职场剧《安家》热播背后，有关于中介行业的思考，冲突双方，你会pick谁？
“成交为王”与“服务赢得发展”的戏剧冲突，给中介行业发展模式带来新的思考——两种模式相碰撞，哪种更加有利于整个行业持续有序发展？中介企业又该如何增强市场竞争力？
本篇将从以下3个维度对房产经纪行业发展进行研究：
- 行业外部宏观环境——PEST模型
- 行业内部竞争环境——波特五力模型
- 国外中介模式品鉴——美国地产中介模式
行业外部环境——PEST模型研究
国际经济大背景下，原油“黑天鹅”叠加疫情的全球蔓延，美股函件10天内4次熔断，全球经济处于危机边缘，美联储迎有史以来最大的单日降息举动。美国对经济前景呈现悲观态度。
而国内经济一季度增速处于下行通道，主力产业服务业持续承压，短期经济或呈“U型”反弹。
由于国内需求缩小、游客减少、贸易和生产下滑等影响，中国GDP降幅约为0.3%-1.7%
服务业/房地产业GDP比重走势稳定向好，疫情下如何保持行业经济活力对全国整体GDP支撑至关重要
政治/财政货币政策：财政政策更加积极有为，货币政策保持灵活适度，新基建成为经济发展的重要推动力。
政治/信贷环境：信贷环境预期偏宽松，逆回购+定向降准帮助缓解企业复工压力，全国房贷利率区域平稳。
2月央行多次释放资金流动性，这主要是考虑疫情下复工复产迎来高峰期，为缓解企业经营压力，确保资金流转的充裕性，信贷宽松预期更利于稳定经济。
3月16日最新一次资金释放对房企的复工帮助较大，此轮定向降准主要是针对股份制商业银行，对房地产行业来说，这在一定程度上能降低房地产企业融资压力，对大品牌房企来说可以放心让资金进入土地市场，对中小房企来说也可以稍微缓解下资金紧缺压力。
信贷政策有望中性偏积极，房企融资环境大概率将有紧转松，房贷利率大概率将随LPR的降低而稳中有降。2月房贷利率呈现缓慢下降趋势，近几月房贷利率整体表现平稳，下降幅度在1-2个BP。
政治/楼市政策汇总：全国31各省市出台了楼市相关的政策，以之城房产市场稳渡疫情，涉及土地出让金方面政策出台省市最多。
政治/各类政策手段：政策灵活调整主要致力于降低房企资金压力，同时大力推行线上服务解决买卖双方日常需求。
社会/城镇化：中国城镇化率在稳定增长阶段，城镇化进入都市圈时代，四大都市圈资源优势明显人口吸纳能力强。
今年来，我国城镇化率持续增长，2019年末城镇化率达到60.6%，但与发达国家还有一定距离，未来几年中国城镇化率将依然存在增长空间，预计到2035年，中国城镇化比例将达到70%以上。
目前，城镇化进程中，从城镇化到城市群，都市圈是城市圈“硬核”，都市圈在经济、商业、交通、区域联系等方面均有较好发展，对于人口及公共资源聚集能力较高。
社会/生活方式：受疫情影响居民行为路径围绕家庭住处，疫后住宅依赖度提高，生活半径缩小，生活品质更易受小区配套影响。
疫情期间，居民生活家居类行为（烹饪做饭、做家务、照顾孩子、睡觉、照顾宠物）时间投入显著增加；其次资讯获取、投资理财在疫情生活期间也占一定的时间比例。
社会/宅经济：宅经济的发展将生活和消费的需求从线下转移到线上，生活方式全面云端化。
封城、假期延长等隔离手段促进了宅经济的发展：集中式宅家生活状态，让先前全社会在各类日常场景下的特定模式与习惯发生了巨大的变化。在线应用需求的激增，催生了新一轮的场景革命。
技术/物联网时代：5G发展带动流量需求，数据资源云化推动IDC产业升级，5G数据时代生活/生产/消费内容升级，云游戏/超高清/VR/AI/AR等相关行业先受益。
3月4日，在中共中央政治局常务委员会召开的会议上，决策层强调加快5G网络、数据中心等新兴基础设施建设进度，可预见2020年科技端基建建设重要性。
2019-2020年，我们正处第五轮媒体技术的快速发展期，伴随5G革命进入物联网媒体时代，VR、AI、IoT等技术逐步进入生活；未来6G、AR技术发展成熟全息设备融入生活，人们生活品质进一步提升。
疫情期间，在线办公、直播课堂等需求推动5G技术发展提速。
技术/行业技术：疫情加速行业应用创新，VR看房落地购房者体验度提高，未来AR+大数据联合，信息高效透明，行业在线化速度加快。
VR技术早已深入房地产行业，5G时代会推动行业互联网化加速发展，用户体验度提高。
未来，AR技术发展成熟，数据与实景交互友好，购房者只需佩戴AR眼镜等硬件设备便可自由获取楼盘信息；房源大数据平台建设完善后，人们可以随时随地获取周边房源信息，信息透明度提高，推动行业市场进一步稳定发展。
行业外部环境/总结
行业内部竞争环境——波特五力模型研究
购房者：新冠疫情影响居民收入和家庭支出预期双降，大额消费事项有延后可能
近5年全国居民收入持续增长，2019年全国人均可支配收入首次突破3万元。
居民收入实际增长速度连续两年下滑，2020年一二季度受新冠疫情影响，全年居民收入预期回调，实际增长速度或将保持下滑趋势。
购房者：置业计划延迟，置业需求调整，观望情绪下，买房话语权提升，购房者议价能力高。
疫情下，于购房者而言，置业受限，被动延后购房计划，主观上情绪亦受影响，观望情绪浓，持续时间长，购房需求将被迫延迟。
供应商：房企处在还债高峰期，融资和销售两端受限，秘籍发债及降价促销应对资金链紧张，议价能力弱。
2020年及2021年为房企债务高峰期，面对疫情，全国楼市按下暂停键，销售回款遇冷，各房企还债压力大，资金链紧张。
得益于资金面的宽松，疫情下为缓解资金链紧张和还债高峰期问题，各房企近期发债动作密集，借新还旧。
恒大集团，率先推出全国楼盘75折，无理由退房等营销策略，打响房企促销第一枪，以价换量加快回款。
供应商：二手房放盘业主以观望为主，不急于成交或高价挂牌，议价能力较高。
疫情前后，二手放盘业主因市场前景不明朗等因素对出售房产呈观望态势，疫情前48%的业主不着急出售，疫情后升至73%，因收入减少和急需用钱而着急出售房产的业主占相对较少，占比27%。
当前，二手放盘业主观望情绪下，多选择暂停出售或高价挂牌，不急于成交。在买卖双方中处于话语权更高地位，议价能力较高。
替代品：租赁市场规模庞大，2015年国家开始政策支持租赁市场发展，长租公寓正处于成长期。
替代品：疫情加速长租行业洗牌，运营为主行业发展需规范，现阶段长租需求对购房需求威胁不高。
中国“有房才是家”的家文化观念根深蒂固，叠加当代社会中房子的金融属性，中国家庭自住房拥有率达到89%，为世界最高。
关于租房能否替代购房的调查结果显示，大部分人认为租房不能替代购买自由住房，租房对长期的购房需求威胁不高。
新进入者：短期内中介服务模式不可替代，全民营销、线上售楼处等新型置业方式交易安全性较低。
现有行业竞争：房地产经纪机构分散，行业集中度有限，小微中介企业盈利性更强，但抗疫能力差。
从整体市场来看，房地产中介服务行业极为分散。全国10万家房地产中介门店，70%都是小微中介，散落在全国各地，而链家、Q房等品牌中介只占30%。
二手房市场50%以上交易额都是由全国各地中小微中介完成的。房地产中介服务机构非常分散，集中度有限。
现有行业竞争：品牌加盟和平台服务模式是行业共识和趋势，企业间竞争关系更多向合作关系转变。
疫情下的中介现状调查：抗风险和应对突发情况的能力有待提高，返岗难度增大，收入预期下降。
截止3月6日，疫情下中介企业线上线下复工超90%，其中线下复工率达到47.7%，复工意愿强烈。
中介企业在抗风险和应对突发情况的能力上，过半中介企业表现较好，疫情期间仍按正常工资发放，但仍有31.9%的中介企业暂停发放工资和12.9%的中介企业减少工资发放，整体行业抗风险和应对突发情况能力一般。
疫情下的中介现状调查：经纪人作业收到疫情全面影响，中介企业现金流承压，离职率预期增强。
疫情期间，对房产交易产生了极大影响，94.5%的经纪人认为带看/成交难度加大是影响业绩的最大因素，疫情下同时也带来了房源开发难度的增加以及无法按时到岗开展业务的困难，主要还是通过线上平台蓄客。
近5成的经纪人认为自己在无成交的状态下难以撑过6个月，若疫情持续时间较长，中介企业经营压力大，离职率预期增强。
疫情下的中介现状调查：疫情危机加速行业专业化、线上化能力提升；房产经纪培训需求剧增。
超半数的房产中介经纪人愿意做出改变，正在开展和计划开展线上获客和线上卖房，积极应对疫情的市场变化和影响；中介门店亦最近半数组织开展线上业务。
疫情期间，过半中介门店组织员工培训，提升经纪人专业能力和服务意识；从经纪人自身发展角度，提升自身竞争力的一是越来越强，房产经纪专业培训是即将被攻占的空白领域。
行业内部竞争环境/总结：
国外模式品鉴——地产中介之美国模式
美国作为一个发达国家，其房地产经纪行业的发展先于我国许多年，具有成熟的运作模式和管理经验，90%房产交易都有房产经纪人参与，正确认识并借鉴美国的经验和做法对于发展我国房地产经纪业不无裨益。
规范化：执业牌照管理为基础，机构管理制度为保障，美国房产经纪人行业规范程度高。
平台化：MLS模式推动房地产市场成熟化发展，资源高度整合，房产交易透明、通常、合理、共赢。
目前在美国，近95%以上的二手房地产通过MLS销售，MLS不仅是一种销售模式，更是一种先进的房地产流通管理系统。
MLS极大得提高了房产交易的效率，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪商和消费者的共赢。
MLS还规范了房地产经纪行业的发展，促进国际、地区合作。它实现了信息透明化、畅通化，而信息的透明化、畅通化必然推动房地产市场的成熟化发展。
服务化：依靠个人口碑，独立开展单向代理维护客户权益，服务优先。
房产经纪人扮演着委托人角色，主要价值在于交易咨询，单向代理主要目标在于维护客户权益，主要代理价格谈判，修改合同消除隐患等业务。
买房/卖房对经纪人有绝对的选择权，可以通过网络搜索、朋友推荐等方式，选择几个经纪人进行面试。
地产中介中美对比：
行业发展与建议——结合以上三个维度分析结果
经纪人：以专业服务树立个人品牌形象，以做自身房产经纪人而非销售员为职业长远发展规划。
中介企业：做经纪人成长的培训池，抓住行业在线化给予发展经营业务的多元化。
房产经济行业：政策和制度层面规范行业行为，提高服务品质，提升中介社会形象。
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