未来经济不景气，商办市场值得投资吗？

01 疫情对商办市场有何影响？

受疫情影响，前两个月深圳住宅市场非常凄凉，一手楼出现2018年以来的第一次零供应和零成交，但上周太子湾湾玺连续两次开盘售罄，也逐渐打开了投资市场。

虽然疫情大大影响了服务业、旅游和酒店行业等，但对主要需求驱动行业(TMT、金融业和专业服务业)的影响较小，甚至可能刺激某些科技类企业的办公租赁需求的加速增长，如在线游戏和教育、企业在线办公服务等。

而深圳的TMT和金融机构布局较多，这些企业正是深圳写字楼市场的主力租户，相对稳定和良好的产业结构决定了疫情对写字楼市场长期发展趋势影响较小。未来，粤港澳大湾区发展将日趋成熟，区域内的投资机会也将吸引更多企业和投资机构的进驻。在政策利好及产业发展等积极作用推动下，深圳市写字楼市场或将迎来转机。

另外住宅和公寓产品类价格已经逐步高于写字楼价格，商办市场机会较大。

（深圳写字楼价格，数据来源：链家网）

02、 谁最热衷投资深圳写字楼？

据高力国际的数据表明，2019年写字楼和零售是最受投资者欢迎的投资板块，分别占了成交总量的60%和25%。另外随着大湾区的融合，港人将在工作和生活各个方面获得更加多同等的福利待遇，香港企业及投资者将加大向大湾区内陆城市扩张，尤其深圳深受港人欢迎。

03、选择写字楼必须注意哪些因素？

写字楼的租赁群体几乎都是企业类型，租赁客群数量本身较少，并且产业聚集效应明显，缺乏产业规划的单一写字楼通常难成气候。其企业所面对的人群均为办公人群，交通便利性也是挑选写字楼投资项目中的重点考量因素。

前海区域占据全国高位，打造全球金融大城，对标美国曼哈顿，无论是体量、交通、配套还是世界500强企业入驻情况来看，前海都是未来深圳最具商务集群效应的板块。（详细规划见文末）

前海四大在售楼盘该怎么选？

我上周刚看完前海在售的写字楼，虽然是疫情期间但去现场看房的人真是不少。

前海目前有4个在售写字楼项目：卓越前海壹号、华润前海大厦、恒裕前海金融中心、世茂前海中心（以下分别简称“卓越、华润、恒裕、世茂”）。

我们主要从以下几个方面来看：①交通②周边配套③周边租房④硬件条件⑤物业管理⑥产品设计（含景观）

01、交通和地理位置

恒裕、华润、卓越都处在前海桂湾片区——未来的国际创新金融区，区域配套都是共享的，主要差异在于交通和自身条件。

华润和卓越位置非常靠近，交通比较发达，附近有3个站三条线，从近到远排序：桂湾站（5号线）、鲤鱼门站（1号线）、前海湾站（1、5、11号线），两个项目都紧邻两条双主干道：梦海大道、听海大道，另外还有桂湾五路。

恒裕（QFC）位于桂湾片区临海首排的中间位置，北面是国际会议中心和剧院，南面是博物馆，西侧是演艺公园，东侧是规划的空中花园连廊，完全一线海景，未来将会是前海的市政地标，认知度相当高。

（华润、卓越、恒裕区位关系图）

桂湾目前有前海交易广场、鸿荣源、汇丰银行华南总部和深圳地铁等大项目，以及前海交通枢纽，无论是产业聚集性还是交通都有绝对的优势。华润和卓越的地下商场未来也会通往前海湾站。

（华润、卓越、恒裕周边道路系统）

世茂处于妈湾区，妈湾主要定位为现代物流业，在世茂西向有500多万方都是招商局物流园，所以档次上不如桂湾的商务中心区来的高档和纯粹。它周边的几栋写字楼，顺丰和信利康大厦都是物流行业或上下游供应链的企业。

世茂交通不错，地下商业连接5号线铁路公园站，距离9号线怡海站大约900米。

02、周边租房供应

华润配套有1栋高端公寓悦玺，卓越也有2栋高端公寓，1-3房都能满足，租金在10000-40000元/月之间不等，不同户型不同价格。恒裕有300㎡左右的超级大宅，对标CEO级别的住房需求也完全满足。而与世茂临近的9号线荔湾站周边有很多住宅可供选择，泛海拉菲花园和佳兆业前海广场都能满足，租金大概是6000-9000元/月不等，主要是2-3房。

03、周边商业配套

卓越自带约5.3万m²商业叫“卓越INTOWN”，据了解，星巴克、交通银行、上海银行、玉山银行 (台湾)等品牌今年会相继入驻。

8万㎡的华润前海万象，以各种中西餐饮和潮牌为主，地下商场全部打通，连接5号线桂湾站A出口，畅通无阻，预计今年下半年开业。

距离2-3公里之外还有一个宝安滨海文化公园，总面积为27.61公顷，包含大型市政公园、 湾区之光、湾区之声等娱乐设施，一期由华侨城地产来操盘。

恒裕自身带有约2.4万㎡的配套商业，但目前还在招商中，另外恒裕靠近前海枢纽，也更靠近宝安滨海文化公园（临海站），未来配套也不是问题。

世茂自身商业体量有4万㎡，由专业招商公司运营，负二楼目前已经入驻的有麦当劳、肯德基，古德菲力健身等，旁边还有全家等便利店已经投入使用，基本需求还是可以满足的。

目前来讲，4个项目都只有最简单的基本配套，而华润和卓越的商业基本是连通的，总共有约13万方，比较容易形成商业氛围，而前海交通枢纽中心也有商业规划，但是距离投入使用还有很长时间。

04、物业服务

其实四家的物业都不错，卓越、华润和世茂都是自己的物业公司，开发商自己运营会更好，毕竟为了更好的销售肯定要做好物业。恒裕则选择的是五大行之一的世邦魏理仕，大公司肯定也不错。

但从我看房的被接待过程来看，华润物业让人感觉最尊贵，卓越感觉最温馨。因为华润会给你开车门，除了置业顾问，全程有贴身物业服务；而卓越对于去看楼的都会赠送一个手信：口罩和维C片。其他两个看房过程感觉一般。

物业费也差不多，含空调，除了卓越的相对便宜，30元/月/㎡，其他含空调大约都是40元左右。（具体指标可见下文）

05、产品设计、景观和价格

（四个在售写字楼楼高）

（四个在售写字楼首层大堂高度）

1、卓越前海壹号

销售信息：

卓越目前在售的写字楼T1栋，4-41层是给政府使用，42-59在售，只有42楼分4个单位散售，其他楼层都是整层销售，均价8.5-9.8万/㎡。

T1栋亮点：

1、 大堂层高创片区新高，最高达31m，非常大气，斥资1个亿打造；

2、 品质高，片区内最快的电梯8m/s的速度，用材用料都很好；

3、 除了带VIP专梯和VIP盥洗室，另外在1栋楼顶还有直升机停机坪。

4、 每个分割的户型有下水，可以单独设立洗手间。

5、 高区景观非常好，可以看到海景，但也有部分遮挡。

6、 柱距宽，14-16米的超宽柱距，方正实用，实用率大约62%。

劣势：

核心筒的墙面石材选用的深色系，本来电梯厅就没有自然采光，加上深色系墙面，非常压抑。其次，停车场的档次一般，色系、灯光的设计都不如恒裕的感觉温馨和明亮。

2、华润前海中心

华润前海大厦是集甲级写字楼、购物中心、精品公寓、酒店等业态于一体的商业综合体项目。T1、T2、T5都是写字楼，T3栋是酒店，T4栋是公寓。

销售信息：

目前在售的是T5栋写字楼中高楼层（16-19f/21-25f/26-33f），均价8.7万元/㎡，主力面积在141-287㎡。若按照实用率60%计算，单价大概在14.5万/㎡左右。

入驻信息：据介绍，华润T1栋由前海人寿持有，T2栋已经被中信集团旗下中信保诚基金公司整栋购买。

T5栋写字楼亮点：

1、 公共部分装修风格简洁明朗，石材以米白色为主；

2、 产权面积比较小，跟其他三个项目对比，最小的产权面积可以做到155㎡，使用更灵活，但是必须三个单元一起购买，具体划分方法如下图所示；

（左右对称，大概两种面积段：589.61㎡和575.58㎡，每个楼层段面积略有差异）

（16-19楼层平面图）

3、 公共空间用材有质感，且装修简洁大方，承重柱紧贴幕墙，比较节约空间。

劣势：

没有什么景观，而且周边都是高楼大厦，阻挡比较严重；另外因为柱距大概是9-10米，比卓越的要窄一些。

其实4个在售写字楼的实用率都差不多，整体品质感中高水平，卓越景观还不错，虽然有遮挡，但是比华润的好一些，但是卓越的公共空间感觉的确不如恒裕和华润高档。

另外4个楼盘只有华润不带VIP电梯、洗手间，而且不能单独做下水。

从目前来看，华润单价也最便宜。没有优惠政策。

3、QFC

恒裕的位置比华润和卓越更中心，景观更好，前排无遮挡，一线海景，价格也最贵。整体体量比较小，共三栋楼。

写字楼亮点：

1、 绝佳景观 - 占据前海桂湾首排，纵享一线绝佳海景；除了03户型，其他两个户型都能看到海景，而且永久海景，无遮挡，另外西边与大海之间还有个演艺公园，景观还是比较震撼的。

（点击可看大图）

2、 停车位很明亮，车位充足，装修很高档，层高2.9m，配有充电桩。

3、靠近前海交通枢纽，未来交通会非常发达。

销售信息：

在售的是T2写字楼，建面约500-950㎡的海景办公产品，均价约9.5万/㎡，现楼交付，所剩单位寥寥无几。T1写字楼只租不售，目前还未招商，据销售介绍已经有各大上市金融中心在洽谈。恒裕秉承他一贯豪派的风格，写字楼整体档次感受非常高，用材用料上都能体会得到。

（低区标准层平面）

低区01户型是景观最好最抢手的，据销售介绍，不能单独买01户型，必须搭配02或03一起购买。02户型是所有单位中最便宜的，景观也最一般。03户型其实排第二好，三面采光，可以看三面景观。

我看的是13楼03户型，总价约5511万，实用率大概64%左右，按照实用面积计算单价大约是14.5万/㎡，是目前剩余在售最便宜的一套。

中低区的散卖分割方式差不多，高区（27F以上）则只能南北分两户销售：约538㎡和958㎡。

4、世茂前海中心

（俯视图）

世茂东、南两侧可观大小南山，西侧朝向伶仃洋，北瞰前海城景，景观非常好。

一期商业裙楼已交付，二期近300米写字楼在售中。目前在售的都是高楼层，46-61层，目前仅54楼以下可以分4个小面积出售。主力面积段是504-747㎡，均价11万/㎡。

产品优势：

1、它是目前前海的地标建筑，共62层，近300米，视野开阔；由于前海有近三分之二的面积处于深圳机场净空保护区内，西面大片招商局物流园都限高，海景还是能被大部分保留；

2、景观非常好，每户型的景色都非常漂亮，有山有海有城市景观；

3、楼栋外立面非常有设计感，约45°扭转，内外双螺旋艺术地标，在整个深圳都是比较稀缺的设计，非常有昭示性，而且也是目前的地标，但未来会被规划中的桂湾区地标代替；

4、作为总部大厦，世茂办公楼物业中的70%限自持，仅有30%的可售物业。世茂作为其中的大业主，自持运营的写字楼物业相比纯散售物业具有诸多优势；

5、出售的单元可以单独做下水，每层还有茶水间。

6、另外一点，电梯使用方面，比卓越好的就是去高区不需要到转换层换电梯，一楼都可以直达。

主要劣势：

户型分割不大实用，分割的户型不方正，类似三角形，使用率也不高。另外停车位不是很够，附近几个写字楼公用1977个停车位。

另外因为飞机航线会经过妈湾片区，所以会有飞机噪音影响。商业配套不齐全。

（高区标准层平面图）

销售情况

世茂的价格比桂湾的几个写字楼都要贵，据销售给我算的价格，54楼最好的01户型总价折后要6580多万，使用率60%，按照实用面积计算这套景观最好的单位单价要18.6万/㎡。楼层差的单价大概在500元/㎡以内。单价其实还是相当高的。（优惠是一次性付款98折，按揭3个99折，开发商给额外到三个99折）而04户型是景观最一般的户型，折后大约是4941万元，5404实用大概302㎡，单价也要16万多/㎡。

世茂价格贵其实也能理解，因为在售的都是超高楼层，周围几乎都是无遮挡的景观。楼层高，视野好，开阔。

06、硬件条件

请看具体指标：

小结（个人感受）

价格高低排序：世茂（优惠后）＞恒裕＞卓越≥华润。

景观排序：世茂＞恒裕＞卓越＞华润。

交通排序：（目前）华润＝卓越＞世茂＞恒裕，（未来）恒裕≥华润＝卓越＞世茂

品质排序：恒裕≥世茂≥华润≥卓越（差别不大）

周边配套排序：华润＝卓越＞恒裕≥世茂

区域来说：卓越＝华润＝恒裕（桂湾）＞世茂（妈湾）

前海区域是非常有前景、规划非常好的区域，目前也有很多对企业的税收优惠政策。

但就目前而言，80%的商业都还在招商中，虽然华润有强大的招商能力，预计今年会开业，但是受疫情影响，估计会推迟，其他的招商也一般，所以配套问题就是目前前海最大的难题。

具体选择哪个楼盘，其实还要看各位老板关注点和企业性质。

具体前海规划和优惠政策，大家可以阅读下面资料：

01

前海是China战略区域，定位高

02

前海税收优惠政策力度是全国最大的，且对入驻的公司和海外人才均有高额补贴以及15%的优惠税收

03

新政扶持力度大，降低创新创业成本，且入驻了全国500强公司

04

前海，占地面积14.92平方公里，建设规模2600万-3000万平方米，规划就业人口65万、居住人口15万，重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务及其他专业服务四大产业。

05

前海交通网络非常发达，海陆空多维立体交通

1、前海轨道交通枢纽中心（建设中）

前海轨道交通枢纽斥资288亿打造，建面215.9万㎡，迄今为止是亚洲最大的综合交通枢纽，建成后日客流量达约75万人次。

枢纽有5条轨道线路及口岸、公交、出租、旅游大巴等交通接驳场站。

通过枢纽中心去宝安机场仅需10分钟，去香港机场约15分钟。

2、多维交通系统

前海规划有多条轨道交通、市政道路、公交系统和地下配套全打通空间。

轨道线路12条、总长度53公里。主要有1、5、11、15号地铁线。港深西部快速轨道、穗莞深城际线、深莞城际线、深惠城际线、深珠城际线。

规划道路总长度180公里，路网密度约12公里/平方公里。

布设“六横三纵”共27.3公里的公交专用道网络。

06

前海有两大世界级旅游休闲地标

1、欢乐港湾——世界旅游地标，总面积约27.61公顷，包含大型市政公园、湾区之光、湾区之声等娱乐设施。

2、桂湾公园——长2.2公里，占地约45万㎡，世界水准的休闲配套。

3、听海双界河桥——全长约310m。

整体来看，无论是交通、配套、定位，深圳最具规模也最具聚合效应的商务板块都在前海，深圳未来看前海。

如有兴趣请留言。

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