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提問：新人首問，房姐好。請問180萬的房子，首付80萬，商貸100萬，貸30年，月供6千以內。等額本息好還是等額本金好？為什麼？
回答：為什麼買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準利率4.9%，10年期（120個月）為例：
等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這裡的20%，如果換成等額本息，相當於你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費了現金和現金所帶來的機會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少於等額本息。沒錯，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現實中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個位數，貸款是百位數。
哪怕按照10年期計算，等額本息要到第56個月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實際上大多數人到第5年房子已經翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什麼還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？
最重要的一點，是因為我們的視角：通脹的速度，通常保守按照12%計算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實的【月供】。一旦加上通脹這個因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進行【收縮】。
按照【幣值】計算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結果是什麼呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現金，月供壓力更大，也消耗了更多的機會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最後一根稻草
提問：新人首問：你好美女，座標戶口都是東莞鄂籍，年齡47，自主城區一套麻涌萬科一套小別墅，子彈700，夫妻均無工作，困惑：1、麻涌滯漲但今天穗深城軌通車稍有利好，需要賣出嗎？2、目前深莞核心區域的房價以上漲20%多，有必要上車嗎？上車標的？我妹深戶，妹夫不通情理，用代持可以規避劣質影響嗎？能配武漢嗎如何代持？3、準備入股市做價投長持，資產如何配置？謝謝
回答：你好，麻涌並不算投資優質板塊，城軌的通勤價值要弱地鐵很多，加上開通前價格已有透支，所以升值幅度肯定達不到你的預期，不過既然開通了，不妨再等等，趁著一波熱度適當加價出手。 深圳優質板塊已經漲起來了，可以在沒有普漲或者漲幅不大的板塊裡淘筍。所以，要不要跟，重點還是看具體的選籌價格。 目前可以在福田的皇崗.梅林.龍華的中心區.寶安的西鄉等地方尋找機會。 後面有幾種可能性：
1.熱一陣子，年底節前出來政策限制，冷下來，回調回去；
2.多空僵持著，不一定回調，用時間換空間，過個一年半載，漲幅就夯實了。
3.網紅事件為深圳帶來大量新流量，繼續上漲。 控制不了的代持就不要用。在深圳用54大法破限購，成本低 時間短。 深圳+武漢+瀋陽的配置比較好。 留足2年月供，剩餘子彈可以根據你的情況配置點股票，小賭怡情。
提問：請問：我想在武漢投資幾個公寓，用做以後收租金養老用，你覺得合算嗎？如果合算，應該在哪個區域買租價比高一些。你覺得投資公寓長期持有怎麼樣？
回答：你好，公寓沒有學位，公寓沒有漲幅，是商用水電，產權只有40年，這都不重要。最重要是兩個大問題，一是槓桿低，只能貸5成10年，還有就是有30%到60%的土地增值稅。這兩個最厲害。直接決定公寓沒有價值，投資迴避。 武漢的公寓租售比並不高，很少有能達到租售比5%以上的，如果達不到5%的租售比，也沒有漲幅，你拿著子彈還不如買點理財產品。 優先考慮住宅產品，武漢的幾個窪地板塊，未來等配套規劃落地後，還會有一波補漲。通過分割出租可以實現租金低一部分月供。
另外住宅產品又有漲幅，租金又能抵月供的城市，可以關注瀋陽和長沙，單價8千的樓盤，在全國範圍內租金算很高的了。
什麼時候可以考慮公寓？
1.所有房票都已經用完
2.租售比在5%以上
3.公寓價格是周邊住宅價格的5折。
提問：（新人首問）房姐您好，武漢洪山廣場附近的姚家嶺社區那一塊的老房子拆遷可能性大不大，現在投資值得考慮嗎，單價在多少比較合適？政策方面，二十年以上房齡的二手房交易可以辦理貸款嗎？外地公積金已經貸款過一次，餘額已取，辦理貸款額度受不受限制？
回答：你好，拆遷流僅適合規劃局內部人自己玩，或者你有內幕消息。 普通人單純賭拆遷，不建議入手了。 拆遷的具體補償還不清楚，拆遷何時可以動工還是未知數，我們只能初步判斷拆遷補償比現在出售高。 房齡25年以上的房子基本上辦不了按揭貸款，然而在房屋不能貸款沒有負債的情況下，如果我們長持個3年，損失的是30%+的資金成本，部分的漲幅預期，以及選擇直接出售獲得現金不斷裂變滾動的機會，按照5年一倍的話，這裡有可能又是60%的機會成本損失。
提問：房姐又來請教你了，南湖公園九里和保利心語的房價差不多，戶型面積也是一樣的，這兩個盤哪個盤的學區更優？ 另南湖又有個新盤新力雅園在拓客了，目前單價還沒出來，主要自住，後期可能會換，同等價格選學區好的，請教房姐這三個盤如何選擇？
回答：這幾個盤學區都一般 南湖好學區都是老小區： 東方萊茵，寶安春天裡，中央花園，寶安花園，泌康園，水域天際等。 性價比高的是保利心語，自住看你的喜好選擇。
提問：房姐您好，沒有搜索到共和世家這個樓盤，在此提問一下。這個樓盤在深圳福田石廈地鐵站附近，想找購物公園旁平安金融中心附近適合投資和自住的房子，就這個盤的均價低一些。您瞭解這個盤或者附近的盤嗎？非常感謝。
回答：星河世紀，中海華庭，城中雅苑和發展興苑。 這一片區，堪稱完美，要地鐵有購物公園地鐵站，要商場有星河cocopark，要學位有石廈中學，要產業有中心區寫字樓群。 有缺點嗎？有，太完美太成熟就是它的缺點，所有空地都被填滿，已經沒有任何想象空間，加上樓齡偏老，周邊環境嘈雜，這一片區的樓盤已經很久沒漲了。 自住還是很好的，價格也會很穩，但要打掉太美好的投資預期。 想自住的好，又想要投資收益，石廈板塊不能兼顧。
提問：房姐你好！家裡兩個孩子，目前住漢陽四新海倫春天，以後上學對口所屬經開三角湖新華校區和官士墩分校，感覺不行，當時買房沒考慮這塊。現在想為孩子搞學區房，目前子彈50萬1.瀋陽路小學周圍俊華雅園老破小150-180萬的，買了出租+海倫出租，自己一家三代就近租房，後期經濟上增強了再賣海倫就近換房改善居住條件 2.鍾家村周圍老破小 ，同操作 3.招商1872自主+墨水湖小學。為了兩個孩子教育投資一個好的學區房姐認為是否必要？瀋陽路小學聽說是從落戶時間最長的孩子開始錄，數量到了就不錄，現在擔憂買了不能上該小學，房姐有什麼好辦法可破？房姐在學區房推薦哪些盤，新房二手都行，各區教育資源能指導下嗎，謝謝
回答：考慮未來漲幅和學區兼顧，招商1872其實是最好的選擇 但是單純考慮學區，二七 育才 會更好 老破小學區是單純的消費行為，如果能淘到低於市場價的，也可以考慮，短期內如果學區政策沒有變動，其實風險相對小一些。 如果可以接受武昌，其實保利華都和百瑞景小戶型也可以考慮，相比老破小，漲幅和流動性更好一些。
提問：新人首問：子彈300，年入100，疫情過後廈門能否上車？還是說廈門這個變態的房價現在不著急。地段，交通，學區，生活便利，醫療，商業。就房產價值來說，這樣這樣排序不知對不對。集美新城現在好的樓盤已經4萬多，現在入手會不會太坑？疊墅是否只適合自住，以後難賣？現在嘗試讓自己接受投住，廈門租金相對房價並不貴，是否可以租在廈門，在重慶瀋陽等其他城市投資房產比較好。
回答：廈門房價變態，目前只認可島內4萬內的樓盤，島內有特殊性，但是集美投資意義不大 相同的價格 北上廣深是更好的選擇 子彈300，優先建倉一線城市
提問：美麗的房姐你好，座標北京，請問東三環外的九龍花園可以入手嗎，這小區房子權屬有經適房和商品房，價格有差別嗎？謝謝
回答：九龍花園剛好是2000年產品，產品型號青黃不接，公房一二類經適房較多，早期出租混亂，形成市場歧視，目前價格處於窪地，也在逐漸洗白中。 經適房要交10%的綜合地價款。
提問：目前蘇北城市，子彈120，入南京或者杭州哪個城市的哪個版塊比較好？新房子還是二手房？南京的話浦口還是其他？
回答：子彈120首選上海 次選杭州和南京 長三角的看大永遠是上海，這一點不會改變。趁現在還是橫盤期，先上車。 只看南京，浦口江北新區、江寧岔路口 百家湖 將軍大道 九龍湖都沒問題。
提問：房姐好，子彈130，純投資，考慮二手（一個老人首套房票接力貸，一個我的二套房票）。 想買一套關山70多平，再加上一套白沙洲或者光谷東70多平。 問題1:第二套是白沙洲合適還是光谷東合適呢？ 問題2:老人票接力貸放在哪個區域？ 感謝房姐
回答：白沙洲和光谷東都有合適的項目 白沙洲環線位置好，光谷東天花板高 把你自己的房票用完再考慮老人票，大單自己房票，小單老人票。
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