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《土地管理法》規定，禁止城市人購買農村宅基地修建別墅大院及私人會所，禁止農民將宅基地出售給城市人，農民私自將宅基地出售給城市人的屬於非法買賣，相關部門不得為非法買賣的宅基地辦理過戶手續和相關產權證書。

首先、絕對不能建別墅大院和私人會所。

《土地管理法》規定的，禁止城市人購買農村宅基地修建別墅大院和私人會所。這條規定，2019年的中央一號文件把它規定為一條不能踩不能破的政策紅線，批地肯定是不能批的，私自購買宅基地違規修建別墅大院，被強拆的可能性99%以上，希望想買宅基地建別墅的城市人不要冒風險，被強拆損失慘重。

其次、城市人購買農村房屋或者購買農村宅基地私自修建了住房怎麼辦。

這種情況法律是禁止的，但不在紅線範圍內，處理方式是多樣化的。

對於城市人購買農村房屋的情況。一般來說不會被強拆，因為房屋屬於私人合法財產，受法律保護，只是購買了，無法辦理過戶手續和產權證書，買來居住使用是沒有多大影響的，但作為投資性購買肯定不會讓你賺錢，遇徵佔拆遷只賠房屋不賠土地，不能新建、擴建、改建。

對於城市人購買農村宅基地私建普通住房的情況。只要修建的時候，沒有人過問，沒人阻止，修建好了，一般也不會被拆出，只是辦不了相關手續和產權證。這種違規建築的產生有多半責任是地方管理部門的監管不力產生的。

再次、城市人違規購買了農村宅基地怎麼辦。

城市人違規購買了農村宅基地，購買有房屋的宅基地，可以居住使用，也可以出租。對於購買了宅基地不能確權過戶，又不能新建、擴建、改建的，購買人可以將違規購買的宅基地再次轉讓給本村集體經濟組織內其他成員，政策是支持合法有償轉讓的。

總之，城市人購買農村宅基地私建別墅大院和私人會館的紅線不能踩。阿洪認為，城市人購買農村宅基地作為居住養老，政策雖不支持但也沒嚴格禁止，城市人購買農村宅基地作為投資性購買是有很大風險的，法律不允許，也絕對不會讓你投資農村宅基地賺錢，農村宅基地本質是基本住房建設用地，不能當商品買賣。

阿洪168

首先，城市人購買農村的宅基地，這個假設不成立。因為農村的宅基地所有權歸村集體，本村農民可以通過申請方式取得使用權。宅基地是一種農村共有的建設性用地，不可以買賣、出租和轉讓。即使本村村民之間，如果將申請來的宅基地轉賣、出租或轉讓，那麼也不再允許重新申請宅基地。根據政策規定，除了本村村民，是不可能獲得本村宅基地使用權的，城市人在農村買宅基地建房，那是政策不允許的。農村集體和個人，都不得擅自出賣宅基地給城市人口。

但是，現實中，有不少城市人到農村購買房屋，以便在農村養老。在過去宅基地管理政策不夠嚴格的情況下，這種行為沒有被及時制止，但也沒有受到首肯。不是說城市人口一律不得擁有農村宅基地使用權，而是隻允許城市人口通過繼承的方式取得農村房屋，並根據房地一體的原則，獲得農村宅基地使用權。但是，除繼承以外，國家禁止城市人口到農村購買住房，以避免其享受房地一體的政策，獲得農村宅基地使用權。

有人主張，應該放開農村房屋的買賣，不應該只限制在本村村民之間。但是，要知道，農村的宅基地性質不同，不是城市商品房的商用土地，是不可以繼承、買賣和轉讓的。如果放開農村房屋買賣，首先就要改變農村宅基地的性質，將免費申請改成購買，使農村宅基地的所有權由集體就成農民個人所有。但是，目前形式下，改變土地所有權的性質，幾乎是不可能的。

所以，在大政策下，如果有城市人購買了農村宅基地，或者購買了農村的房屋，都屬於無效的暗中交易。怎麼辦理？這個擺不到明面上，所謂辦理，只是當事人之間通過簽訂協議，有人從中做保，一手交錢，一手交房，買房人可以在該房屋內居住。但是，由於買房人不具備農村宅基地使資格，該房屋無法辦理產權轉移，也無法獲得批准重建，只能在沒人干涉的情況下居住使用。而如果一旦遇到拆遷等政策性變化，那就難免引起原房主和新房主之間的矛盾。

齊東晏子

農村宅基地是與房屋不可分離的組成部分，它是指專門用於建造房屋的土地。就農村而言，農村宅基地就是一家一戶的農村村民居住生活的庭院用地，通常情況下只有本村村民才可以申請農村宅基地，如果是其他村集體成員，或者是城鎮居民，一般不允許申請農村宅基地。

依據現在法律和政策的相關規定，城鎮居民是不能購買農村住房的。《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》規定，宅基地是農村村民的基本居住保障，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈佔、買賣宅基地。

不過雖然法律和政策明文規定，城鎮居民不允許申請農村宅基地，也不能購買農村住房，但是在現實生活中，城鎮居民購買農村住房的卻大有人在。在正常情況下，如果城鎮居民購買了農村住房，在買賣雙方誠信守約的前提下，一般也無人干涉。

就是所買賣的房屋辦理不了過戶手續，實際上房屋的產權還屬於賣房人的名下，買房人只是擁有不確定的使用權，而賣房的人將農村房屋賣了之後，就不得再向村集體申請使用宅基地。

為什麼說城鎮居民購買了農村的房屋擁有不確定的使用權呢？那是因為雙方達成的房屋買賣合同，由於違反法律的強制性規定，合同一開始就無效，賣房的人可以隨時要求確認買賣合同無效。

從相關實際案例來看，法律部門對於城鎮居民到農村購買宅基地、農村房屋或“小產權房”，一直以來秉持著以認定合同無效為基本原則、以認定合同有效為例外的處理方式。

也就是說合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還，即：賣房的人將賣房的錢款返還給買房的人，買房的人將所買的房屋返還給賣房的人；以認定合同有效為例外的處理方式，則是指賣房的人在要求合同無效的同時，買房的人也可以向賣房要求賠償買房的損失，比如，投入裝修的損失、房屋升值與原價差異造成的損失等等。

法律部門會根據誠實守信和公平合理的民法基本原則，作出綜合性的判定，但不管怎樣，買賣雙方會返還因無效合同而取得的財產，所以說城鎮居民購買農村房屋，取得的是不確定的使用權。

城鎮居民購買農村房屋之後，到底能使用多久，得看買賣雙方的心情，任何一方反悔，即便籤訂了合同也是無效合同，因該合同取得的財產，應當予以返還，所以再次提醒，城鎮居民不能購買農村房屋，可以去租。

農村一山貨

一律從激活，搞活農村房屋產權，集體制走向個體私有產權，物權受法律保護，買賣雙方自願進行上市埸交易，促進私有物權的價質，改革集體轉移到各戶有房產證書，實行有登記發行房產證，保持個體私有權有商品房的價質作用，集體放權，保護村民有上市的交易空間，實行城鄉一體化綜治社會公平有價質，

手機用戶50333923888

08年以前購買的新農村樣板房的地，經省級以上部門批准的荒地改建築用地。06年低以前蓋好了主體，衛星班圖上有。這樣基本沒問題！

蒙古族頭飾

國家法律明確規定了農村的房屋不能出售給城鎮居民，即使農民將房屋進行了轉讓，轉讓合同也是無效的。農民的房屋只能出售給農村集體組織內部的成員，而房屋的購買者也要滿足一定的條件。

我國法律明確規定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。此外，民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規定，應該查找國家政策對此有沒有規定。國定政策有規定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據法官個人的理解進行自由裁量。從司法實踐上看，人民法院不支持城鎮居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農村私有房屋買賣合同是會被認定無效的。綜上所述，我國現行法律禁止城鎮居民購買農村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。

我國法律並沒有禁止農村房屋的買賣，農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：

本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標準。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批准的。

已有宅基地，但尚未達到國家規定的標準。儘管已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。

已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。

如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用於售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規規定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規定並不涉及村民已按規定申請到宅基地並按審批手續建造房屋，但關係到在出售房屋問題上發生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利性質，以及宅基地上的權利與地上建築物的權利關係。

村宅基地使用程序，申請人持申請材料向當地村委會提出書面用地申請。村委會應當在每一個季度集中申請材料，依法召開村委會或村民代表大會進行審議，並張榜公佈，在張榜公佈之日起15個工作日內本村村民未提出異議或者異議不成立的，上報給鄉鎮國土資源所初審。

鄉(鎮)人民政府組織國土資源所進行現場勘查和群眾調查，審查建房用地和建設申請條件，並製作勘查筆錄和審查意見書。

村委會對申請人提交的《農村村民住宅用地與建設申請表》進行審查並簽署意見，證明申請人的原住宅用地情況和家庭成員現居住情況，由負責人簽字，同時加蓋村民委員會公章，報鄉(鎮)人民政府審核。

鄉(鎮)人民政府在收到村委會上報的住宅建設用地申請材料後完成審核並現場確定規劃用地範圍，並報縣國土資源局初審。縣國土資源局對符合審批條件的上報縣人民政府。

縣人民政府批准用地的，由縣國土資源局頒發《建設用地批准書》。

由國土資源所牽頭協同鄉鎮政府人員根據《建設用地批准書》和《村鎮建設工程規劃許可證》到實地放樣，劃定範圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參加人應當在《放樣記錄卡》上簽字。放樣後，用地申請人方能動工建設。新建、改建、擴建農村村民住宅，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內依法申請辦理土地初始登記或者變更登記手續和房屋產權登記手續，領取土地使用權證書和房屋所有權證書。

辦案實踐中，宅基地轉讓糾紛主要包括：轉讓人或受讓人不符合宅基地轉讓的條件而導致合同無效;轉讓而未經村委會批准而無效;被轉讓宅基地涉及拆遷等補償問題而引發的糾紛，城鎮居民購買農村住房等。

農村宅基地轉讓涉及的問題比較複雜，在進行宅基地轉讓的時候一定要慎重，避免因不瞭解相關政策而遭受不必要的損失。

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。

農村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的，多餘的住宅應當轉讓。受讓住宅的村民必須符合申請宅基地的條件，並依照本辦法的規定辦理宅基地審批手續。

可見我國法律雖然原則上規定一戶只能擁有一處宅基地，但是考慮到繼承等原因造成的宅基地擁有量不均衡的現狀，還是有條件的認可宅基地的轉讓的。

戀坔

根據我國《土地管理法》第八條第二款規定，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有；2004年10月21日《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。由於農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律所禁止的，因此，城鎮居民購買農村房屋的合同因違反法律法規的強制性規定，應認定為無效。

在實際操作中，如果農村出賣人以此為由要求返宅基地房屋的話，法院是會支持的，但是也會相應要求原所有人返還對應的款項；如果買賣雙方相安無事，且不涉及到土地徵收的話，買受人還是可以繼續居住的。但是一定要清楚，城鎮居民購買農村宅基地房屋的行為是不受法律保護的，為了維護自身權益，建議雙方友好協商，解決爭議糾紛。

苗鄉小百靈

分地區吧，我所在的城市，已經不能購買農村宅基地了，就算交易了，也不能過戶了，只能以租賃的形式展開，但房本上的名字是不能更換的，這就導致了以後的糾紛，就算起訴至法院，也沒有勝訴的希望，因為整個交易就不合法。如果還可以交易，最終看能不能過戶，不要聽中介的忽悠，一定要到當地的主管部門問清楚，按流程走。

不怕有我1988

沒有假如。城市戶口的人，不可以在農村購買宅基地，私下買賣，屬違法行為。但可以繼承父母在農村的房子，不可繼承宅基地。

用戶8188751516981

城市戶口除非農村有祖宅，和農村戶口的兄弟共建。否則是很難在農村買地建房，不是沒人賣，而是土地不允許私人交易。就是買了也將面臨違法買地，違規建房的麻煩。還是慎重點為佳。

關鍵字: 人買 \b三農 農村