显感觉到深圳的人口流入竟然比广州还要高。这点足以说明一个问题“深圳的产业对于外来人口更有吸引力”。

高房价带来的危害在一线城市身上也有体现，二三线城市千万不要走老路

全国为何长期以来只有4座一线城市？这个问题不知道大家有没有想过，其实主要还是因为这些城市身上是产业特点是独特的，无法取代的。比如：上海是金融中心、北京是政治文化中心、广州是商业中心、深圳是创新中心。不过这些年一线城市都因为高房价问题，或多或少遇到了产业转移的麻烦。

房价高涨的背后逼迫包括深圳、北京在内的众多城市产业被迫选择转移。多年前的深圳电子信息产业转移（比如：富士康）很大一部分原因就是土地价格高涨，包括如今北京也在开始进行产业转移。一方面是为了解决大城市病的问题，另一方面也是因为高房价、高地价使得不少传统行业无法生存，跨地区转移基本成为一种被迫选择。

综上，城市发展的关键还是要留住人，房价控制好是关键。房价高低不仅仅影响了人们的定居热情也影响了当地产业的发展机会。希望其他二三线城市能够意识到这一点，因为相比于一线城市来说这些城市唯一可以拿得出手的就是房价了。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

深圳市南山区，有的地段有的楼盘起步价，卖二十多万一平米了！但是，南山区的均价约八万左右一平。整个深圳市的房价约六万左右。深圳的龙岗房价约三四万左右。深圳市自己几个区的房价都不好攀比，广州和深圳就更不易比试了！

广州地盘大于深圳，人口少于深圳。

广州本地人多，老年人多，有房子人多。

深圳外地人多，年轻人多，沒房子人多。

香港毗邻深圳。香港房价比深圳贵约三倍不说，房屋设计水平，小区环境，配套设施等等比深圳又逊一两筹。香港来深圳买房者多。

主要就是这几个方面原因。