无论土地市场冷和热，核心区的土地永不缺拥趸。
10月10日，沙坪坝区核心地段一宗土地出让，容积率2.3，起始楼面地价6913元/㎡，最终，华宇以单价9375元/㎡，总价65000万元，溢价率35.61%获得。
这是截止日前，沙坪坝中心区最贵的一块土地。
图片来源，铭腾机构，特此鸣谢
当天的土拍，35次举牌中，华宇举牌了16次，明显志在必得。为什么，一块45亩的土地，会让华宇如此在意？
因为拿下它，意味着华宇城这个环线上的都会大城版图再扩。随着这个百万方级综合体逐渐成型，城市逻辑上讲，华宇是在是成就沙区凤天路，再造沙区新中心。
拿地：重仓沙坪坝中心
这块土地拍卖的背景很有意思。
①市场。
大的基本面，开发商拿地动力不足。
诸多房企上半年完成了拿地任务，下半年拿地动力不足，下半年的土地不容易实现当年开盘销售、当年回款，在财务报表上，体现的是负债。
这个时候，除非特别好的地块，大家都会观望。
这块土地却让开发商们动力很足。
35次举牌里，华宇举了16次。像不像2016年年底的华宇礼嘉举牌之战的袖珍版？那次市场也是惊呼：华宇重仓礼嘉。
②房企基本面：华宇重仓沙坪坝中心。
其实无论拍到与否，华宇都不是输家：
没有拿下，周边地价溢价越多，自己的土地就越升值，自己的地价就越具有优势，风险越低。
举牌举成了地主怎么办？一是有抬价的上线，只要不超过，即便拿下也可以有钱赚；二是先前周边拿的地便宜，两者一分摊，成本可控也不高了。
还有一点，沙坪坝核心区是华宇的福地，华宇对沙坪坝区的理解力，比很多房企都深刻，即使如今，华宇广场也撑起了沙坪坝的老商圈。
从2013年以来，华宇一直在重仓沙坪坝中心。
龙门阵财经的观点是：谁重仓一个区域，某种意义上，谁就有区域的楼市定价权，比如万科之于渝中区。
沙区核心区，得看华宇了，毕竟100万㎡的华宇城摆在这。
背后逻辑
土地+交通（双环线）+商业（沙区新都会）
这块土地，是数月来、土拍市场最振奋人心的消息。其背后的逻辑，我们认为有三重：
①土地。
沙坪坝中心区，土地稀缺。稀缺才是生产力，这也是当年万科重仓渝中区的理由，因为土地出让少啊。
沙坪坝区一样的。
我们找到了2013～2018年的沙坪坝区土地出让。如下，其中歌乐山、新桥、中梁山没有代表性，其中沙中心只有6块土地出让，其中住宅只有2块！
②交通（双环线）。
内环公路+内环地铁=重庆土地黄金价值区。这块地和华宇城一起，刚好位于重庆的“双环线”上，一是内环公路，二是内环地铁。
先看重庆内环公路。
重庆内环区域面积为295平方公里，江北、沙坪坝、渝中区、南岸区、九龙坡、大渡口皆圈在其中。
“内环公路”只是划定一个大范围，你只需要尽量考虑房子在它的包围圈里即可。
再看内环地铁。
这条环线，连接九龙坡、沙坪坝、渝北、江北、南岸等行政区等五个区。
在沙坪坝区内有4个站，重庆图书馆站、上桥站、凤鸣山站、重庆西站，目前只有重庆图书馆站开通，而重庆西站，是环线尚未通车的站点里最重要的一个。
③商业（都会大城）。
有这里大概率能形成凤天商圈，截胡老沙区商圈流量——
我们去找了一下凤天商圈的数据，仅华宇城商业，商业总体量约33万㎡，其中购物中心约17万㎡、写字楼和酒店约7万㎡、办公公寓约9万㎡，其中酒店和购物中心是开发商华宇集团自持。
商圈可以直达环线凤鸣山站，一圈下来，串起了冉家坝商圈、弹子石商圈、南坪商圈、谢家湾商圈（华润万象城）、凤天商圈（华宇城商业）。
重庆环线轨道交通
摊开环线，重庆西站距离它，可只有2站路！这意味着什么？西站的人流，是朝距离它最近的商圈涌动的。
不仅如此，它还覆盖西南医院、新桥医院、重庆西站、沙区政务区优质社区稳定+巨大流动人口消费、生活、休闲需求。
双环线加持，百万方级的综合体，让华宇城成为环线上的都会大城。
“老商圈”+“新中心”的“老带新”格局，其实也并不陌生。
你看，历史都是惊人的相似，无论是双重环线的“俄罗斯套娃”城市逻辑，还是商圈的“老带新”逻辑，都有无数的前例来佐证，新商圈，总是承担着为区域升级消费体验场的角色。
比如观音桥商圈，有“观音桥”（老）+“新光天地”（新）；
解放碑商圈，有“解放碑”（老）+“时代天街”（新）；
杨家坪商圈，有“杨家坪”（老）+“万象城”（新）；
沙坪坝商圈，有“三峡广场”（老）+华宇城商圈（新）。
9375元/㎡的时间窗口
沙区核心土地拍出9375元/㎡的历史最高价，还暗含了一个信号：洼地在填平，低成本进入的时间窗口，越来越窄了！
三大时间窗口，每个时间节点，都显得那么紧迫，毕竟，崛起沙区凤天路再造沙区心中心的红利机会，沙区20年才等到一次。
①9375元/㎡入市前的“低价”时代。
沙坪坝中心的楼面地价，从2597元/㎡（2013年，容积率4.48）、到7650元/㎡（2018年，容积率3.2）、到9375元/㎡（2019年，容积率2.3），几乎都是梯度增长。
沙坪坝土拍楼面地价表
华宇城的楼面地价不高，目前它的价格，大概率是政府限价的结果。
限价是个好东西，我大重庆XX部门都帮你向开发商砍价了，那它的资产护城河，天然就比“非限价”产品宽厚。
等到9375元/㎡的产品入市呢？
这个价格拿的地皮，政府可不会限制。简单粗暴估算，不算财务成本，新地块最低建面售价=9375元/㎡X1.8（2）！
未来的华宇城二手房，会以这块土地作为销售标尺的，所以，珍惜现在的华宇城“限价时代”吧。
②环线通车的时间窗口。
2020年底，地铁环线的开通，将标志着环线生活方式形成完美闭环，重庆西站、重庆北站、沙坪坝站三大高铁站，也由此串联。
环线一通，妥妥圈出“重庆财富地图”。
③华宇城商业开业的时间窗口。
凤天商圈的主力核心、华宇城商业约在2021年年底开业。彼时，重庆的地铁环线刚好全线开通1年，沿地铁环线的消费习惯，也已形成。
这让华宇城成为了“次熟盘”，等待的时间已经很短了。
龙门阵财经不太有耐心去熬熟一个盘，时间成本和资金成本都算不过账，只要横盘3～5年，就很头疼。
更推荐“次熟盘”，没有熟到顶峰，购房者还有低成本进入空间，也没有生到谷底，那种心里不稳当。
抬头一看，肉眼能看得见“次熟到熟”的过程，不过有最后期限：三大时间窗口，最晚截止2021年。
华宇城商圈规划图
我们不想具体算增值账，房价暴击的机会现在并不多了，但有高价地、双环线、凤天商圈的预期在前面，它的风险曲线，早已经被这些预期熨得非常平。
但收益曲线，却因为华宇提前剧透的商业安全垫“部分自持、超前规划”等，有着稳健的基因，真的投资老手，拿着华宇城的商业规划图，估计就挪不开眼了。
聪明的人已经行动。
从7月底首开，华宇城2个月就销售破10亿，约500个家庭，都用手中的银行卡投了华宇城的票。
算下来，平均每天有8个家庭选择了华宇城，套均价约200万。
有首古着粤语歌“谁在黄金海岸，谁在烽烟彼岸。”
这里，大概率是地铁环线的黄金海岸。
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