“以租代徵”是指擅自將農用地轉為建設用地。所謂“以租代徵”，即通過租用農民集體土地進行非農業建設，擅自擴大建設用地規模。其實質是規避法定的農用地轉用和土地徵收審批，在規劃計劃之外擴大建設用地規模，同時逃避了繳納有關稅費、履行耕地佔補平衡法定義務。
任何形式佔有農民集體土地進行非農業建設均為非法行為，租賃農民集體土地的行為也因違反法律強制性的規定而無效。《農村土地承包法》第十八條也明確規定“承包方要維持土地的農業用途，不得用於非農業建設”，也就是說任何改變土地用途的行為都是違法行為，得不到法律的保護。
而所謂的“以租代徵”實質就是規避土地用途管制制度，規避農用地轉用的總量控制制度，規避農地轉為建設用地的土地收益分配製度，直接進入市場的一種行為。違反土地利用規劃和土地利用計劃管制，規避農地轉用和徵地依法審批、規避依法繳納新增建設用地有償使用費、規避依法繳納徵地補償費和安置補助費，以出租(承租)、承包等方式，用農民集體土地搞項目建設的行為。
北京京師律師事務所謝律師解讀，“以租代徵”常見的6種形式
1、用地單位或個人直接與村委會簽訂協議租賃土地；
2、基層政府直接租賃農村集體土地；
3、基層政府轉租農村集體土地；
4、基層政府作為土地租賃中介人促成租地行為；
5、村自行出租自己的承包地；
6、村委會租用農戶的承包地搞非農建設。
“以租代徵”違法徵地行為觸犯了哪些法律法規？
國務院《關於加強土地調控有關問題的通知》(國發〔2006〕31號)“未依法辦理農用地轉用審批，國家機關工作人員批准通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代徵”等方式佔地建設的，屬非法佔地行為。”
國土資源部《關於堅決制止“以租代徵”違法違規用地行為的緊急通知》(國土資發[2005]166號)“對擅自通過出讓、轉讓或者出租等方式將農民集體土地用於非農建設的單位和個人，應依據《土地管理法》第七十七條、第八十二條的規定追究法律責任；
非法批准“以租代徵”用地項目的國家機關工作人員，依照《土地管理法》第七十九條追究法律責任。”
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