3月17日晚，龙头房企万科召开业绩发布会。
万科总裁祝九胜在业绩会上坦言，疫情对公司的影响相当大。
在销售方面，2-3月份万科销售额同比下降510亿元。项目交付方面，一季度预计1万户面临延缓交付，全年该数字将增至3.9万户。同时，开工也较往年延迟40天左右，占全年1/9。
这些影响，最终体现在现金流上。祝九胜称，此次疫情既导致销售回款大幅下降，也给未来1-2年产生了结算压力。
受此消息影响，隔天房地产股继续下跌。
图源：同花顺
对于万科所公布的数字，我们其实毫不意外。
在3月16日，国家统计局就公布了2020年1—2月份全国房地产开发投资和销售情况。
总体而言就一个字：惨。
图源：国家统计局
1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%；商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。
看到以上四张悬崖式下跌的图片，估计你的直观感受会更深。
接下来的日子，房企可能不太好过。那么老百姓最关心的房价，会降吗？
有些人可能要失望了。
一边降价百万抛售，一边排队抢光新房。2020年第一季度，全国楼市就这么魔幻地开局了。
就跟我们所预测的那样：三线城市的二手房出现“抛售潮”，而一线城市无论新房还是二手房依旧“坚挺”。
其中，又数深圳的楼市最为瞩目。
疫情后深圳首个开盘的招商太子湾，前段时间刷屏了全国楼市。
价格2000万到5000万的豪宅，土豪们带着口罩排队，3月7日开盘当天售罄。随后不久加推的14套4000万房源，更在15秒内就被秒光。
图源：证券时报网
不仅仅是豪宅市场如此瞩目，普通新房的成绩单也同样亮眼。
3月12日，光明正大城突击开盘15分钟销售40套；3月16日线上开盘的万科星城，在7分多钟就卖掉了288套公寓；上周开盘的恒裕珑城，单周卖掉45套住宅......
购房者投资客争相涌进市场抢房，令人瑟瑟发抖
。
除了新房市场，深圳二手房也依旧坚挺。
中原地产2月深圳楼市报告显示，虽然成交量下滑，但各区的成交均价普遍上升。挂盘样本房源中涨价的业主，是降价的两倍。
业主的心态大部分都是疫情过后再涨价卖，想要从中捡漏，实在是难。
深圳的楼市一向最为坚挺，就算跌了后期反弹几率也大于其它城市（为什么说这个后面会讲），所以想上车的人不必过于纠结。
这里顺带一提，2020年8月是深圳成立特区40周年大庆，届时会有怎样的大礼包呢？
我们可以期待一下。
除了深圳外，上海、北京、杭州的新房市场同样火热，好的房源一房难求。
有些人怀疑，其中是不是大部分都是“托”？比起这个猜测，我们更倾向于认为，这是短期被压抑需求的释放。
图源：微博“盘和林经济观察”
就如经济学家盘和林所言，房地产行业区域性不平衡，阶段性冷热交替未来都是常态。
在疫情还未开始之前，房地产市场分化的苗头就已经出现，疫情的冲击只是使其分化趋势加快而已。
我们对投资房地产的看法一直没有变：
如果要买房，首选一线核心城市的核心地段。对于三线以下的城市，谨慎观望。
疫情后的楼市状况进一步验证了我们的看法。
不过随着疫情在海外的蔓延，我们对房地产的投资风险看法也在逐步修正。
如果说之前我们给的风险评级是“低”的话，经过这些日子金融市场的动荡，我们把评级从“低”调往“中”（注意，并不是“高”）。
为什么？
我们在上篇文章提到过，当前欧美已经到了金融危机的边缘。美股的不断暴跌，更显示了人们对其未来经济的不看好。
假如全球爆发经济危机，中国同样也不能幸免。
记忆清晰的人应该记得2008年的金融危机。
在那场危机中，中国股市下跌幅度达到70%以上，全国房价更是大幅下跌。国内房价最为坚挺的深圳，在那一场危机当中，也出现了房价腰斩的情况。
在巨大的系统性风险下，几乎没有投资资产能够避免下跌。我们对房地产投资的逻辑都是基于基本面无重大冲击的前提下，假如真的发生全球金融危机，我们的投资逻辑将会被改变。
经济学家李讯雷认为，在中国，如果说会触发金融危机，那么导火索可能就是房地产。“所以我们要防止房价暴跌。”
人们对于发生金融危机的预期正在上升，反映在房地产上，就是看跌。
经历过2008年楼市暴跌的我们，自然明白金融危机的厉害性。尽管如此，除了把风险等级往上调高一级外，我们并不认为国内的房地产会重演历史的暴跌。
为什么？
回顾2008年的历史，我们会发现，当前中国的潜在政策空间其实非常巨大。
2008年的时候，出台了许多非常规政策，类似于取消商业银行贷款规模限制、允许先行用地（土地审批先上车后补票）、房地产信托贷款不需要四证齐全等。
而经过2016年以来持续三年多的金融强监管和史上最严的房地产调控，当前各项监管政策处于非常严厉的水平下。
这次疫情的冲击，也未能使中国对房地产的监控放松。从近期的政策也可以看出，只要有出台“降低首付政策”的城市，均被中央严令警告，禁止刺激楼市。
所以，假如房地产市场出现恶化，潜在的政策空间显然会被利用起来。
仅仅是将部分政策恢复到正常状态，就已经有很强的刺激效果了。
举个例子，仅仅是将部分一二线城市二套房认定标准的“认房又认贷款记录”政策取消，楼市便会大幅上涨。
所以担心楼市受经济影响会出现暴跌的人，完全是杞人忧天了。
就算出现最坏情况——全面爆发金融危机，中国经济的韧性也远远超过其他主要经济体。2008年后经过国家政策的大幅放松，楼市开始了一轮牛市上涨周期。历史给了我们一个很好的借鉴。
当然，目前的国情与08年那时不同，在国家坚持“房住不炒”的前提下，房价全面大幅上涨的可能性已几乎没有。
现在，除了一些城市还有投资机会外，其它城市的房地产投资红利已越来越少了。所以，在未来房地产市场进一步分化的时代，买房投资这件事情一定要谨慎了。
总结下我们今天所讲的内容。
疫情蔓延背景下，房企现金流承压，金融危机发生的系统性风险也在增大。尽管如此，除了调高风险评级外，我们看好一线城市的房地产市场逻辑仍旧没有改变。
目前，国内一线城市的楼市率先回暖，而三线城市出现抛售现象，进一步验证了我们对于市场分化的观点。
就算出现极端情况，我国的潜在政策空间也会被利用，所以对于后市，我们并不悲观。
心有猛虎，细嗅蔷薇。
春暖花开，你听到鸟儿的鸣叫了吗？
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