用户5999269086947

《土地管理法》规定，禁止城市人购买农村宅基地修建别墅大院及私人会所，禁止农民将宅基地出售给城市人，农民私自将宅基地出售给城市人的属于非法买卖，相关部门不得为非法买卖的宅基地办理过户手续和相关产权证书。

首先、绝对不能建别墅大院和私人会所。

《土地管理法》规定的，禁止城市人购买农村宅基地修建别墅大院和私人会所。这条规定，2019年的中央一号文件把它规定为一条不能踩不能破的政策红线，批地肯定是不能批的，私自购买宅基地违规修建别墅大院，被强拆的可能性99%以上，希望想买宅基地建别墅的城市人不要冒风险，被强拆损失惨重。

其次、城市人购买农村房屋或者购买农村宅基地私自修建了住房怎么办。

这种情况法律是禁止的，但不在红线范围内，处理方式是多样化的。

对于城市人购买农村房屋的情况。一般来说不会被强拆，因为房屋属于私人合法财产，受法律保护，只是购买了，无法办理过户手续和产权证书，买来居住使用是没有多大影响的，但作为投资性购买肯定不会让你赚钱，遇征占拆迁只赔房屋不赔土地，不能新建、扩建、改建。

对于城市人购买农村宅基地私建普通住房的情况。只要修建的时候，没有人过问，没人阻止，修建好了，一般也不会被拆出，只是办不了相关手续和产权证。这种违规建筑的产生有多半责任是地方管理部门的监管不力产生的。

再次、城市人违规购买了农村宅基地怎么办。

城市人违规购买了农村宅基地，购买有房屋的宅基地，可以居住使用，也可以出租。对于购买了宅基地不能确权过户，又不能新建、扩建、改建的，购买人可以将违规购买的宅基地再次转让给本村集体经济组织内其他成员，政策是支持合法有偿转让的。

总之，城市人购买农村宅基地私建别墅大院和私人会馆的红线不能踩。阿洪认为，城市人购买农村宅基地作为居住养老，政策虽不支持但也没严格禁止，城市人购买农村宅基地作为投资性购买是有很大风险的，法律不允许，也绝对不会让你投资农村宅基地赚钱，农村宅基地本质是基本住房建设用地，不能当商品买卖。

阿洪168

首先，城市人购买农村的宅基地，这个假设不成立。因为农村的宅基地所有权归村集体，本村农民可以通过申请方式取得使用权。宅基地是一种农村共有的建设性用地，不可以买卖、出租和转让。即使本村村民之间，如果将申请来的宅基地转卖、出租或转让，那么也不再允许重新申请宅基地。根据政策规定，除了本村村民，是不可能获得本村宅基地使用权的，城市人在农村买宅基地建房，那是政策不允许的。农村集体和个人，都不得擅自出卖宅基地给城市人口。

但是，现实中，有不少城市人到农村购买房屋，以便在农村养老。在过去宅基地管理政策不够严格的情况下，这种行为没有被及时制止，但也没有受到首肯。不是说城市人口一律不得拥有农村宅基地使用权，而是只允许城市人口通过继承的方式取得农村房屋，并根据房地一体的原则，获得农村宅基地使用权。但是，除继承以外，国家禁止城市人口到农村购买住房，以避免其享受房地一体的政策，获得农村宅基地使用权。

有人主张，应该放开农村房屋的买卖，不应该只限制在本村村民之间。但是，要知道，农村的宅基地性质不同，不是城市商品房的商用土地，是不可以继承、买卖和转让的。如果放开农村房屋买卖，首先就要改变农村宅基地的性质，将免费申请改成购买，使农村宅基地的所有权由集体就成农民个人所有。但是，目前形式下，改变土地所有权的性质，几乎是不可能的。

所以，在大政策下，如果有城市人购买了农村宅基地，或者购买了农村的房屋，都属于无效的暗中交易。怎么办理？这个摆不到明面上，所谓办理，只是当事人之间通过签订协议，有人从中做保，一手交钱，一手交房，买房人可以在该房屋内居住。但是，由于买房人不具备农村宅基地使资格，该房屋无法办理产权转移，也无法获得批准重建，只能在没人干涉的情况下居住使用。而如果一旦遇到拆迁等政策性变化，那就难免引起原房主和新房主之间的矛盾。

齐东晏子

农村宅基地是与房屋不可分离的组成部分，它是指专门用于建造房屋的土地。就农村而言，农村宅基地就是一家一户的农村村民居住生活的庭院用地，通常情况下只有本村村民才可以申请农村宅基地，如果是其他村集体成员，或者是城镇居民，一般不允许申请农村宅基地。

依据现在法律和政策的相关规定，城镇居民是不能购买农村住房的。《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

不过虽然法律和政策明文规定，城镇居民不允许申请农村宅基地，也不能购买农村住房，但是在现实生活中，城镇居民购买农村住房的却大有人在。在正常情况下，如果城镇居民购买了农村住房，在买卖双方诚信守约的前提下，一般也无人干涉。

就是所买卖的房屋办理不了过户手续，实际上房屋的产权还属于卖房人的名下，买房人只是拥有不确定的使用权，而卖房的人将农村房屋卖了之后，就不得再向村集体申请使用宅基地。

为什么说城镇居民购买了农村的房屋拥有不确定的使用权呢？那是因为双方达成的房屋买卖合同，由于违反法律的强制性规定，合同一开始就无效，卖房的人可以随时要求确认买卖合同无效。

从相关实际案例来看，法律部门对于城镇居民到农村购买宅基地、农村房屋或“小产权房”，一直以来秉持着以认定合同无效为基本原则、以认定合同有效为例外的处理方式。

也就是说合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，即：卖房的人将卖房的钱款返还给买房的人，买房的人将所买的房屋返还给卖房的人；以认定合同有效为例外的处理方式，则是指卖房的人在要求合同无效的同时，买房的人也可以向卖房要求赔偿买房的损失，比如，投入装修的损失、房屋升值与原价差异造成的损失等等。

法律部门会根据诚实守信和公平合理的民法基本原则，作出综合性的判定，但不管怎样，买卖双方会返还因无效合同而取得的财产，所以说城镇居民购买农村房屋，取得的是不确定的使用权。

城镇居民购买农村房屋之后，到底能使用多久，得看买卖双方的心情，任何一方反悔，即便签订了合同也是无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，所以再次提醒，城镇居民不能购买农村房屋，可以去租。

农村一山货

一律从激活，搞活农村房屋产权，集体制走向个体私有产权，物权受法律保护，买卖双方自愿进行上市埸交易，促进私有物权的价质，改革集体转移到各户有房产证书，实行有登记发行房产证，保持个体私有权有商品房的价质作用，集体放权，保护村民有上市的交易空间，实行城乡一体化综治社会公平有价质，

手机用户50333923888

08年以前购买的新农村样板房的地，经省级以上部门批准的荒地改建筑用地。06年低以前盖好了主体，卫星班图上有。这样基本没问题！

蒙古族头饰

国家法律明确规定了农村的房屋不能出售给城镇居民，即使农民将房屋进行了转让，转让合同也是无效的。农民的房屋只能出售给农村集体组织内部的成员，而房屋的购买者也要满足一定的条件。

我国法律明确规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。此外，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因此，人民法院在审理案件的时候，如果法律对某类纠纷没有明确规定，应该查找国家政策对此有没有规定。国定政策有规定的，适用国家政策进行裁判，而不能根据法官个人的理解进行自由裁量。从司法实践上看，人民法院不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。一般农村私有房屋买卖合同是会被认定无效的。综上所述，我国现行法律禁止城镇居民购买农村房屋，涉案房屋买卖合同应属无效合同。

我国法律并没有禁止农村房屋的买卖，农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方存在两种情况：

本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。

已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准。尽管已有一处宅基地，但如无法定理由，也很难再申请到第二处宅基地。

已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。申请宅基地必须经过法律、法规规定的程序。因此，即使是售房行为发生在村民集体组织内部成员之间，也将难以进行。售房者首先要审查购房者的具体情况，这无疑是不现实的。

如果是村民集体组织外部成员申请宅基地建房，条件将更为严格。如果将这些规定适用于售房行为，购房者的资格待定，村民出售房屋将难上加难。

通过前述提到的法律、法规规定，不难看出，国家对宅基地申请是严格控制的，而上述规定并不涉及村民已按规定申请到宅基地并按审批手续建造房屋，但关系到在出售房屋问题上发生争议如何认定。看待这一问题，究其实质是如何认定宅基地的权利性质，以及宅基地上的权利与地上建筑物的权利关系。

村宅基地使用程序，申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。

乡(镇)人民政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。

村委会对申请人提交的《农村村民住宅用地与建设申请表》进行审查并签署意见，证明申请人的原住宅用地情况和家庭成员现居住情况，由负责人签字，同时加盖村民委员会公章，报乡(镇)人民政府审核。

乡(镇)人民政府在收到村委会上报的住宅建设用地申请材料后完成审核并现场确定规划用地范围，并报县国土资源局初审。县国土资源局对符合审批条件的上报县人民政府。

县人民政府批准用地的，由县国土资源局颁发《建设用地批准书》。

由国土资源所牵头协同乡镇政府人员根据《建设用地批准书》和《村镇建设工程规划许可证》到实地放样，划定范围，填写《放样记录卡》，放样参加人应当在《放样记录卡》上签字。放样后，用地申请人方能动工建设。新建、改建、扩建农村村民住宅，应当自房屋竣工验收合格之日起30个工作日内依法申请办理土地初始登记或者变更登记手续和房屋产权登记手续，领取土地使用权证书和房屋所有权证书。

办案实践中，宅基地转让纠纷主要包括：转让人或受让人不符合宅基地转让的条件而导致合同无效;转让而未经村委会批准而无效;被转让宅基地涉及拆迁等补偿问题而引发的纠纷，城镇居民购买农村住房等。

农村宅基地转让涉及的问题比较复杂，在进行宅基地转让的时候一定要慎重，避免因不了解相关政策而遭受不必要的损失。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。

可见我国法律虽然原则上规定一户只能拥有一处宅基地，但是考虑到继承等原因造成的宅基地拥有量不均衡的现状，还是有条件的认可宅基地的转让的。

恋坔

根据我国《土地管理法》第八条第二款规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由于农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。

在实际操作中，如果农村出卖人以此为由要求返宅基地房屋的话，法院是会支持的，但是也会相应要求原所有人返还对应的款项；如果买卖双方相安无事，且不涉及到土地征收的话，买受人还是可以继续居住的。但是一定要清楚，城镇居民购买农村宅基地房屋的行为是不受法律保护的，为了维护自身权益，建议双方友好协商，解决争议纠纷。

苗乡小百灵

分地区吧，我所在的城市，已经不能购买农村宅基地了，就算交易了，也不能过户了，只能以租赁的形式展开，但房本上的名字是不能更换的，这就导致了以后的纠纷，就算起诉至法院，也没有胜诉的希望，因为整个交易就不合法。如果还可以交易，最终看能不能过户，不要听中介的忽悠，一定要到当地的主管部门问清楚，按流程走。

不怕有我1988

没有假如。城市户口的人，不可以在农村购买宅基地，私下买卖，属违法行为。但可以继承父母在农村的房子，不可继承宅基地。

用户8188751516981

城市户口除非农村有祖宅，和农村户口的兄弟共建。否则是很难在农村买地建房，不是没人卖，而是土地不允许私人交易。就是买了也将面临违法买地，违规建房的麻烦。还是慎重点为佳。

關鍵字: 人买 \b三农 农村