問：老師好，有光明綠地新都會的踩盤嗎？這個盤開在5萬內的話，對於總預算只有四五百萬的家庭來說值得購買嗎？煩請辛苦解答，謝謝！
答：現在光明太熱了，正大城這種沒有地鐵賣五萬多人們還瘋了一樣搶，鍾情於新房的話，看看最近坂田推的一個新盤吧，二環的距離，三環的價格，聯繫我們有優惠。
問：十三你好，我要想請教一下。我現在手上持有4套物業，想要賣掉一部分， 1福田景田聚豪園136平的4房。 2羅湖布心的綠映居83平小3房，周邊在棚改環境很差，現在別人出價都在360萬左右。 3寶安沙井的棕櫚堡141的4房，因為樓層低，現在別人出價都在510左右。 4坂田萬科第五園一期的疊院，164的6房，現在賣1000萬，這個比較少人出價。 您認為哪些房子可以現在賣掉或者置換掉的，或者晚點再賣？
答：星球從來不缺多套物業持有者，但佈局合理，進退自如者太少。 以這位四套房的土豪為例，景田聚豪園和羅湖綠映居八成是早年買入的老物業，十多年前買入這兩個盤是正確的，但現在仍堅持持有是錯誤的。這兩套看不到任何逆襲前景的樓盤，儘快出掉。 棕櫚堡應該是近幾年買入的物業，誤打誤撞買到了熱點片區沙井，沙井炒的雖熱，但卻有硬傷，大空港戰略太遙遠，眼下卻是遍佈工廠和農民房，推倒重來是不現實的，所以沙井能否逆襲要打個問號。 短期內沙井最大的利好就是萬豐海岸城，海岸城開盤如果能站上五萬，對周邊房價會有一波拉動，棕櫚堡剛好在這個商圈之內，可以蹭蹭熱點。 還有現在傳聞甚囂塵上的深圳外國語寶安分校要設在海岸城，更讓不少人打了雞血，名校只是傳聞，海岸城卻是實實在在在建，這套房子可以先保留，等待利好出盡。 萬科第五園這套，屬於資源錯配，坂田是剛需剛改聚集地，6房的疊院在這裡定位尷尬，乏人問津很正常。 我如果沒猜錯，這四套至少三套是紅本在手吧，又是一個兩千萬資金沉澱在房子裡，房子不升值等於貶值的案例。 適當讓價儘快出掉1和2，保留3，4慢慢放賣等待有緣人。
問：大神您好，我們手上已經有兩套房： 一套上塘附近的次新房，打算一直持有。 一套是梅林關附近的樓梯房。樓梯房附近馬上要開通地鐵十號線，今年六月開通。（小三房，租金目前是5000\\/月，很好出租。房子比較老了，92年的地，但是位置好，很容易放租。之前一直想著博舊改拆遷，但是目前看來周邊沒有規劃，估計就算要拆遷至少是十年以後的事情了。擔心那個時候拆遷等不到，老房子不好出售）。我的打算，等今年六月地鐵10號線開後，賣掉梅林關的樓梯房大概到手400萬，然後再增加30萬左右，總價430萬左右打算入倉上塘的金地上塘道二期小兩房，目前小兩房是69平米，報價430萬左右，租金大概是5200左右。 請大師指點！謝謝
答：你好，出手老破小思路正確。 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 位置：上塘區域 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 自住+投資都是不錯的選擇，可以入手。
問：老師好！目前北漂，無戶口，北京無房，鄭州有一套房，孩子三年後要上小學，現在很糾結，外地有一次貸款記錄。手裡有140萬，買北京的話，算二套，上車盤基本需要170萬。即使買了，最多也就在這上個小學。考慮去深圳就業，深圳落戶。內心很掙扎，不知道如何抉擇。
答：曾為北漂的心理，我很能夠理解，在北京拿不到北京戶口，一直會覺得低人一等，是個二等公民，保不齊哪天就被“人口疏散”掉了。 如果你的行業不是極度依賴中央的資源，來深圳發展和創業，成功的概率會更高。深圳的教育環境也不是外界所傳言的那麼差，其實深戶生源的高考錄取率，並不比京津滬低多少。 歡迎來做深圳人
問：請問鴻威海怡灣的投資價值高嗎？
答：鴻威海怡灣小區環境很不錯，但是有一點樓齡了，雙拼房也多，屬於跟漲型，近日有傳聞旁邊的醫院不建了。個人比較看好深圳灣學校+深圳灣片區，目前還看不到一個可兼顧學位，預期，稀缺景觀資源，住宅集群，承載全深圳乃至全中國的高淨值人群的替代片區。
問：你好 我早幾年再東莞黃江花樣年有買156平4房 2015年 我再光明宏發嘉域又買個89平三房 2處的房子都有貸款記錄 都已還清貸款 紅本在手， 2020年我想再投資房產 手上50萬現金 再貸款100萬 湊150萬 請給點建議 （月供3萬以下下不是問題）
答：你好，先說說深圳各地段總結： 一類地段： 福田中心區、香蜜湖、安託山、華僑城、紅樹灣、科技園、後海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運、坪山中心 二類地段代表： 羅湖口岸、百仕達、萬象城、水貝田貝； 景田、蓮花、梅林、保稅區、華強； 高新北、西麗、四海、深大、靈芝、碧海、沙井、龍華、觀瀾、坂田、平湖、布吉老街、百鴿籠、慢城、龍城北、寶龍、坪山大道、梅沙、鹽田港、海山、沙頭角、蓮塘 三類地段： 數量最為龐大，就不一一列舉了，以城中村佔據大多數土地為特徵，如湖貝、上下沙、白石洲、南山中心，這些核心區的城中村舊改希望頗大，而遠郊一些密度超高的城中村，如民治、坪洲、上下水徑、石巖、橫崗則很難引入政府力量去改變。 深圳這一輪領漲區域前海和寶中，目前價格已經上去了，不建議追高。 首付150萬，全款抵押的方式可以買400萬左右的兩房 建議選擇普漲區域： 福田皇崗 龍華上塘 寶安西鄉碧海 沙井等。 感謝讚賞！
問：您好，諮詢一下，如果外地戶口落深圳，有規定必須多長時間買房或者要求從集體戶簽出的要求嗎？
答：人才中心的集體戶，有兩年限制，但是現在新落戶的已經不讓掛人才中心了。 我們的公司集體戶，沒有這個限制，有些公司集體戶次年會收高額掛靠費用，我們不收費。
問：深圳周邊惠陽，大亞灣現在買房合適嗎？好的樓盤有推薦嗎？
答：一萬多的惠州，很可能還要橫盤很久很久。 惠陽，不是一塊未被髮掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，並且極端扁平化，是因為兩個原因。 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業； 從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想象力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。
問：老師你好，本人90後，現在計劃把長沙房子賣掉，在深圳進行購房，目前首付可以準備180萬左右，年收入也有五六十萬，房貸的壓力可以承受。目前在看福田的梅林一村和龍華的萬科和雅軒，還有龍華的壹城中心。請老師幫我看看，或者有沒有推薦的，新房二手房均可接受
答：梅林一村長期看跑平大市，短期看有學位暴擊的可能 梅林一村也是非常著名的公務員社區，00年入夥至今，盤子非常大總共有13個區7000戶，基本都是三房四房或者頂復，設計是改良過的港式戶型設計，高層小洋房，整體感很強，物業管理ok，車位不足。 交通方便頗有優勢，進出依託北環大道、地鐵9號線兩個站，備考塘朗山梅林水庫和運動公園，環境和交通都是很不錯的。原本的初中是一個短板，但在建的梅香學校可能劃為名校分校，這個還未確定的因素是重大利好。 目前在同類型的福田花園社區盤中，梅林一村是價格相對較低的，住家環境很不錯的，因此跑平大市沒有問題。 萬科和雅軒區域沒有比較大的增量導入，一牆之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在: 首先該盤處於"英雄難過梅林關"的尷尬位置。 第二，梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。 第三，小區地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那麼便利。 龍華壹城中心。龍華區地標性住宅，是龍華老城區最吸睛的盤，沒有之一。 這個小區有優勢: 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學校、商業、地鐵（共十區，但是隻有九區算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費低，因為2015年首開，登記價高而且漲幅不大。 5、價格也親民。 劣勢也很明顯： 1、體量確實太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價格也一直上不去，簡直天量供應； 2、本身離地鐵較遠，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區稍微近一點），而且全部入住道路交通勢必擁堵； 梅林一村=壹城中心>萬科和雅軒
問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓杆，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？
答：最好明盤，布吉沒有學位房，百合外國語是私立。打補丁似的舊改對周邊拉動其實是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是幾朝幾夕就能搞好的。
問：老師您好！總價200萬左右投資，8號線鹽田路站附近和14號線坪山沙湖或坪山圍周邊哪個會更好，金港盛世華庭和京基御景印象二期的一房一廳哪個更會好，同價位或稍微再加一點換周邊地鐵遠一點的二房一廳會不會更好呢，謝謝您！
答：感謝超大額付費提問 鹽田港我個人認為值得投資的價位是剛需上車盤，總價低，性價比高於羅湖，可以產生地鐵拉通之後的外溢效應。 坪山14號線周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運的外溢和聯動，並且沙湖-坪中一線還有整個坪山的“區域中心+地王”效應，可發展區域更大。 所以單純短期漲幅，兩者相差不大，中長期來看京基略優。
問：您好！我家庭名下2套房。其中一套是鵬公館，打算今年滿2年賣掉換德宏天下。您覺得升值潛力如何這個盤。還有一套碧嶺華庭，碧嶺明年滿5年。這套房很適合居住，但是漲的慢，主要沒什麼上漲的概念。您建議是繼續持有還是換套房，如果換我也要換一樣適合居住的，小區環境好的有推薦嗎？另外我兩套房如果都要操作，您建議先操作哪套，什麼時候操作做好成本最低。感謝回答！
答：羅湖片區較小，同時由於發展較早，開發比較充分，房價和整體感官類似，所以羅湖整體分析，不再細分片區； 羅湖從供應上看，樓齡較老，品質較差；雖然商業、教育、醫療配套都很成熟。 但從需求看來，由於羅湖產業較弱，小白領、金領因為太破太遠看不上，甚至居住在福田等地區的深圳老一代人也嫌棄，就只剩下羅湖本地的改善需求，但改善需求不如剛需旺盛，且留下羅湖生活的人往往經濟實力有限，有錢人又都去了華僑城或香蜜湖，小老闆們也都轉移到了關外，因此羅湖需求不足，並不斷衰退，中長期看跑輸大勢； 鵬公館和碧嶺華庭出手置換思路正確，碧嶺華庭可以優先出手。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長週期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤 德宏天下有學區加持。只要不買雙拼戶型就行。 自住福田可以，投資更推薦南山和寶安。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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