文｜舟樹人 編｜寧採塵
2019年——
6月12日，建發首入五象，拿地和五象湖D王做起了鄰居。
12月25日，建發再奪129.5畝五象湖地塊，再次坐上D王寶座。
最近，在城市的另一邊，建發央璽它大哥家裡又傳來喜訊！
建發入邕第一盤的建發璽院2期，亮相了……
豪宅大碗兒獨愛沙井？
2018年1月，建發初入剛進南寧。
本以為這位“廈門一哥”入邕，會以純改善的高端大盤開場（就是說你，遲來的建發央璽）。沒想到，建發竟然在冷門的沙井，拿了塊僅33畝的舊改地，著實讓人震驚。
要知道建發在全國各地，拿得出手的大項目，都是“壕氣沖天”的高端盤，怎麼剛進南寧，反而做起了剛需盤？
▲合肥建發雍龍府展示區
然而你大爺還是你大爺，建發璽院亮相初期，就靠著“網紅售樓部”的顏值，成功上位。
▲建發璽院的園林確實不賴
不僅顏值高，建發璽院1期也靠著幾棟小戶型，實現過開盤秒清，這給了建發璽院做2期，甚至3期的底氣。
下了血本的剛需盤
一般來說，剛需盤為了控制成本，開發商會能省則省：項目展示面草草了事，園林綠化不到位，立面用料也是滿滿廉價感。
而距離上次阿樹來建發璽院售樓部，已有大半年了，這次來的體驗感，依舊不減。
還沒進入大門，就看到工作人員在古風大門外打掃衛生，售樓部內之前打造的實景展示園林、水景和綠植也沒有停止維護。
▲項目工作人員對大門的維護很上心
▲園林水系裡有魚，可見經常換水
售姐說，阿樹所見的景觀，在交付後都會繼續沿用，對於一個賣了快一年的盤來說，這樣用心還是挺難得的。
值得吹一波的是，阿樹仔細一看，即將交付的1期樓棟，外立面用料挺有質感的，看起來優於大多數剛需樓盤。
▲1期即將交付樓棟的外立面
物業方面，建發璽院引進的是和央璽相同的物業，即自家的怡家園物業，業主表示有被爽到。
阿樹只能說，建發敢在沙井下這麼大血本建房子，實在是讓人佩服，這大概就是項目能俘獲這麼多人“芳心”的原因吧。
地段勸退“圈外人”
建發璽院剛面世時，很多購房者對ta又愛又恨，恨的就是他的地段。
有些人在南寧生活了大半輩子，也沒去過幾次沙井。客觀來說，沙井是挺偏的。
▲沙井距離南寧地理中心6.8公里
講到區位圖時，售姐向阿樹描繪了一幅美好藍圖——通過周邊的快速路和橋樑，業主25分鐘之內，就能驅車前往南寧的各個角落。
阿樹驚了，做區位圖的人是午夜飆車狂嗎？
阿樹踩盤的時間不是上班高峰期，從南湖加油站直接開車去項目，走白沙大道也花了半小時，這個通勤時間，就已經把沙井圈外的購房者拒之門外了。
售姐還熱情地對阿樹說：“項目周邊有紅星美凱龍（在建）、華南城奧特萊斯等商業；三公里外有江南區人民醫院；學校有六一學校啦，五一西路學校啦，項目還自帶幼兒園，可方便啦！”
▲建了好久的紅星美凱龍還在施工中
阿樹品了品，那幾個商業配套的實用性並不高，有誰會整天去美凱龍買傢俱？有誰會整天去買打折品牌服飾穿？如果沙井能爭取到地鐵、名校等配套，來得還更實際些。
再看看項目周邊的城市界面。
毫不忌諱的說，建發璽院周邊確實是城中村，面積挺大，短期內也不會拆除，講真，挺影響居住舒適度。
▲項目周邊有很多低矮的民房和廠房
但換個角度想，業主大多是常住沙井的地緣客，而周邊的城中村也存在多年了，吃喝玩樂等最基礎的生活配套應有盡有，適應周邊環境之後，倒也能過得挺愜意。
你的戶型“超剛”了
建發璽院1期的小戶型嚐到甜頭之後，往後的產品似乎就找到了“討好購房者”的方向。
▲建發璽院2期樓盤檔案
2期更專注做剛需客喜歡的小戶型，放棄了110㎡以上的產品，面積段固定在75-105㎡之間。
其中3個戶型為N+1房設計，定價在9000元/㎡起，主力價格一萬，毛坯交付，上車門檻更低，性價比更高。
▲2+1房2廳2衛75㎡戶型圖
首先看75㎡戶型。
該戶型為2+1房2廳2衛設計（陽光房全贈送）。客廳開間3.2m，次臥開間2.3m，只能滿足正常的生活需求，迎面就是一股濃濃的剛需味兒，但多送一個綠化陽臺，也算彌補了房間尺度過小的不足。
優點：贈送的綠化陽臺比次臥還大，可以把綠化陽臺裝成陽光臥室，把次臥當書房；客廳外的陽臺進深有2.15m，比較有空間感；2個陽臺和主臥飄窗，都能看社區園林。
缺點：次臥實在是太小了，床只能靠窗邊放，但次臥窗外又留了空調外機的位置，到時候空調的噪音可能會影響到室內。
▲3房2廳1衛80㎡戶型
其次是80㎡戶型。
這個戶型就是實打實的3房2廳1衛了。整體比較方正，各個房間的佈局也相對合理一些，但北面竟然有個天井，這是個什麼操作？
優點：主臥和陽臺直面2期園林；連廊陽臺超大，放下洗衣機和洗漱臺完全不在話下，沒有主衛的話，也能緩解一家3口人一大早搶著洗漱的尷尬。
缺點：北面有個結構板做成的“天井”，不能私自徵用，而且儲物間門口還有轉角，做臥室會很不舒適，還不如75㎡戶型送的綠化陽臺香。
▲3+1房2廳2衛95㎡戶型
再者是95㎡戶型。
95㎡能做到3+1房，在市面上還是挺少有的，而且西邊套的綠化陽臺還能看到1期的園林山水，週末可以擺張茶几，和親朋好友坐下來觀景談天，挺愜意。
優點：“千呼萬喚始出來，我有南北雙陽臺”；樓棟位置既能看到園林，南方又有樓棟擋住了城中村的面貌，屬於比較有詩意的戶型。
缺點：儲物間依然很小很雞肋；公衛做在主臥對面，不僅乾溼不分離，兩個門對沖也不太合理；做出4間房，餐廳面積卻沒有太大變化，如果家裡人口多，用餐就會犯難了。
▲3+1房2廳2衛105㎡戶型
最後是105㎡戶型。
作為小戶型裡挑出的大戶型，不僅帶了些改善設計在裡面，房間的佈局和尺度也都比較合理，如果上面3個戶型沒過及格線，這個戶型可以打70分。
優點：這次客餐廚和臥室區分離得一清二楚；兩個次臥的面積也達到了舒適居住的標準；客廳開間甚至做到了120+㎡戶型才有的3.8米，終於給2期的產品爭回了些面子。
缺點：北面的陽臺並非正對著餐廳，這點比較可惜，而且餐廳後面的陽臺，無論改成書房還是客房都會很尷尬，沒有私密性，用來放洗衣機晾衣服，又覺得有些浪費。
客觀的總結一下：
既然建發璽院2期要做沙井的“剛需王”，那小戶型在舒適度上做出些妥協，也合情合理。
可是阿樹認為，上面的產品想要配得上項目超美的大門和園林，內部設計應該做得更走心才是。
有城府的第1盤，收割一波好感
懷著野心來沙井嚐鮮的房企，有萬科、碧桂園、綠地這種咖位的，也有榮和這種本地龍頭。
回顧各家的品牌佔位，阿樹認為，建發是最有想法的。
沙井雖然是個剛需區位，但前期進場的房企們，按部就班的照著剛需思維來定位開發，沒有形成差異化。
反觀建發，剛進南寧沒去五象搶地；而是先放下身段，在沙井起了個“剛需豪宅”，既打響了名號，又收穫了銷量，非常有城府。
這幾天，2020中國房地產百強企業出爐，阿樹驚奇的發現，上一年還排在39名的建發，今年竟然不在榜上，這也太扯了。
有傳聞稱，研究組做的這個百強榜太水，建發是良心國企，公道自在人心，瀟灑“退群”又如何？
也有人說，建發更專注做品質，與世無爭。不管怎樣，對待建發璽院這個剛需盤，建發的表現可圈可點，阿樹真心敬佩。
總的來說，建發璽院1期叫好又叫座，2期在產品定位上更精準了，希望交付時也能繼續保持水準。
不diss沙井不行嗎？
阿樹身為土生土長的南寧人，熱愛南寧的每一塊土地，沙井也不例外。
但是隻要文章裡提到沙井，就會有一些diss：有說沙井偏的；有說沙井村的；有說沙井配不上好房子的……
沙井真有那麼不堪嗎？
對於能力偏弱者，沙井上車成本低，是紮根南寧的好地方。
對於地緣客戶，自家的舊房子敵不過時間洗禮，想換個新房子住有何不可。
對於周邊上班族，不在沙井買房，難道在仙葫買房嗎？
想要養老、想要清淨，沙井甚至還有一線江景……
有居民，就有居住需求，沙井大大小小數十個盤，雖然不是逢開必爆，但最後也能賣得七七八八。
另外，ZF也沒有遺忘沙井。
“未來的的四大副中心之一”、“濱水宜居城市新區”，“新會展中心所在地”……
雖然這些宏偉的計劃也不知何時能實現，但也給了沙井人民越過越好的希望。
每塊土地都值得被溫柔對待，diss沙井的人，我勸你善良。
@鑑語：品牌有辨識度，很懂剛需的袖珍盤
沙井很挑人，適合它懷抱中的有緣人，適合想買單價不過萬的房子的人。
雖然目前有點偏，但生態、路網條件挺好的，不求短期逆襲，但宜居指數未來會穩步提升。
建發璽院二期延續了一期“後現代皇宮”的風格，園林和售樓部很養眼。購房者可以衝著品牌上車，且戶型比一期更剛，門檻更低。
但二期只有17畝，加上一期的的33畝，整體規模較小，不喜勿噴。
—end—
獨家法律顧問：文鰩地產律師團隊
閱讀更多 扒房 的文章
