漲漲漲！冷不丁的就漲價了！（我這模糊的雙眼）
南京的房價，不知道從何時開始就2萬起步了，一直扶搖直上6萬多，儘管限價的緊箍咒依然在頭上，但市場上時不時的幾顆“彗星”，已經衝向了現有的房價星系中。看完上圖，你處於星系中的哪裡呢？
目前的南京市場主要表現為以下4個信號：
一、部分熱門區域房價門檻再提檔斡旋在限價內的南京，多個板塊的部分樓盤從去年開始就已經試探性上漲，多個熱門小區域的純新盤在板塊的限價基礎上都有小幅的增長。
而從今年以來，儘管受到疫情影響，但市場的躁動只是遲來了而已，最近不少熱門區域的房價也紛紛提檔，比較典型的代表是江北核心區、城北鼓樓、邁皋橋。
江北核心區前期一直嚴格限價在3.05萬/平內，潤辰府（ ）即將推出的28套洋房，均價在3.4—3.6萬/平，板塊內的新房格局再次突破。
城北鼓樓的綠地紫金中心（ ）的收官住宅，銷許均價4.5萬/平左右，比前期房源上漲2000元/平；邁皋橋新盤錦麟融譽府（ ）均價3.5萬/平，直接破解區域3萬大坎。
市場價格的悄然上漲，其純新盤在突破價格上正在試探性的“觸點”，可以預見的是，今年即將上市的純新盤大概率也會突破此前的板塊限價。
二、剛需買房成本再度提高在南京的房價宇宙星系裡，看得見的是明碼標價，看不見的，卻是散落在這“宇宙”中的各種小行星——剛需的身影。
狐妹還記得，前兩年南京150萬的選擇還有江寧、江北兩大板塊，而如今江寧基本全線退出了，如今剛需想在南京置業，要想在區域、戶型的選擇空間上大一些，總價預算最起碼再提高個100萬以上。
買房成本一直在提檔，而買房的路卻越來越長，南京2萬以下的房源基本都集中在江寧橫溪、谷裡、溧水、六合等距離主城較遠的板塊，可選擇的樓盤其實也不多。
三、開發商優惠賣房政策推出，或將刺激購房需求
今年以來不少開發商如恆大、世茂、保利等，已經在陸續推出優惠政策，以此來拉動客戶促成交。
而對買房人來說，今年的市場又到了“風水輪流轉”的時刻了，買房人的主動權將更大！
一則是央行降息，買房人貸款壓力或將減輕，而且可以預見的是，開發商在今年還會陸續推優惠活動，也就是說今年會是個不錯的買房時機。
另一方面，此前南京樓市因疫情被壓制的購房需求，剛需購房的意向增強，一系列表現也會在後期反彈，帶來新一波的成交。
四、南京落戶門檻在鬆動，買房門檻降低！
今年2月，南京人才人才落戶政策有效期再度延長一年，至 2021 年 2 月 28 日。買房，門檻的鬆動，意味著更多的買房人將湧入南京市場！
值得一提的是，就在今天（3.20），浦口區發佈最新的人才購房政策，即自主創業的非南京戶籍大專生，也有購買浦口人才房的機會！
目前南京方面暫時鬆動的是人才落戶政策，後期是否還會有其它新政助推樓市？值得期待。
5萬/平以上：河西、南部新城
這些年來南京的高價房，基本都是集中在河西、城中，這些板塊以絕對的城市地位和稀缺資源，穩坐價格高峰，甚至從這些板塊裡裂變出來的各個小區域，也都一躍成為市場焦點。
作為南京樓市日常保持高燒的河西南板塊，無論是當年的“星八客”，還是到後來的魚嘴商務區、兒童醫院區域，一直是一房難求，短期內也無法緩解。
值得注意的是，整個河西南板塊的房價也在不斷“升級”，從3.5萬→3.98萬→6.4萬，南京市場一直在挖掘土豪們的資本實力！
好戲還在後頭，沉寂多年的蘇寧睿城今年也要推出三期產品——檀悅系，是蘇寧住宅產品裡的最高端系列，有小道放風價在6.4萬/平，這妥妥的是向“大哥”葛洲壩南京中國府看齊的節奏呵！
雲際效果圖
河西中4.5萬/平的限價，自從海玥名都收官之後，再無挑戰者，而如今保利打造的雲際已經開始“磨刀霍霍”了，此番精裝放風價5.5—6萬，總價770萬起！
不過不要著急，單價預算5萬以上的可不止河西，是個近6年沒有新房上新的南部新城，或將成為繼河西之後的又一5萬+熱門區域。
話說這個區域從去年7月開始就陸續推地，似乎要和河西“試比高”？預計在今年二季度迎來首開的雲瀾尚府，放風價5.5萬/平，戶型面積預計120㎡起步，精裝交付。
土豪們，帶上錢，是時候來一場“選河西還是南部新城”的甜蜜選擇了！
4—4.5萬/平：江心洲、賽虹橋
4—4.5萬/平，在南京，你會選擇江心洲還是城南的賽虹橋區域？
近期，存貨本就不多的江心洲再次刷屏了，仁恆江灣世紀新領2棟樓銷許，戶型179平，銷許均價在42630-45994元/平之間。
擁江決定了南京未來發展的歸屬，江心洲正好在擁江之心，除了江島本身獨有的生態資源，更難得的是，各個樓盤的低密住區。
賽虹橋區域地處主城，商業、交通等各項配套都比較成熟，貨量不多。
目前區域內只有花語江南在售，去年11月首開賣了9成，目前僅剩2套樣板間在售，戶型為170平以及240平在售，均價為43200元/㎡。
建築面積約170平戶型
花語江南後期預計4月加推1號樓，為170平房源，共計50套左右，170平戶型設計四房兩廳，較為方正，南北通透、採光也好，還做到了貫通式大陽臺，很適合當下的二胎家庭。
3.5—4萬/平：邁皋橋、江北核心區、魚嘴商務區
3.5萬/平！
錦麟融譽府樓座圖
邁皋橋純新盤錦麟融譽府的銷許均價，一時間振奮了該區域，要知道區域內的金浦御龍灣前期房價在2.6萬/平，如今邁皋橋新房再上高度，確實要讓一些剛需客望而卻步了。
不過狐妹也很好奇，江北核心區潤辰府洋房3.4—3.6萬/平，其它新盤的均價在3.05萬/平左右，買房人在對比這邁皋橋、江北核心區時會如何選擇？
此外，河西南方面，隨著河西南“星八客”的收官，也進入到了“魚嘴時代”，魚嘴金茂悅、潤府以3.98萬/平入市，使得該板塊成為第三梯隊的“戰狼”。
最近有小道稱，魚嘴潤府即將收官的2棟房源很可能超過前期的3.98萬/平，推動魚嘴商務區的小增長。
3—3.5萬/平：仙林湖、麒麟、上秦淮、燕子磯
忽如一夜春風來，3萬/平的新房價在南京也不少了，而近期如麒麟、仙林湖、上秦淮等板塊也都紛紛“揭竿”。
水沐雍榮府樓座圖
近期刷屏最猛的莫過於仙林湖新秀水沐雍榮府，目前已經在仙林金鷹公開接待處，預計會在5月左右首開近300套房，放風價在3.1—3.4萬/平；同區域內的融信世紀東方還剩最後3棟高層，置業顧問放風價在3.2萬/平左右。
昔日還在2.8、2.9萬/平徘徊的麒麟，去年下半年熙悅直接捅破了區域限價，讓麒麟新房起跳平臺越過了3萬/平的界限。
就在前不久，江寧上秦淮的五礦瀾悅棲原稱預計5月加推高層，建築面積為90—140平，放風價預計3.1萬/平，該項目前期房源的均價2.96萬/平左右；同區域的葛洲壩融創紫郡府的高層，放風價在3.2萬/平左右。
另一3萬領地的城北燕子磯，近期有消息傳在售盤中海燕磯聽潮即將加推，價格預計會在3.1—3.2萬/平，該項目前期均價不到3萬/平。
萬象天地九悅效果圖
燕子磯純新盤萬象天地九悅預計今年5月左右首開，放風價3.5萬/平，燕熙臺精裝放風價約3-3.5萬/平；公園世紀更是放風3.5-4萬/平。
看來今年的燕子磯，新房房價格局或將迎來新一輪變化了。
2—3萬/平：青龍山、濱江、橋北、五橋等
要說單價2萬在南京的選擇，其實不多，但是要是預算在2—3萬之間，其實選擇還真不少，尤其是在總價250萬左右的中間段落，已然成為南京買房人相對可以接受的價格水平。
仔細盤點下來，兩江板塊的江寧、江北依然供貨主力軍，比如，江寧濱江、祿口、淳化、正方新城、青龍山區域，江北的橋北、五橋、白馬路—虹悅城、雨山路，此外，城東麒麟的小戶型也可選擇。
江寧金茂悅效果圖
目前供貨量相對充足的當屬青龍山新城，駐紮了江寧金茂悅、深業青麓上居、朗詩玲瓏郡等，基本的剛需房價在260萬左右。
此外，橋北的大華錦繡時代單價在2.2萬/平左右，小高層建面約112平起步，總價也能控制在250萬以內，弘陽尚上悅苑的單價超2.9萬/平，88平小戶型的總價在260萬左右。
就上述來看，各個板塊的選擇性似乎還是有的，但在狐妹看來，從買房人的心理認可度、房價的梯度以及板塊內配套的需求等來看，其實這樣的價格是“超出預想”的，畢竟隨之帶來的時間成本問題，也不容小覷。
2萬/平以下：橫溪、龍潭、溧水、六合等
換作三四年前，如果要盤點南京2萬以下的剛需樓盤，且不說樓盤了，就連板塊的選擇也很多，但如今，南京留給剛需的選擇越來越窄、也越來越遠了。
越走越遠，價格也不便宜。橋北房價隨著地價的攀升也漸漸和剛需say goodbye了，而祿口此前就有樓盤放風價要賣2萬+，所以對剛需而言，南京的“純剛需”板塊估計不會持續太久了。
一邊是不得不接受的房價上漲的事實，一邊是能夠得著的位置也越來越偏，時間、交通成本也都是錢！
不過樂觀的是，隨著南京的交通配套規劃越來越好，高架、地鐵等拉近了和主城的通勤距離，溧水，六合也因此越來越受到剛需喜歡。
中海棠城公館開盤現場
去年迎來首開的六合盤中海棠城公館，銷許均價18500元/平，200多套房吸引了近千人搶購，開盤當日全部賣完；溧水單價不到1萬/平的康利華府，因為新、二手房倒掛更是引爆市場，個位數的中籤率，也讓溧水火了一把。
剛需不易，減少猶豫，今年南京市場的剛需盤還會留給大家多少機會？南京的改善客們在這場購房遊戲裡中彩率如何？
祝願大家都能在南京找到心儀的家！
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