海南法拍資訊
作為一名律師，代理過許多銀行按揭貸款的案件，經手拍賣的房產也有許多。法院拍賣房產最讓人擔心的問題是房主提供偽造的租賃合同，簽訂長達20年的租約，租金也一次性支付，導致買房人無法接收房屋，通過執行異議的官司一直拖延；第二種就是原房主家人拒絕搬離，筆者接觸過一起案件就是，被執行人家屬安排家裡的老頭老太太賴在房子裡不走，法院因擔心老人身體，不敢強制騰房。第三種就是，法院拍賣公告上的信息不完整，導致物業、房屋質量產生的問題；第四就是，買房之前沒有了解到稅費，尤其上商鋪，最高需要交納幾乎房款一半以上的土地增值稅等稅金。
洛陽李朋濤律師
很榮幸能夠回答您的問題
對於法拍房有好處也有壞處，今天我們主要談談法拍房的弊端（想詳細瞭解可以私聊小編哦）：
- 法拍房在競拍激烈的時候價格可能會超出市場價。
- 法院交付法拍房後不承擔瑕疵擔保責任。
- 拍賣成交後，買受人必須在10日內（指定時間內）將尾款打入指定賬戶。
- 若有物業費拖欠情況，需要買受人與物業公司另案訴訟。
- 購買法拍房，最擔心糾紛不斷，法院無法調查到面面俱到。
- 法院無權利要求被執行人遷戶。
- 法院不對房屋是否為學區房承擔責任
- 房屋租賃合同不真實法院也不會給予賠償責任
- 若法拍房存在違章建築，由買受人自行承擔違章建築處罰
如果想知道法拍房除了不限購，不限套等其他優勢可以私聊小編哦！
翰悅房產李
買法拍房最擔心的是清場交接。
法拍房規避了限購政策
因為法拍房是委託拍賣公司，或者直接在淘寶拍賣頻道進行拍賣的，只要符合競拍條件的人都可以競拍，這種買房方式規避了各地限購的政策。
法拍房價格比較低
法拍房因為都是法院查封凍結的房產，有的人跟本就不可能到現場查看，只能在網上草草看一下，而且都是衝著撿便宜的心態去拍的，價格肯定大幅低於當地的商品房價格。
競拍法拍房要注意以下幾點：
1、有沒有長期租賃合同
我們國家是“買賣不破租賃”，即如果查封凍結之前，就已經有長期租賃合同在身的話，就算拍到法拍房也拿不到手，因為有承租人在用。
全國很出名的一個執行案件中，被執行人惡意將房產租給自己70多歲的母親，而且租期20年，讓債權人根本就拿不到房子。
2、有沒有共有人
法拍房有沒有共有人，他們對法拍房是什麼態度？競拍後如何和這些共有人處理房產也很麻煩。
3、有沒有案外人提出異議
案外人提出異議，法拍房可能是一個法官在處理，而異議的處理是另一個法官，可能你拍到後，又被異議人查封了。
4、有沒有其他債權人
雖然房子拍給你了，但其他債權人會不會找各種藉口糾纏這個房子？
5、債務人會不會惡意不騰房
這是最重要的，法院拍掉房子後就不管了，一些競拍人在拿到房產證的情況下，進不了房子，這種情況在全國各地都出現過。
結語
法院不能一拍了事，而應該將房子清場後移交給競拍人，這一方面廣州法院已經走在了全國的前面，廣州法院負責將法拍房清場後移交給競拍人。
法眼掃描
一.房屋被佔用風險
佔用可以說是買法拍房最不願意遇見的風險了。我們投資者辛辛苦苦買來的房產，結果付完全款時，發現房主90歲的老母親賴在房子裡不肯出來。
在很多司法環境還不是特別完善的地區，佔用問題是比較常見的。
不過佔用問題並不是不能解決，在該領域有非常成熟的律師團隊去根據實際情況解決佔用問題。
二.房屋長租約風險
正常情況下，房子有租約很正常的，但如果一套法拍房有長達20年的租約，那還能買嗎？
很多人會說“買賣不破租賃”，那當然不能買了。
但是專業的律師會告訴您，完全可以買。
首先我們要通過專業律師團隊了來確認租賃合同是否具有法律效益，並不是法院公示出來這個租賃合同就是生效的哦。
如果合同本身有問題，那麼律師可以通過合規的法律操作把現有租賃破掉，破掉後自然就可以買了。
極端情況，租賃合同是有效，依然可以通過協商賠償提前讓租賃人搬走，而且如果租賃人提出明顯不合理的賠償要求也是不能被滿足的。
三.稅費無法計算風險
法拍房的稅費很複雜，除了一般買賣二手房都會有的契稅、個人所得稅等，如果房屋原主是企業，還有可能需要繳納高昂的增值稅和土地增值稅。
如果是購買二手房，原業主會配合你把與算稅費相關的信息告知買房人，但是法拍房由於原業主是債務人，大部分情況個人都無法精確稅費，這就有可能導致最終的購房成本遠遠超過預期。
購房者同時還需要了解房產是不是欠了物業費、水電費等等。這也有可能不是一筆小數目。
四.無法過戶風險
一般情況下，產權和過戶不會碰到什麼麻煩。
當然這裡面也有個例。
之前行業內出現過一次7年無法過戶的案例，房子的產權是有倆兄弟共有的，但只有一個兄弟是涉案人員。未涉案的那個兄弟提出異議，他認為房子不能按整體產權拍賣，所以一直沒有配合過戶。這直接導致競買人無法過戶。
還有可能是異地法官在出執行裁定時寫了一些房源所在地的稅務局並沒有記載的信息，導致過戶核稅時信息對不上，如果雙方不能達成一致，那過戶也將遙遙無期。
五.無法貸款風險
買法拍房還有一個重要的問題，那就是資金。很多人默認以為自己可以貸款，結果拍中後銀行無法在規定時間放款，導致錯過向法院付清全款的時間，最終損失保證金。
因此在買法拍房前，購房者必須提前去銀行或者其它機構溝通好貸款的事情，一家銀行不行，可能還得換好幾家銀行。
很多銀行的法拍貸會在年底出現額度不足，所以提前確認好能不能貸款事關重大。
六.房屋隱形瑕疵
法院在委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是拍幾張照片和一段視頻，對房子潛在的瑕疵並沒有做信息紕漏。因此假如房屋存在違建、不合規改造，或者是凶宅以及有刑事涉案，競拍者不做調查是不會發現這些風險的。
說了這麼多風險，並不是想告訴大家法拍房不能拍了。只是建議大家，不要為了省一點服務費，而去盲目參拍，任何小概率的風險發生，造成的是都是100%無法挽回的損失。
張帥說房
如果要是考慮購買法拍房，建議可以參考一下幾個方面：
優勢：1.法拍房拍賣價格比較合理，一些房屋的起拍價僅僅是市場價的七成到八成，並且一般是超過起拍價就能成交；2.節省其他費用，二手房要付中介費，但是司法拍賣的是零佣金。
弊端：1、法拍房不獲得銀行的貸款支持，因為拍賣行與法院一般要求全款支付；2、過戶所涉及的稅費由買家承擔，則有增值稅（房本滿兩年則減免）、個人所得稅、契稅、印花稅、土地收益金等；3、房子中可能有別人的戶口，則需要買房自己來處理；4、房子中可能有原房東霸佔房屋，買房可能有入住的風險；5、房源內部情況不清晰，裝修，採光，質量因為看房不方便，所以會忽視
則購買法拍房需注意：1、瞭解所競買的房子的權屬狀況，包括房子的使用年限，房子性質，土地出讓性質，還有就是拍賣房是個人所有還是與他人共有 2、儘可能的瞭解房子內部情況，面積，戶型，配套，周圍環境等 3、瞭解房子的租賃情況，如果存在對外出租，要清楚所簽訂合同時間，租金，租期等 4、明確交易的全部費用，該房子是否拖欠費用是物業費、水電費、燃氣費用等，找專業人士幫忙計算可能會產生的稅費，還有就是了解對房子拍賣的總期望值，是否在自己的經濟承受範圍 明確交易的全部費用等；
總結：在自己經濟能力的允許的基礎上，建議考慮正常買賣的商品房作為自己買房的重要選擇，房子本來總價位就高，並且房子裡面其他潛在事項過多，引起不必要的麻煩！
邯鄲宗強
任何事情都存在一定的風險，法拍房也是如此。大致可能會有以下幾種風險存在：
1、面臨原房東戶口無法遷出的風險
有可能會出現房東的房子被強制拍賣後，房東不配合競買人辦理戶口遷出手續。
2、面臨房屋被人佔用的風險
競買成功後卻發現房屋存在租賃、住戶拒不搬出的情況。此也是可能會出現的一種風險。
3、無法馬上入住的風險
若有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。
4、非理性拍賣導致成交價格變化的風險
大家通過法拍途徑買房，無非看中價格稍微低於市場價，但有些時候，競拍過程你爭我奪，可能最終導致成交價高於市場價。
5、其他額外損失。競拍成交意味著購房者接受房子的全部現狀。諮詢好過戶審稅環節是否需要額外補交稅費，原房主拖欠水電物業費、未交土地出讓金、沒有房產證、違規搭建等等，購房者需要為此承擔責任。
安家福州
如圖
1.土地產權無法過戶
2.聯合抵押無法過戶
3.結構改變無法過戶
4.補繳差價物業稅費
5.原產權人的身份背景
6.無法落戶
7.無法按揭
8.惡拍
9.佔用交付
10.行政凍結無法過戶
有不明白的追問我就好了
陳老師聊別墅
你好，跟高興能跟你討論這個問題，首先，法院拍賣的房子能買，但是需要具備一定的法律知識，仔細閱讀並理解司法拍賣事項。
司法拍賣的房產，最大的風險來自三點：
1、房子是否順利交接，現有的住戶或租客是否願意配合交樓，是拍賣房最大隱患問題。有部分房子就是因為有糾紛，即便你拍賣成功，也難以順利收樓。
2、貸款問題，有部分銀行允許在拍賣成功後申請貸款購買，不過總體上要求取得房產後才能申請貸款。
3、稅費問題，拍賣所得的房子稅費，手續費很高，這也是拍賣房價格相對較低的重要原因。
希望我的回答對您有所幫助😄
活蹦亂跳的煎餅果子
1:價格問題，最後拍的價格是不是和原來的價格差別太大，
2.相關費用:中介費，拍賣費，金融費用等用拍的時候說，拍下來錢交了，說這些費用
3.能不能貸款，有的可以，有的卻不行
4.房源內部情況，裝修，採光，質量因為看房不方便，所以會忽視
5.後期房租交付的清場的問題
6.一切二手房所存在的比如戶口，學區等都有這樣的隱患存在
房產老油條vlog
其他地方不清楚，在成都來說法拍房最大的抗性是以下幾點。1.房屋債權關係解決不清，雖然法院已經剝離物權關係但是一般老百姓不清楚。只認留的聯繫地址和聯繫方式 難以避免後期債權人上門 2.買賣不破租賃的條例，債權不以物權關係的改變而轉移 3.現實中有很多老賴不願意搬離房屋 上述幾點是常見的問題
