年关长假加新冠疫情，2020开年便启动了“Hard”模式。刚刚三十而立的90后“新生代”业主们扛过了催婚催生，熬住了经济寒冬，躲过了狡猾而残忍的新冠病毒，本以为可以在复产复工的号召声中重整旗鼓为全面实现小康社会而冲刺，却在银行不免贷而“二房东”们苦苦恳求免租声中堪堪刹住了脚步。一方面，租客们因为国家及地方交通管制措施的限制不能如期返回工作所在城市，房间空置，与长租公寓平台的租约却必须照常履行；另一方面，长租公寓运营企业因各地社区人员控制及小区封闭措施无法开展经营而向业主方争取一定期限（1-3月不等）给予房租减免；更有长租公寓平台裁员、降薪消息频传，各方主体不禁问道：“租金都去哪儿了？”
2月18日，深圳市政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局发布《关于开展相关排查工作的通知》，要求尽快对某头部长租公寓平台开展排查工作，全面了解该长租公寓运营企业以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。“租金贷”再一次浮现在群众视野中。
一、长租公寓+金融模式
2016年国务院印发《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，提出“建立购房与租房并举的城镇住房制度”以来，关于增加土地供给、发展租赁企业、规范中介服务等各个方面出台相应的政策引导与支持，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》还进一步鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。国务院住建部、发改委等各级机关接连发文对住房租赁市场加以规范、支持和引导，可以说，在国家重拳管制房价上涨、炒房的宏观背景下，住房租赁市场是房地产全行业产业链中唯一被政策“照拂”的部分，逆势增长的空间直接促进了长租公寓市场的发展。
在梳理长租公寓市场现状的过程中，我们发现，相较于地产巨头企业直接经营居多的集中式长租公寓模式，分散式长租公寓运营企业（本文主要讨论此种分散式长租公寓管理运营模式，后文统称“运营企业”）因其“业主端收房——统一装修配置——聚集房源市场提升租赁效率——提供增值衍生服务——获取收益”的盈利模式而有更加迫切的融资需求。
“租金贷”作为一种融资创新也逐步走入人们的视野。“租金贷”又称为“信用租房”，主要指租客向第三方金融机构或个体网络借贷（P2P网络借贷）平台申请信用贷款，放贷机构一次性将一年租金的资金放款给运营企业，租客按月付租金，每月向贷款机构还贷的服务。
2017-2018年间，“租金贷”主要以金融机构一次性向运营企业发放全年租金的业务模式使得运营企业能够在较短的时间实现大额的资金充盈，在理想且健康的金融及商业模式下，此种金融产品能够分担运营企业在收房、装配阶段的空置成本和金融风险，结合政策扶持的宏观背景，“租金贷”不失为一种促进产业链资金融通、调节行业金融风险的优秀金融产品。
然而，分散式长租公寓的盈利模式中，聚集房源市场信息、提升租赁效率是成本→利润转化的关键节点，在存量空置房源较为固定的前提下，长租公寓运营企业必须快速“跑马圈地”，抢占市场份额。此时，从金融机构“预先”回笼的资金则被迅速地投入到了下一轮的收房中。为了能在市场中抢占先机，各家企业不惜“同台竞价”“豪掷千金”增持空置房源，不仅业主哭笑不得，企业也直接陷入了不同程度的公关、财务危机。
二、“租金贷”模式解读及潜在风险
（一）“租金贷”模式解读
“租金贷”业务具体包括如下几个步骤：第一，长租公寓运营企业作为委托代理人与物业业主签订《资产管理服务合同》，代理物业业主运营管理房屋资产；第二，房屋承租人签订《房屋租赁合同》并缴纳押金和租金，同时与金融机构办理“租金贷”业务，与放贷机构签订相应的《贷款合同》；第三，放贷机构将按照合同约定向长租公寓运营企业一次性支付承租人剩余全部应付租金和服务费；第四，长租公寓运营企业以及承租人将按照各自合同约定分别向物业业主分期支付租金、向放贷机构分期偿还贷款。
从表面看，运用这种模式：对房屋产权人（最初房东）而言，不论房屋是否出租顺利，都可以获得稳定的租金收益；对租客而言，每月零利率向小贷公司还款，形式上和支付租金没有两样，并未增加负担。对于长租公司而言，可以一次性获得全年的租金，有利于公司开疆辟土，承接更多的房源，借鸡生蛋。
（二）“租金贷”主要潜在风险
1.金融风险：首先，贷款以成千上万的租客名义申请，实际用款人是运营企业，租房押金及租金以信用担保形式发放，即便金融机构、平台企业为促进资金循环而降息、免息，甚至混用“信用租房”的概念模糊贷款形式，其本质仍然是运营企业基于租客信用申请贷款，并将该金额分期支付给业主，即，将风险从自身剥离，分散到租客和物业业主身上。其次，资金沉淀与期限错配仅仅是“租金贷”的第一重风险。当利用错配期限实现的资金沉淀遭遇资金违规挪用与自融资金混用，相当于在此前多头（租客、业主、运营企业、放贷机构）双层（租赁关系、借贷关系）的资金链条中添加了更多风险点，一旦某个环节出现问题，资金链将直接断裂。
2.“租金贷”模式中隐藏的法律风险则主要体现在因上述资金链断裂情形导致的债权追索困难以及双层法律关系下的维权困难。由于借贷法律关系的合同双方为放贷机构与租客，而租赁关系的合同双方为租客与运营企业/运营企业与业主的转租关系，一旦放贷机构或运营企业“跑路”，将出现业主未收到房租而清退租客，租客无房可住但必须继续承担贷款的情形。在这种情况下，租客与业主均无法直接基于租赁合同主张权利，面临实操层面的维权困难。同时，由于“租金贷”业务往往是通过嵌入运营企业的网页或客户端形式进行宣传，部分运营企业在设计房屋租赁合同时，在没有明确进行风险告知的情况下为租户办理“租金贷”，部分运营企业以押金减免、贷款利息优惠等方式宣传“租金贷”，从商业目的出发，消费贷款的优惠无可厚非，也并不当然触及法律法规的禁止性规定，但在商业运营过程中，部分运营企业以“房租月付”“信用租房”为概念，模糊化处理“贷款”的表述，导致租客混淆“支付房租”与“贷款支付全年租金”的概念，租客没有形成借贷关系的本意，但经由网络签约的形式已经事实上与放贷机构达成借贷关系。在这种情形下，租客以为解除租赁关系后自然解除租金的支付关系，此种情况极易导致租客的信用评价受到不利影响。
3.我们注意到“租金贷”模式产生的法律纠纷情形主要集中于：（1）租客未到期解除租赁关系，但无法相应解除借贷关系所导致的还款责任，以及因放贷机构主张权利而相应承担的诉讼费用；（2）长租公寓运营企业出现经营困难，无法到期向物业业主支付租金，业主与租客就物业使用权产生的纠纷；（3）运营企业对资金池管理经营不利（资金用途不明、个人资金与公司资金混同）导致资金链断裂而产生的投资纠纷；（4）极少部分运营企业涉及违法签订合同、非法挪用资金的行政、刑事责任。
（三）风险触发，“长租公寓+租金贷”进入优胜劣汰期
根据各大媒体及公开信息的不完全统计，从2017年至目前共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营。在2019年53家出现问题的长租公寓中，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
追踪部分资金链断裂的运营企业的运营轨迹，不难看出，盲目扩张，“高进低出”这些表象原因的背后，长租公寓企业过度依赖“租金贷”所形成的“资金池”、高杠杆导致经营模式抗风险能力差、资金链脆弱才是行业频频“暴雷”的真正主要原因。
继青客公寓后第二家美股上市的蛋壳公寓在其招股书中显示，2019年1月至9月，公司通过租金贷模式获取的租金预付款，占公司租金收入的80%，在2017年和2018年，这一比例高达90%和88%。2月18日深圳市政法委《关于开展相关排查工作的通知》一经发出，蛋壳公寓股价应声暴跌，作为行业“头部”企业，尚且在危机中难保安稳，长租公寓对“租金贷”模式的依赖可见端倪。
三、重拳出击，监管措施并没有迟到
好在乱象之后，必有重拳，自2019年6月以来，各机关在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起。2019年12月13日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《整顿意见》）。此举显示，长租公寓的危机频繁爆发，已经引起相关部门的高度重视，同时各地也纷纷出台或酝酿相应监管措施和细则规范，响应《整顿意见》。
《整顿意见》中明确指出了住房租赁市场当前乱象：“房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等”，同时提出管控租赁金融业务与加强租赁企业监管的具体要求和措施。我们梳理了以下关于租赁贷款、住房租赁企业的具体要求：
（一）租赁贷款（租金贷）的七道安全锁
1.主合同备案：经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同，应当即时办理网签备案。
2.贷款担保：住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款。
3.贷前审查：做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资额度。
4.贷款期限：以经网签备案的住房租赁合同为依据，按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
5.贷后管理：严格审查贷款用途，防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。
6.贷款选择权：住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。
7.信息披露：住房和城乡建设部门应当通过提供数据接口等方式，向金融机构提供住房租赁合同网签备案信息查询服务。加强住房和城乡建设部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。
（二）住房租赁企业的五指山
1.租金监管账户：指导住房租赁企业（特别是采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业）在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；
2.租金贷占比严控30%红线：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位；
3.合理运营，防治无序扩张：对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业，可采取约谈告诫、暂停网签备案、发布风险提示、依法依规查处等方式，防范化解风险；
4.规范资金池：涉及违规建立资金池等影响金融秩序的，各相关监管部门按照职责，加强日常监测和违法违规行为查处；
5.其他违法违规行为：涉及无照经营、实施价格违法行为、实施垄断协议和滥用市场支配地位行为的，由市场监管部门依法查处；涉及违反治安管理和犯罪的，由公安机关依法查处。
四、疫情可控、风波可定、掐住了“租金贷”这一命门，长租公寓行业还能否涅槃重生？
农历庚子年来的比往年都要早一些，元旦过后，陆续有多名与长租公寓运营企业签约的业主投诉打款不及时，节后恢复正常付租计划的承诺还没落地便被突如其来的疫情打碎。疫情之中，经济社会都以0.5倍速静默前行，不论各家长租公寓运营企业经营决策如何，年前抄底收房遭遇高空置率也好，控制杠杆、“低进高出”、“短收长付”谨慎经营也罢，都多少免不了面对租客无法返程被迫解约、空置房屋因小区管控无法带看、费用逾期租客无法清退、新签约租客无法入住导致解约、管理服务增值服务无法提供被迫减免服务费用等损失。“租金贷”从严管控，就行业规范发展而言无疑是一剂苦口良药，可对于长租公寓运营企业们，凛冬还在延续……（律师助理王婧宇对本文亦有贡献）
作者：辛小天律师/北京德和衡律师事务所
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