MagicJack

蒋老师观点：汇率贬值与房价变为负资产没有很强的关系。人民币兑美元汇率贬值，不会直接影响中国的房价涨跌，更也不会直接引起房产变成负资产。

人民币汇率贬值会影响房价吗？

人民币汇率贬值对房价其实没有实质影响，只是计价方式不同会使得房产名义上“贬值”。

我们来详细讨论这三种情况：

第一种情况：你的资本来自于国内，所有的消费也在国内，以美元计价的资产（比如房产）名义上贬值，但是这样的贬值跟美元没有实际联系，因为你将来买房卖房都是用人民币计价。

换句话说，你如果不涉及海外资本的话，这个跟你真没啥影响。

第二种情况：你的资本来自于国外，消费在国内，并且资本需要返还给海外。那么对你来说，人民币贬值就有影响了，因为人民币贬值，你的资产卖出时以人民币计价，最后再兑换成美元就变少了。

简单说，你的钱来自于国外而且需要还回国外的话，人民币贬值对你有直接的负面影响。但是这种影响也是短期的，如果资产持有时间长，短期波动影响不算大。只有人民币汇率大幅贬值的情况下，你的房产可能会变成负资产。

第三种情况：如果你的钱来自于国内，想要出国留学、消费、投资的话，那么人民币贬值对你来说也有影响，直接损失的就是你的购买力，所以这个时间段出国的话，是比较亏的。

如果金额不大，其实影响也没有那么大。

房产变成负资产是什么意思？

如果你的房产变成负资产，只有一种情况，那就是资不抵债。资产就是你的房产，债就是你从银行借的钱。如果产生资不抵债的情况，那多数是因为房价暴跌，你的房产不值银行贷给你的钱了（或者是别人借给你的钱）。那么你就需要增加担保或抵押，来确保银行借出去的钱能够收回来。

这种情况会发生房产变成负资产。

我举个例子来说明一下，燕郊楼市一度成为中国炒房客的天堂，房价暴涨到3.6万/平米，而如今拦腰斩断，房价跌至1.5万/平米。在高位接盘的人直接跌没首付，这是房产变成负资产的案例。

但是这种负资产跟人民币汇率几乎没有关系，跟国内经济形势和房地产走势有关系。

人民币汇率贬值更多影响的是进出口贸易，进而影响国内资本流动，如果外资大规模撤出中国，那么可能对国内经济形势造成较大的影响，进而导致房地产行业出现问题，房价暴跌，这样才可能会导致房产成为负资产。

但是这又是一个复杂的经济运作过程。如果国内经济出现了大的问题，国家也会出手做好调控的。

综上所述：

国内房价跟人民币汇率贬值的关联度没有那么高，不用杞人忧天。与其担忧别人的房产成为负资产，不如多赚钱，让自己也能拥有多套资产。

蒋昊说经济

汇率贬值和房价下跌有强关系吗？2018年中美贸易摩擦，美国开始对中国出口的商品加征关税，结果就是汇率开始大幅贬值，汇率也从6.2贬值到接近7，贬值幅度也接近10%，这个数字好巧合啊。所以2018年汇率是大幅贬值的，但是房价走势如何了？从2018年3月份汇率开始贬值以来，房价总体还是上涨的，直到下半年喊出“坚决遏制房价上涨”的调控目标，房价上涨的趋势才被遏制，所以汇率贬值和房价下跌并不是一种强关系的。

但是为什么会有人认为汇率贬值会导致房价下跌呢？这个汇率的机制有关，汇率贬值意味着在汇率市场美元受欢迎，国内的资金纷纷流出，这样就导致国内的资产受到影响，尤其是那些投机性的资金，抛售国内的资产（房产和股票），换取美元流出，这样就有导致房价下跌的风险。08年的时候就有这种情况，金融危机导致资金流出，汇率贬值，抛售国内资产，资产价格下跌，这是套路，98年亚洲金融危机也是这种情况，所以汇率大幅贬值是有这个风险的，但是在我们这里并不完全是强关系。

汇率贬值如果不是主动行为，那就是被动，一般是危机的前兆，危机出现，资产价格也会下降，所以这也是汇率和资产价格的关系。

在我们这里汇率是“保7”的，自从我们汇率升值之后，汇率一直是在7以下，是否存在保7我们不好说，但是汇率的形成也是受多种影响。主要的就是双边贸易导致的对美元的需求，这是供给关系主导的，市场会有一个自发的汇率保障双方的贸易稳定，但是短期有突发事件引起汇率大幅波动，央行是会出手维稳的。

小范围的汇率贬值并不会引起房价下跌，但是大幅的贬值是会有影响的。持有3万亿美元的外汇储备，为维护汇率稳定提供了保障。

壹号股权

要弄清楚这个问题，我们得先理解究竟什么是汇率？一般而言，我们此前聚焦的人民币汇率破不破7的问题，说到底是美元兑人民币这组货币对的波动变化。

那么究竟什么是美元兑人民币呢？用简单的话来说就是美元的售价！例如美元对人民币标价是7.1，就相当于用美元目前的售价是7.1元。

好了，在解决了这个问题之后我们就看看题主的问题！

关于汇率贬值我们举个例子，人民币由6大幅贬值到10，也就是目前美元的售价变成了10元。那么理论上原来600万元（100万美元）的房子现在是多少钱呢？

这个答案有两个：一个是用人民币计算还是600万元，另一个是用美元计算变成了60万美元。

读到这里很多朋友会说，那就是不可能变成负资产咯？

如果线性思维，确实是这样。但这里忽略了全球化环境下资产的流动性。大家可以思考一下，如果你知道手中的资产会从100万美元变成60万美元你会怎么办？

我猜你会提前改变手中的资产，这样可以规避40万美元的贬值。如果你这样想，那你很聪明，可更可怕的是其他人也很聪明，于是大量资产会在短时间内迅速发生改变。随着资产的不断外移，国内房价会迅速下行，同时汇率持续贬值会导致以美元计价会更加可怕。

而您所谓的负资产就发生在这里，特别是如果这个时候您还有房贷的情况下。

当然以上都是最坏的估计，现实生活中并不会发生。强大的央行，丰厚的外汇储备足以抵挡任何恶意的看空人民币的行为。更不用说在新兴经济迅速成长的环境下，大量外资的流入已开始逐步扭转当前的悲观预期。因此，以上均只是理论上的推论，并不具备实际意义。

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首先，汇率贬值不一定会导致房地产变为负资产，譬如人民币汇率，近六年来总体上处于贬值区间，以在岸人民币汇率为例：2013年最高时是为6.0400，去年最低时为6.9763，目前人民币又快速贬值至六年最低点，但是国内房地产价格却一直处于升势之中。

只有汇率贬值严重破坏经济或破坏房地产行业资金链的情况下，房地产才容易变成负资产。汇率波动会引发一个国家货币的流入与流出，外汇流入会引发汇率升值，这往往是国际资本流入的过程，会促使一个国家的流动性加强，容易引导物价上涨；反之，如果外汇流出则会导致汇率贬值，当市场流动性不足时，市场的物价就容易下跌。

但是在流动性不足时，一个国家的央行可以通过外汇储备与货币手段来调节汇率与市场的流动性，如果外汇储备充足以及货币手段合理的情况下，汇率的贬值与市场的流动性都不会出现严重问题。只有外汇储备不足或货币手段不合理时，这时经济就会遭受严重破坏，从而造成社会供给与消费失衡，那么企业将会被迫停产或倒闭，失业率会上升，企业倒闭将造成银企负债扩张，失业率上升又会破坏个人信用，这样银行业就要面临高风险，从而形成恶性循环，最终形成流动性严重不足的局面，这时就会出现经济危局。

由于现代的房地产业金融杠杆化比较严重，房地产公司多通过房地产开发贷款等来投资建设，所以负债率都比较高，并通过按揭贷款与抵押贷款等方式来销售，这导致企业与个人的负债也大幅增加。所以当企业破产与失业率上升时，如果无法偿还贷款，就会出现信用违约，这时企业与个人就会出现资不抵债或违约风险，尤其是银行抵押品的资质比较低的情况下，银行的负债就会大幅度增长，甚至一些债务会转为呆账与死账，这样房地产行业就会出现价格大跌与信贷违约的死结之中，这时房地产就容易形成负资产。

所以汇率的波动——影响流动性——信用违约——负债，这是一个比较清晰的锁链，只有当汇率波动足以构成这个锁链时，房地产变为负债的可能性才会比较大。

馨月说财经

房价不可能变为负资产，因为房价不是资产，房价不过是资产的一种表达方式。

正确的表达应该是：“汇率贬值为何能引起房子变负资产”。

汇率贬值在特定情况下，会引起房子变成负资产。

一般来说，汇率贬值升值，在目前市场状况下都是正常的。涨涨跌跌因素很多。

但如果汇率大幅度贬值，这时候就会引起资金外流，导致市场上缺乏资金，房价暴跌，这时候房子就可能变成负资产。

我们简单的做一个假设说明。

比如，目前美元兑人民币汇率是7.15左右。假设三个月之后，美元兑人民币汇率为14.30，也就是三个月之后，人民币兑美元贬值了一倍，那么这会引起一个明显的现象，就是资金会立马出逃，兑换为美元。

这时候，很多人纷纷变卖房子，购进美元。但市场上房子出售的太多，而资金都=变成美元，购房的人非常稀少，这样房价暴跌。

比如王先生刚买了一套房子，价格是2万元/平方米购买的房子，然后总购房款是200万元，首付60万元，贷款140万元。这时候房价暴跌，只剩下1万元/平方米。那么房子的市场价格，就只有100万元。

这时候王先生欠银行贷款有140万元，不包含利息。但房子价格只有100万元。也就是前期的首付60万元白花了不说，房子的价值还不如银行贷款。

这时候房子就是负资产。

所以汇率贬值确实能让房子变成负资产。但这样的现象，大部分是在经济危机，或者金融危机的时候发生。

从目前来看，中国发生这样的现象，基本上没有可能的。

因为中国经济增长依旧强劲，年经济增长保持在6%以上，这样每年新增GDP超过90万亿元人民币×6%=5.4万亿人民币，折合大约8000亿美元。这相当于一年增加一个土耳其，或者是荷兰的GDP。

其次是，中国外汇还是属于有效管控范围，中国外汇储备目前依旧保持在3万亿美元的这样一个高位。截至2019年7月末,我国外汇储备31037亿美元。这是有实力作为保障的。

当然，最近几年，人民币汇率开始回调，尤其是今年以来，人民币汇率更是直接破7，目前为7.15。这个价格，与2018年1月份人民币兑美元1美元6.5人民币相比，差不多贬值10%左右。

而2018年以来，美国对中国产品提高关税，基础也是10%。也就是这个人民币贬值，其实差不多抵消了美国加征的关税。

汇率贬值确实能够让房子变负资产，但基本上是在经济危机或者金融危机发生的情况下。目前人民币贬值，其实是对冲美国加征关税的一种策略。

波士财经

作为一个财经工作者，我对这个问题有比较深入的研究，我告诉题主朋友，汇率贬值对房价影响不大，更不可能将房产变成负资产。

汇率贬值虽然会引起人民币贬值，但对房产的价格几乎不可能产生过多的影响。因为房产本身具有保值增值功能。就是说能随着汇率贬值、人民币贬值而使房子的价格上涨。所以，房产并不害怕汇率能贬值。

而事实也是这样，2018年以来人民币一直处于贬值之中，中国的房价并没有因此而下降，而是价格还有所上涨。这就说明了汇率贬值对房价没有太大的影响。

开伟观察

汇率是两个不同国家之间的货币兑换时的比率，比率只是一个分数它是不会贬值的，只有币种才会贬值。当下人民币就面临着不断贬值的现状，美元兑换人民币从年初6.7左右的汇率到现在7.1左右，这就是今年以来人民币的贬值。但是人民币的贬值你的房产变负资产了，即便是从13年6.0左右的汇率到现在7.1的汇率你的房产变负资产了，汇率有这么大的波动你得房产不但没有变负资产反而是翻倍的上涨。所以贬值并不会让你的房产变为负资产，即便是有影响也是非常小的影响。

人民币贬值最不利的是外贸行业。

做外贸的人才会不喜欢人民币贬值，特别是以进口为主的外贸商最不愿意看到人民币贬值。比如年初去国外进口东西都以美元计算，6.7元人民币换1美元，但是现在要7元人民币才能换一美元。如果你进口的一件商品价格是1美元，那么年初到现在你就要多花0.3元人民币，一件多花0.3元，那一万件，10万件，甚至百万件呢？所以人民币贬值引起的汇率大幅上涨，最不利的应该是以进口为主的外贸商。如果主要是出口为主的外贸商，他们相反刚好会成为人民币贬值的受益者。因此合理范围的贬值或者增值是有利也有弊的，并不会让你的房产变为负资产。

人民币贬值会影响房价但是并不会让你的房产变为负资产。

理论上讲如果人民币过渡的贬值确实会让你的房产变为负资产，比如现在美元兑换人民币汇率突然变成了100，当人民币几十倍的贬值时就会导致投资者资产严重缩水，甚至引发恐慌性的抛售事件。特别是有多套房产，或者一些国际性的投资者是最容易被币种的突然贬值而破产。但是这样的情况至今还没有发生过，不但我国没有发生过，即便是最严重的金融危机也没有出现过。因此这样的情况却是会有，但是发生的几率可以说是0，所以我们不用担心人民币贬值会让我们的房产沦为负资产，适当的贬值只会让我们的房产价值越来越高。

投资观

汇率的涨和跌跟其他商品本质一样，就是取决于供求关系，本国货币有人买就涨，有人卖就跌，

从这个情况可以看出，汇率是一个国家经济竞争力的体现，一个国家经济走强的时候，国际资本看好市场前景，大量资本涌入，造成汇率不断升值，反之，经济走弱的时候，国际资本不看好市场前景，大量资本出逃，造成汇率贬值，

对于房地产来说，资金宽裕价格就会涨，资金紧张就会跌，那么汇率升值说明一个国家资金宽裕，有助于房价上涨，汇率贬值说明资金紧张，房价就会下跌，

从国际金融市场的表现可以证明这个规律，日本金融危机发生后，日元汇率下跌，日本房价同样下跌，亚洲金融危机时期，东南亚国家的货币暴跌，房价跟着下跌，前一阵的土耳其里拉贬值，土耳其房价下跌，这个过程其实就是因为资金逃离所致，土耳其总统号召国民献出美元恰好说明了这个道理，

不过也有一些国家出现汇率贬值，但是房价还会上涨的情况，主要是那些极端通货膨胀的国家，比如委内瑞拉，津巴布韦，这其实并没有违背金融规律，而是这些国家资金外逃更夸张，这些国家当局疯狂印钞造成极端通货膨胀，物价普遍上涨，但是上涨后的房价折成美元还是贬值的，房价上涨是不可能超过通货膨胀速度的，这两个国家通货膨胀十万倍，房价能否也涨十万倍？

汇率贬值，房地产也会贬值，深层原因在于汇率和房地产本质都是国家竞争力的反映，经济基本面不行了，啥资产价格都撑不住，都得贬值，

万事皆空70

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汇率贬值和房价下跌之间存在相关的关系，但是很难说，汇率贬值就是原因，房价下跌就是结果。

01，房价上涨的过程

我们来回顾一下，上一轮国内的房价涨起来的过程。

可以肯定的是房价上涨必然有足够多的货币作为支撑，或者说反过来，如果没有货币作为支撑，房价是涨不上去的。

而最近这10来20年货币增速比较快的其中一个原因，就是央行不得不应对，因为人民币升值而出现的换汇。但是人民币升值，却是因为贸易顺差。尤其加入WTO之后，中国的贸易顺差明显的增加，也就是说，我们通过外贸收回来了大量的外汇，需要换成人民币才能够使用，所以要向央行换汇，在这种情况下，不断的增发了基础货币。

而为了抑制通货膨胀，有意思的把货币引导到房地产这样的一个蓄水池，造成了房价的上涨。

02，这几年的情况

最近这些年，贸易争端不断，我们的出口也受到了一定的影响，过往的巨额贸易顺差慢慢减少，全球对于人民币的需求也减少，所以汇率上面出现了反向的调整。

央行不需要应对这么大的换汇压力了，所以M2增速也明显的下降。

没有了足够多的新增货币作为支撑，我们看到很明显房价也没有了那种疯涨的势头。

所以升值与房价上涨相关，贬值与房价稳定，甚至未来有可能下跌也相关。

03，未来可能比较稳定

我觉得破7之后汇率应该会比较稳定，未来影响房价的，还会有其他的因素，不确定什么是压垮骆驼的最后一根稻草，可能是经济环境，可能是调控措施，也有可能是人口增速。

毕竟我们不是经济学家，没有必要非得找出根源的原因。我们普通人只需要知道，房子不可能在疯狂上涨，甚至会结构性下跌，这样就足够了。

關鍵字: 房产 贬值 财经