文丨王慕之
没有一个冬天不可以过去。但深圳的中小型制造业企业现在依然感到阵阵寒意。
最近和一位在深圳做外贸的朋友聊天，他明显感觉到，这两年深圳搬迁和关闭的工厂前仆后继，不知凡几。尤其在龙华、沙井一带，很多几千人的工厂一下子就人去楼空了，一扇扇敞开着的窗户就像一只只了无生气的黑洞。
有些街道的商铺空了一大半，菜市场关门了、小饭馆关门了、麻将室关门了，到处都贴着红通通的“旺铺转让”，街道上一片萧条景象。
2019年下半年之后，深圳经济骤然失速。前三季度深圳的GDP增速相较18年同期下滑了1.5个百分点，规模以上工业增加值的增速更是暴降了3个百分点。上半年“深圳威武”的欢呼突然变调，变成了“深圳怎么了”的惊呼。
01：深圳的人口到底多了还是少了？
从直观的感受来看，深圳这几年的外来人口急剧减少。
官方公布的数据，深圳这几年的常住人口却呈现持续流入的强劲态势。2015年-2018年，深圳的常住人口增量分别为59.98万人、52.97万人、62万人、49.83万人。
那么深圳的人口到底是多了还是少了？
官方的数据和直观的感受看似矛盾，但实际上都没有错。官方统计的是常住人口，深圳是最先大幅降低人才落户门槛的一线城市，深圳前几年出台的政策，将纯学历型人才落户门槛放宽至大专及以上，对人才入户量不设指标数量上限，人才落户条件之宽松程度堪比诸多二三线城市，这是深圳常住人口大幅增长的重要原因。
而直观感受得到的，则是深圳大量中小制造业企业外迁之后所导致的流动人口锐减的景象。
深圳的发迹，得益于在上世纪80年代起利用毗邻香港、土地和人工成本低等优势，进入“三来一补”（来料加工、来样加工、来件装配和补偿贸易）的加工制造快车道。在过去很长一段时间内，“三来一补”一直是深圳最重要的产业来源。
随着深圳城市更新步伐的加快以及综合经营成本的不断攀升，近年来深圳的“三来一补”企业、中小型制造业企业甚至像华为、中兴、比亚迪这样的龙头企业，都开始将生产制造环节陆续迁出深圳。
根据《深圳市2018年中小企业发展情况的专项工作报告》，2018年，深圳有91家规模以上工业企业外迁，约占规模以上工业企业总数的1.1%。此外，近三年外迁的192家企业中，电子信息制造企业共27家，占全部外迁企业的37.5%。
2019前三季度，深圳全市规模以上工业增加值仅增长5.3%，民间投资则仅增长3.0%。与2018年同期相比，民间投资增速下滑了8.7个百分点。
企业外迁，民间投资下滑，随之而来的，自然是人口的流失。
02：不断攀高的写字楼空置率令人担忧
戴德梁行不久前发布的《2019年深圳房地产市场回顾及2020年展望》报告指出，多样化的物业载体分流了深圳甲级写字楼需求，重压之下租金仍有调整空间。
2019年深圳甲级写字楼新增供应53.56万平方米，但全年累计吸纳量仅10.17万平方米，不及上年的1/4，空置率则在新供应以及需求疲软的影响下同比上涨6.33个百分点至22.04%。
尤其是在前海片区，沿着前湾一路向西，道路两旁的建筑拔地而起。虽然重磅利好不断加身，但前海片区目前还是一个“大工地”，此前有媒体报道称，前海片区甲级写字楼的空置率甚至高达60%以上，虽然其后政府不断辟谣否认，但前海写字楼空置率高却是不争的事实。
一般而言，空置率保持在10%以下尚属正常，超过20%就显得不太正常了。这也使得深圳写字楼市场引发了广泛关注。深圳也是一线城市之中写字楼空置率最高的城市。此前火爆的P2P清退离场被认为是首要的原因。
为应对市场需求的萎靡，不少业主已经不断调整租金及租赁策略。2019年末全市甲级写字楼租金连续四个季度环比回落至每月每平方米242.53元，同比降低12.3%。
而戴德梁行的统计数据显示，未来5年深圳有望迎来853万平方米的甲级写字楼供应，仅2020年有望投入使用的供应就达178万平方米。
在相对低迷的经济环境下，面对高昂的租赁成本压力，中小企业扩张谨慎，甚至出走，深圳写字楼的空置率也必将继续承压。
03：深圳无惧调整的底气
流动人口的锐减以及写字楼空置率的攀升，所反映出来的是：深圳当前正处于新旧动能转换的窗口期。
但深圳无需担忧。
在短短四十年的发展史上，虽然深圳曾多次进入周期性的发展低谷，但每次都能成功突围，深圳从来不曾被抛弃过。
12月18日下午四点，深圳举行了一场面向全球的招商大会。在这场大会上，深圳市委书记
化身“招商专员”向海内外优秀企业推介深圳，在演讲中，他表示，“对深圳的过去充满自豪，对深圳的未来满怀自信！”
他对深圳的这份自豪和自信，来源于四个方面：
来源于深圳是一座改革不停顿、开放不止步的城市；
来源于深圳是一座勇于创新、善于创新的城市；
来源于深圳是一座海纳百川、开放包容的城市；
来源于深圳是一座不断提升、不断完善的城市。
深圳曾在“三来一补”产业还很吃香时，就主动打破路径依赖，率先转型升级，探索发展高新技术产业。目前深圳各类创新载体达2260家，PCT国际专利申请量常年保持在全国的34.8%以上、连续16年居全国城市首位，2019年国家高新技术企业预计达到了令人恐怖的1.7万家。
深圳尊重知识、尊重人才、尊重企业家的氛围也是其他城市所难以比拟的。深圳只有1997平方公里的土地，但当天深圳就一次推出了30平方公里产业用地面向全球招商，当天的签约额就超过5600亿元，展示出这座城市强劲的发展前景。
这就是深圳无惧调整的底气。
深圳2019年全年数据尚未公布，从前三季度的数据来看，虽然增速出现下滑，但从深圳先进制造业占工业比重、现代服务业占服务业比重均超过70%，深圳规上工业企业利润总额增长18.5%这些数据来看，深圳经济发展展现出来的是较强的韧性，呈现出高质量发展的态势，未来的深圳有望率先走出一条高质量可持续发展之路。
閱讀更多 城市論劍 的文章
